我國房地產宏觀調控政策有效性分析

［摘要］本文借助衡量房地產市場狀況和政府宏觀調控效果最直接的兩個指標——房地產開發投資增長率和全國商品房平均銷售價格增長率，得出結論：我國房地產宏觀調控政策雖然取得了一定的成效，但效果并不明顯，投資額和銷售價格仍在持續上升。針對當前的政策，提出了增強我國房地產宏觀調控政策有效性的對策和建議。

［關鍵詞］宏觀調控；房地產；有效性；措施

［中圖分類號］Ｆ42［文獻標識碼］Ａ［文章編號］1672－2426（2008）12－0039－02

一、房地產宏觀調控政策效果分析

1．房地產開發投資直線上升。自２00２年以來，房地產開發投資進入了熱潮，全國房地產開發投資總額直線上升。２00２年全國房地產開發投資同比增長２1．9％，２003年達到２9．7％。在國家有關部門實行緊縮的土地政策和金融政策下，一些房地產開發企業因對市場前景判斷不明等問題放低了對房地產的開發速度，從２004年開始呈現下滑趨勢，２004、２005和２006年分別降到了２8．1％、19．8％和２1．8％，但是從２007年開始又迅速上漲，增長率達到30．２％，達到近6年的最高峰（見表1）。這也說明政府在房地產開發投資的宏觀調控中是取得一定的成效的，但是由于市場的變幻莫測，并沒有從根本上達到長期的抑制。

２．房價依然在高位徘徊。２０05年“國八條”、“新八條”等一系列宏觀調控組合拳使房地產市場“虛火”消退了不少，房地產開發投資增幅同比明顯回落，但許多地區的房價仍快速上漲。調控政策不僅沒有解決需求的問題，反倒一定程度上讓供給受到了抑制，國內房價依舊高燒不退。２006年，我國房地產市場經歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調控，但國內大部分城市房價上漲的趨勢并沒有明顯改變其運行軌跡，一些大城市的房價還創下了歷史新高。進入２007年，全國房價漲幅達到15．7％，平均房價上升到3895．２6元／平方米。房價非理性快速上漲，特別是上海、北京、廣州、深圳等大城市漲幅驚人，直逼美國紐約等世界發達國家大城市的房價，這與我國當前的經濟發展水平和人民消費水平是十分不相稱的，而且中小城市的房價也開始遠遠超過社會普通消費者的承受能力。（見表1）

二、當前房地產宏觀調控收效甚微的原因分析

1．我國房地產市場本身存在的問題。（1）房地產市場具有很強的壟斷特征。導致我國房地產價格的走勢與調控政策的初衷背道而馳的因素是多方面的，雖然表面上看是由市場的供求關系決定，但其一個重要根源是壟斷所致。我國土地實行社會主義公有制，由國家壟斷。但土地市場采取的競價機制與我國土地市場的壟斷結構是不相匹配的。土地市場引入競價機制的初衷是為提高土地資源的利用效率和消除尋租問題，但競價拍賣機制適用于競爭性市場，而壟斷性市場則需要價格管制。采用拍賣制度，只會通過競價機制為壟斷供給的土地形成高價，并不斷地把地價推向新高。這些年調控房地產業的政策并沒有觸及壟斷這個根本，因此，單一調節供需對抑制持續上漲的房價可能很難奏效。（2）房地產供求結構的不均衡。反思近幾年房地產價格調控越調越高的問題，我們不得不面臨這樣一個現實：政府手中用以調控房地產需求的房源太少。在住房商品化和住房需求旺盛的情況下，房價上漲是必然的，而由于政府手中掌握的包括經濟適用房、廉租房在內的住房資源的數量、比例太少，所以當政府想調控過高過快上漲的房價時，無法用大量供給來滿足旺盛的需求，因此很難使跟著需求上漲的房價調下來。

