德國房價(jià)為何１０年不漲

新華網(wǎng)柏林3月17日電(記者郇公弟)前些天，記者與一名在德國某房地產(chǎn)銀行工作的華人朋友聊天時(shí)，提出一個(gè)問題：“德國房價(jià)為什么10年不漲?”為此，我專門請(qǐng)教了在德國普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所工作的艾佛納先生。

艾佛納以德國人獨(dú)有的嚴(yán)謹(jǐn)邏輯和分析師的專業(yè)眼光，回答說：“對(duì)未來房價(jià)走勢(shì)的判斷影響了人們的購房決策。無論是從長期、中期還是短期來看，我認(rèn)為德國的房價(jià)都不會(huì)大漲。我近期不會(huì)買房，大多數(shù)人可能像我一樣，覺得還沒必要買房。”

1977年至今，德國平均房價(jià)僅上漲60％，而同期個(gè)人收入已增長3倍；過去，10年里，德國物價(jià)平均每年漲幅2％，而房價(jià)每年上漲1％，扣除物價(jià)因素，德國房價(jià)實(shí)際上在以每年1％的速度縮水。

德國普通住宅meinia平方米均價(jià)在1000歐元到2000歐元(如柏林為1700歐元左右)之間，目前德國家庭的住房自有率僅有42％，德國人為什么不搶著買房呢?

今年38歲的艾弗納已是公司中層經(jīng)歷，收入不菲，但他仍租住著柏林市區(qū)的房子。他分析說，“長期來看房價(jià)上漲潛力有限，德國房屋已供需平衡，人口老齡化、人口減少等因素更降低了對(duì)住房的需求。中期來看，德國的儲(chǔ)蓄房貸和商業(yè)房貨都實(shí)行固定利率制，基本消除了金融市場動(dòng)蕩對(duì)房價(jià)的影響，德國房價(jià)一般不會(huì)大漲大跌。短期來看，德國租房市場發(fā)達(dá)，有穩(wěn)定的房子可以租住，何必著急買房子呢?40歲前不買房在德國很正常。”

他的話確實(shí)點(diǎn)出了德國房價(jià)不漲反跌的內(nèi)在原因。

第一，供求平衡是穩(wěn)定房價(jià)的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數(shù)約4000萬套，完全滿足了每個(gè)家庭一套住房。另外，德國每年有25萬套新公寓竣工，國家和地方政府手中擁有公房約300萬套，都在很大程度上平抑了房價(jià)。德國人口出生率連年下降，預(yù)計(jì)到2050年德國人口將比目前減少10％，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都為德國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展蒙上了陰影。

第二，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房價(jià)提供了制度保障。德國實(shí)行獨(dú)特的“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30％的住房貸款來自于商業(yè)貸款，其余則來自家庭儲(chǔ)蓄。德國所有房貸都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動(dòng)，對(duì)房貸市場起著穩(wěn)定器作用。

第三，德國發(fā)達(dá)的房屋租賃市場，也成為房價(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42％，租賃住房率卻達(dá)到58％，特別是年輕人中77％是“租房旗”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。與房屋出售價(jià)格一樣，德國政府對(duì)房租價(jià)格也進(jìn)行了嚴(yán)格限定，由市政部門、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價(jià)格表”。如房東的房租超過“合理房租”20％，就構(gòu)成違法行為；超過50％就構(gòu)成犯罪行為，如不紀(jì)實(shí)更正房東將面臨高額款甚至牢獄之災(zāi)。

艾弗納表示，德國憲法明確規(guī)定“德國是一個(gè)高福利國家”，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要政策目標(biāo)之一，這也是德國多有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，地方政府不敢通過抬高地價(jià)和房價(jià)來增加稅收。