美日土地流轉(zhuǎn)交易

土地對(duì)于任何國(guó)家來(lái)說都是寶貴的資源，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的最佳配置，大多數(shù)國(guó)家都引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但這并不意味著對(duì)其放任自流。相反，無(wú)論是自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家地區(qū)，或是政府主導(dǎo)型市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家或地區(qū)，都采用經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控與管理。

(一)

美國(guó)的土地分私人所有、聯(lián)邦政府所有和州政府所有三種，分別占全國(guó)土地總面積的58％、34％和6％，另有2％為印第安人的保留地。

美國(guó)農(nóng)地實(shí)行農(nóng)場(chǎng)主私有制，因此農(nóng)地買賣和出租比較自由。土地轉(zhuǎn)讓主要方式是租佃制，擁有土地而不經(jīng)營(yíng)的人自找使用者出租，或通過中介出租，采用固定地租和分成地租，價(jià)格由交易雙方協(xié)議確定。土地所有者在土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、繼承等各方面都具備不受干擾和侵犯的權(quán)利。法律規(guī)定，家庭成員可擁有或繼承農(nóng)場(chǎng)土地股份，但不能退股或?qū)⒐煞莸盅海辉试S內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，以保證在代際繼承中土地不被細(xì)分碎化。

美國(guó)的土地市場(chǎng)是在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下形成和發(fā)展起來(lái)的，政府通過經(jīng)濟(jì)手段和法制手段管理土地交易，土地市場(chǎng)是一種“準(zhǔn)完全競(jìng)爭(zhēng)性”市場(chǎng)。法律保護(hù)私有土地和公有土地的所有權(quán)不受侵犯，允許私人土地買賣和出租，政府一般不予干涉。

出售土地時(shí)，買賣雙方首先根據(jù)當(dāng)時(shí)土地的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估土地買賣價(jià)格，達(dá)成買賣協(xié)議，既可由買賣雙方自己協(xié)商，也可聘請(qǐng)私人估價(jià)公司，然后雙方共同到縣政府辦理變更登記手續(xù)，以實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，完成交易。但是，私人買賣土地的一切活動(dòng)都必須依法進(jìn)行，并嚴(yán)格履行法律規(guī)定的義務(wù)，向政府繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，并以個(gè)人所得稅的方式繳納土地轉(zhuǎn)讓收益稅。

美國(guó)土地管理機(jī)構(gòu)對(duì)私人土地買賣的管理只限于登記收費(fèi)，土地交易糾紛一般都通過法律程序來(lái)解決。政府限制土地私有權(quán)，管理私人地產(chǎn)交易的方面主要包括：對(duì)土地?fù)碛袡?quán)包括土地?cái)?shù)量、種類、位置等的限制；對(duì)土地使用權(quán)包括用途、建筑高度、容積率的限制，并禁止空閑土地；對(duì)土地交易的限制，包括變更登記、租賃期限，以及對(duì)土地投機(jī)的控制等等；為發(fā)展公共設(shè)施和保障社會(huì)利益而設(shè)定的限制，包括對(duì)某些行業(yè)提供廉價(jià)土地，優(yōu)先提供住宅用地等。

(二)

日本土地交易管理制度建立于20世紀(jì)70年代，政府在流通領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用行政手段嚴(yán)格控制地價(jià)水平，主要由都道府縣級(jí)地方政府負(fù)責(zé)。具體由以下四部分構(gòu)成：

1、土地交易許可制

日本土地交易許可制是直接用于控制地價(jià)水平、調(diào)節(jié)土地利用方向的。其核心內(nèi)容是：由都道府縣級(jí)地方政府根據(jù)《國(guó)土利用計(jì)劃法》，將土地投機(jī)活動(dòng)集中的地區(qū)或地價(jià)上漲過快的地區(qū)確定為交易“限制區(qū)域”。一般說來(lái)，都道府縣地方政府審定“限制區(qū)域”的重點(diǎn)。

審定的具體程序是：先由都道府縣地方政府向內(nèi)閣總理大臣匯報(bào)它將某一地區(qū)列為“限制區(qū)域”的意圖。與此同時(shí)，通知有關(guān)的市、町、村等下級(jí)行政機(jī)構(gòu)，并將詳細(xì)文件和材料送交土地利用審議會(huì)征求意見。