2．宏觀調控政策存在的問題。（1）宏觀調控目標的模糊性和搖擺性。中國政府對房地產的調控目標有兩個，一是保持房地產投資的合理增長和房地產價格的平穩發展，二是保障居民基本住房需求。但這兩重目標本身是沖突的。由于房地產業與整個國民經濟和地方政府利益高度關聯，在效率目標和經濟增長戰略導向下，政府很可能采取各種手段推動、維持、延長房地產業的短期增長，而忽略了維護社會公平的責任。“既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降”這種貌似中立的觀點，實際上降低了人們對未來房價可能下跌的預期，最終導致房價逆調控持續暴漲趨勢，其實質是暴露了宏觀調控目標的模糊性和搖擺性。（2）房地產宏觀調控流于形式。我國房地產宏觀調控的手段主要集中在資金、土地、房地產法規的執法等三個方面。由于我國房地產市場還沒有完全步入正軌，每一次政策出臺，就會出現中央政府和地方政府的非合作博弈，地方政府普遍存在“搭便車”的心理，認為宏觀調控是中央考慮的，落后需要發展是地方的責任。房地產業作為地方的支柱產業發展好了是政策發揮了效用，出現風險（如金融風險）則由中央承擔。這種高收益與低成本成了地方政府快速發展房地產業的原動力，如此博弈的結果往往使房地產宏觀調控只是流于形式。（3）房地產宏觀調控機制不成熟。房地產市場宏觀調控是一個系統工程，它的成功運作不僅有賴于多種方式和手段的有機配合與合理運用，而且要求房地產管理部門與其他經濟部門和領域管理措施的配合與協調。然而，在我國對房地產最為重要的金融、房地產企業、土地、地方政府等多個環節脫節，在日常運行中各自為政。顯然，當出現危機時，僅靠一家單位牽頭或由幾家單位聯合發文、出通知來調控房地產市場，效果不佳。

3．調控政策傳導機制存在的問題。（1）對購房者的效應。房地產調控政策一直未傷及“房地產投機”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如二手房交易過程中營業稅、個人所得稅和土地增值稅“二稅齊征”的初衷是抑制投機性購房需求，但由于我國存在大量剛性的自住性購房需求，在住房供需矛盾尖銳的情況下，這些稅負最終還是由賣房人轉嫁到購房人身上，從而進一步加劇了房價上漲。央行連續加息的目的之一是抑制投機性的購房需求，但對資金實力雄厚的投機者而言，與買賣差價所帶來的豐厚利潤相比，加息根本不足以抑制他們投機房產的熱情。對于自住性購房需求的購房者而言，由于房子是必需生活消費品，利息再高也不得不買房。因此，加息不僅沒有抑制投機性購房需求，卻進一步加重了自住性購房需求者的資金負擔。（2）對房地產開發商的效應。利率的調整將會引起房地產開發企業的融資成本等財務成本的增加。由于房地產位置的固定性，房地產市場也必然是一個區域性的市場，各個地區無論從市場發育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。因此調控手段對不同區域的開發商會產生不同的效果。對于房地產泡沫嚴重的發達地區來說，房地產業的高額利潤，使得利率的調整對其房地產商效果甚微。

三、增強我國房地產市場調控政策有效性的措施

1．完善住房保障制度。滿足普通居民購房需求。政府應該承擔起保障中低收入居民住房的責任，建立完善的住房保障制度。一是根據低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低保人群實施廉租房政策，為低收入者提供經濟適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時調整，根據實際需求安排住房投資和住房分配，做到應保盡保。同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給，并制定普通住房定向銷售細則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本。

2．增加住房用地供應。我國緊縮住房土地供應是導致近幾年房價高漲的一大因素。因此，為減輕城市住房的供需矛盾，應適度放開土地供應，由“從嚴緊縮”改為“有限制地放開”。這就需要對我國當前的土地供應計劃進行一定的調整。建議今后在土地供應計劃中，將各類用地供給的計劃分開，單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規劃房屋拆遷面積的基礎上，制定住房用地的供給計劃。這樣，一方面可減少城市其他建設擠占新增的住房用地，另一方面可保證住房用地的供求基本平衡。尤其應增加經濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房的土地供應，減少對高檔住宅和商業房產的土地供應，這樣才能從源頭上解決普通住宅供不應求導致房價高漲的局面。

3．進一步釋放二手房源。在調整住房結構中，不僅要新增房屋，還要進一步釋放二手房源。這是當前抑制房價見效最快的措施。我國目前對二手房交易課以重稅，加重了二手房的交易成本，阻礙了二手房的順利流通。因此，在當前住房供應緊缺的情況下，急需降低二手房交易中的稅負，以便增加二手房在市場中的投放量，進一步增加住房供應。這樣不僅有利于調整整個住房的供給結構，而且有利于住房梯度結構的形成。

4．調動地方政府落實調控政策的積極性。為地方政府認真落實調控措施創造制度條件。一是改革地方官員的政績考核制度，減弱ＧＤＰ增長的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權與財權相對稱。三是改革土地收益制度，減少地方政府對土地收入的依賴。

5．開征物業稅。物業稅在國外一些國家早已實行。開征物業稅一方面可較大幅度地降低商品房的價格，另一方面可通過增加大戶型及多套房屋所有者的供房成本，引導住房的合理需求，并迫使多套房屋的持有者不得不拋售二手房屋，從而進一步增加住房的供應。

參考文獻：

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責任編輯王安慶