住宅市場：深圳武漢兩地比較研究

摘要：從2007年年底開始，深圳和武漢的住宅市場都出現(xiàn)了銷售下滑、價格下跌，但對比深圳、武漢1998—2007住宅市場開發(fā)與銷售情況，可以判斷兩市目前都處于住宅周期的上升期并已出現(xiàn)泡沫，而且武漢的市場泡沫出現(xiàn)要早于深圳。另外，從市場狀況、市場細分兩個方面進行橫縱比較分析，取得的一系列實證研究數(shù)據(jù)表明：深圳商品住宅市場要比武漢成熟，與住宅高投資率密切相關；而武漢政策性住房保障面優(yōu)于深圳，跟其累積的公房紅利相關。

關鍵詞：住宅市場；深圳；武漢；泡沫

中圖分類號：F293.35文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２００８）16－０158－03

一、深圳武漢1998—2007住宅市場開發(fā)與銷售狀況比較

（一）住宅投資及其占全社會固定資產(chǎn)投資的比例

1998—2007深圳住宅開發(fā)投資（單位：萬元）分別為99.9、141.3、178.7、209.7、270.9、250.2、255.8、265.5、321.7、136.9（上半年）；全社會固定資產(chǎn)投資（單位：萬元）分別為480.4、569.6、619.7、686.4、788.2、949.1、1092.6、1181.1、1273.7、538.1（上半年）；住宅開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例分別為21%、25%、29%、31%、34%、26%、23%、22%、25%、25%。

1998—2007武漢住宅開發(fā)投資（單位：萬元）分別為81.5、96.7、97.6、111.7、122.3、152.3、161.4、216.9、271.8、329.5；全社會固定資產(chǎn)投資（單位：萬元）分別為402.4、431.2、461.9、508.4、570.4、645.1、822.2、1055.2、1325.3、1732.8；住宅開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例分別為20%、22%、21%、22%、21%、24%、20%、21%、21%、19%。

（二）新建商品住宅銷售均價及環(huán)比價格

1998—2007年深圳新建商品住宅銷售均價（單位：元/平方米）分別為5 191、5 004、5 275、5 517、5 641、5 879、6 419、6996、9 956、13 370；價格環(huán)比上升-4%、5%、5%、2%、4%、9%、10%、41%、34%。1998—2007年武漢新建商品住宅銷售均價（單位：元/平方米）分別為1 631、1 704、1 984、2 000、2 194、2 353、2 667、3 345、3 622、4 518；價格環(huán)比上升4%、16%、1%、10%、7%、13%、25%、8%、25%。

（三）住宅租售比

所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的售租比一般界定為1∶200至1∶300。1998—2007年深圳住宅月租賃價格（單位：元/平方米·月）為32.49、29.54、26.27、26.40、26.59、25.52、26.23、29.49、31.25、35.0（由住宅租賃價格指數(shù)折算而來）。2003—2005年武漢市住宅月租賃價格（單位：元/平方米·月）為5.50、6.83、7.59。利用兩市1998—2007年住宅月租金及每平方米建筑面積房價相關數(shù)據(jù)計算得出深圳1998—2007年的住宅租售比為1/159、1/169、1/200、1/208、1/213、1/233、1/244、1/238、1/323、1/385；武漢2003—2005年為1/435、1/385、1/435。

二、深圳武漢住宅市場細分比較

（一）從物業(yè)類型看

住宅物業(yè)從類型來看，主要分為普通住宅和高端物業(yè)，高端物業(yè)又主要表現(xiàn)為別墅、高檔公寓及TOWNHOUSE等。作為我國最早最成功的經(jīng)濟特區(qū)，深圳市的高端住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展已比較成熟，例如，2005年，深圳市住宅完成投資265.53億元，其中，別墅、高檔公寓投資35.96億元，占總投資的13.5%；住宅竣工面積704.44萬平方米中，別墅、高檔公寓88.49萬平方米，占總竣工面積的12.6%。高端物業(yè)增值大大高于普通住宅。近5年，深圳真正的高端物業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)130%以上的增值服務，高于普通住宅35%的幅度。

武漢市高端物業(yè)相對起步較晚，2002年高端物業(yè)開始入市。均價呈現(xiàn)逐年上升趨勢。2002年，銷售均價3 500元/平方米左右；2003、2004年均價維系在4 500元/平方米，2005年開始沖向新高，均價達5 000—6 000元/平方米，2006年價格升至6 800—7 800元/平方米，2007年突破萬元大關。但是，高端住宅物業(yè)與普通住宅物業(yè)檔次區(qū)分不太明顯，均價差額也不太大。2005年前兩者差額在2 000—2 500元/平方米，而2005年僅為1 000—1 800元/平方米。例如，高端住宅集中區(qū)域之一的武昌區(qū)，2005年兩者差額為500—1 600元/平方米。

（二）從住宅屬性看

住宅從供給屬性上看，分為商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房，即商品房和政策性住房。從1988年深圳市開始房改到2006年，出售的政策性住房約21萬套，其中由市、區(qū)兩級政府組織建設的有7.45萬套；深圳國土資源房產(chǎn)管理局統(tǒng)一管理、面向社會出租的公共租賃住房約8 000套。深圳市廉租住房保障制度覆蓋率目前達到了100%。截至2006年末，深圳有常住人口846萬，按每3人平均一個家庭計算，有282萬戶，21萬戶家庭享受政策性住房，占7.4%。深圳“十一五”規(guī)劃進一步明確，在此期間政策性住房的總建設量將達到770萬平方米，其中經(jīng)濟適用房200萬平方米；公共租賃住房（含廉租住房）570萬平方米。