“限制區(qū)域”一經(jīng)確定五年不變，且具有很強(qiáng)的法律效力。如果在該區(qū)域內(nèi)的土地交易超過一定面積，交易雙方必須就交易土地的位置、面積、土地交易價(jià)格、土地使用用途等向地方政府提出“許可”申請(qǐng)，由地方政府進(jìn)行審查，決定是否許可交易。

審查的主要內(nèi)容：一是土地交易價(jià)格。即：以政府確定的“限制價(jià)格”為依據(jù)，參照交易土地附近的地價(jià)水平。如果定價(jià)過高，可按公示地價(jià)x修正率加以調(diào)整。二是土地使用目的。如果發(fā)現(xiàn)土地的使用目的不符合基本規(guī)劃要求，不利于公共設(shè)施建設(shè)調(diào)整或者對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不利影響，則不許可交易。

土地交易“許可”的申請(qǐng)通過后，如果交易雙方要改變?cè)ǖ耐恋貎r(jià)格或土地使用用途，還須向有關(guān)部門重新提出“許可”申請(qǐng)。

2、土地交易申報(bào)制

這一制度的建立與實(shí)施，主要是為了控制那些足以影響土地市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的大規(guī)模土地交易。它所規(guī)定的土地交易申報(bào)事項(xiàng)、申報(bào)手續(xù)，以及地方政府對(duì)土地交易申報(bào)的審查內(nèi)容與土地交易許可制基本相同。區(qū)別在于，它對(duì)土地交易的控制原則，是根據(jù)交易土地面積的大小來(lái)確定的。

具體而言，在政府確定的監(jiān)視區(qū)的范圍內(nèi)，地方政府有權(quán)對(duì)交易土地規(guī)定一定的面積標(biāo)準(zhǔn)，凡是超過標(biāo)準(zhǔn)的土地交易都要向地方政府申報(bào)。除此之外，在監(jiān)視區(qū)以外的以下三種土地交易，也被視為大規(guī)模土地交易加以限制：(1)市區(qū)以內(nèi)2000平方米以上的土地交易；(2)市區(qū)以外、規(guī)劃區(qū)以內(nèi)5000平方米以上的土地交易；(3)城市規(guī)劃區(qū)以外10000平方米以上的土地交易。

3、土地交易監(jiān)視區(qū)制度

該制度是于1987年建立并實(shí)施的。它作為對(duì)土地交易申報(bào)制的重要補(bǔ)充，主要用于控制規(guī)模較小的土地交易活動(dòng)。按照規(guī)定，凡是地方政府認(rèn)為某一地區(qū)的土地價(jià)格上漲過快或由于土地價(jià)格的上漲影響了土地的合理利用，都可以根據(jù)有關(guān)法律將其確定為地價(jià)監(jiān)視區(qū)。

具體過程是：都道府縣級(jí)地方政府在確定某一地區(qū)為監(jiān)視區(qū)之前，首先要征求土地利用審議會(huì)和市町村地方政府的意見。經(jīng)同意后，再將確定監(jiān)視區(qū)的宗旨、區(qū)域范圍、期限等公布于眾，同時(shí)上報(bào)內(nèi)閣總理。都道府縣在確定監(jiān)視區(qū)的同時(shí)，對(duì)區(qū)內(nèi)要求申報(bào)的土地交易面積也做出規(guī)定。期滿后，根據(jù)監(jiān)視區(qū)內(nèi)及附近地區(qū)地價(jià)的變動(dòng)情況和土地交易情況，決定是否取消監(jiān)視區(qū)。

4、空閑地制度

為了防止投機(jī)性囤積土地，提高土地利用程度，日本還建立了空閑地制度。按照這一制度的具體規(guī)定，屬于以下情況的土地被認(rèn)為是空閑地，需要重新處理。(1)城市區(qū)域以內(nèi)2DOO平方米以上；城市區(qū)域以外、城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)50D0平方米以上；城市規(guī)劃區(qū)以外10000平方米以上的土地。(2)土地所有者取得土地已超過三年以上，但其土地未被利用或利用程度很低。

如果都道府縣認(rèn)為土地所有者的土地利用處理計(jì)劃仍有不妥之處，可以向其提出勸告。不服從者，政府有權(quán)決定對(duì)其空閑地重新交易，并在欲購(gòu)?fù)恋氐牡胤焦矆F(tuán)體中選擇購(gòu)買者。空閑地如果是在限制區(qū)內(nèi)，其交易價(jià)格則以土地交易許可制的價(jià)格為基準(zhǔn)；如果是在限制區(qū)外，則以土地交易申報(bào)制的價(jià)格為基準(zhǔn)。