武漢市從1994年開始進行經(jīng)濟適用房建設，到2005年底經(jīng)濟適用房累計竣工808.29萬平方米，提供住房7萬多套。2006年經(jīng)濟房建設規(guī)模326.53萬平方米，組織上市8571套。廉租住房工作從2002年開始啟動，到2006年底，武漢市七個中心城區(qū)通過配房租賃、租金核減、租金補貼三種方式對16 799最低收入家庭實施了住房保障。截至2006年末，武漢市有常住人口875萬，約292萬戶，8萬套經(jīng)濟適用房再加上50萬套已購公房，58萬戶家庭享受政策性住房，占19.9%。在向社會公布的《武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中，武漢市確定了“十一五”期間經(jīng)濟房建設1 200萬平方米占整個住宅25%左右的目標。

（三）二級市場和三級市場

住宅二三級市場，簡言之，就是商品房市場與二手房市場。深圳市新建商品住宅和二手住宅市場需求持續(xù)旺盛。例如，2005年，全年銷售新建商品住宅901.13萬平方米，比2004年增長12.28%，二手住宅交易面積595.67萬平方米，比2004年增長25.53%。政策頻出的2006年，深圳三級住宅市場仍然保持快速發(fā)展態(tài)勢，全年成交二手住宅8.2萬套，面積710萬平方米，比2005年分別增長25％和19％。根據(jù)深圳中原實際成交統(tǒng)計，2006年二手全年成交面積已經(jīng)和一手持平，比值達到0.99∶1。

武漢市住宅產(chǎn)業(yè)近幾年投資明顯加快，主要原因是2003年以前市場發(fā)展不夠。如2000年，武漢市住宅投資為98億元，同期深圳住宅投資已接近武漢的兩倍。2005年，武漢住宅投資216.85億元，占房地產(chǎn)投資總額（297.99億元）的72.8%。住宅三級市場獲得了較快發(fā)展，2003—2005三年武漢市二手住宅成交面積862.97萬平方米，占二手房成交面積（1 877.80萬平方米）的46%。2006年，二手住宅交易有所放緩，二手住宅成交面積366.60萬平方米，二手與一手住宅（908.92萬平方米）的比例0.40∶1。2007年，武漢市二手住宅價格上漲較快，為3 594.48元/平米，漲幅達45.95%超過新建商品住宅（29.35％）。

三、分析與結論

（一）深圳商品住宅市場比武漢成熟，除去特區(qū)因素外跟住宅高投資率也密切相關

深圳，作為我國最早的經(jīng)濟特區(qū)，具有制度創(chuàng)新優(yōu)先權，在房地產(chǎn)領域表現(xiàn)相當明顯，從1982年《深圳特區(qū)經(jīng)濟土地管理暫行規(guī)定》、1985年《深圳經(jīng)濟特區(qū)行政事業(yè)單位干部職工住宅商品化試行辦法》到1989年《關于加強深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)市場管理的試行規(guī)定》等一系列政策的出臺基本上勾勒了我國房地產(chǎn)市場制度框架的雛形。比全國包括內(nèi)地城市領先了近十年。作為深圳房地產(chǎn)市場最重要組成部分住宅市場也不例外。深圳市住宅高端物業(yè)與普通物業(yè)有明確的市場細分，高端市場發(fā)展日趨成熟。武漢市住宅商品化始于1998年底，2002年高端物業(yè)才開始入市。因此住宅商品市場起步較晚，人們的購房意識、投資意識落后于沿海地區(qū)，住宅市場細分落后于深圳等沿海地區(qū)，反過來，隨著近些年城市經(jīng)濟快速發(fā)展和舊城改造，人們自住需求的釋放，武漢住宅市場發(fā)展迅速，2003—2007年竣工面積、住宅投資以年均7.8%、21%的速度增長。按照深圳高端物業(yè)與普通物業(yè)的價格比例一般5∶1的關系，最高8∶1的關系來看，武漢高端物業(yè)價值還遠遠沒有被發(fā)現(xiàn)。

深圳市商品住宅市場的發(fā)育成熟也跟政府對住宅建設重視不無相關。從前面的分析可以看出，深圳市住宅投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例1998—2007年一直保持在20%以上，中間雖有波動但都高于同期武漢市。

（二）武漢政策性住房保障面優(yōu)于深圳，跟其累積的公房紅利相關

住房保障問題關系國計民生，對特定社會階層來說也可以看成是社會保障的重要部分。目前，深圳市已對納入廉租保障體系居民全部進行了保障，從前面分析數(shù)字知，對于占社會相當比例中低收入家庭目前的保障面只有7.4%。武漢市到目前為止，對16 799戶最低收入家庭實施了廉租住房保障，中低收入家庭政策性住房的保障面達到19.9%，高于深圳市。這里以國外通行的常住人口作為計算口徑，也是高速城市化背景下城市發(fā)展的內(nèi)在要求。因此，可以說武漢市的住房保障問題走在前面，當然也跟長期福利分房制度下累積的住宅紅利相關。從兩市的“十一五”規(guī)劃還可以看出，兩市對政策性住房都高度重視，但側重點不同。深圳市側重于提供公共租賃住房，提倡“居者居其屋”，“十一五”期間政策性住房的總建設量將達到770萬平方米，其中公共租賃住房（含廉租住房）570萬平方米。武漢市側重于提供經(jīng)濟適用房，明確經(jīng)濟適用住房1 200萬平方米、占整個住宅供應量25%左右的目標。

（三）兩市目前都處于住宅周期的上升期，武漢泡沫早于深圳出現(xiàn)

對比1998—2007深圳武漢兩市住宅價格走勢可以看出，十年間兩市住宅價格軌跡相似，這也從側面說明中國的住宅市場不管是沿海還是內(nèi)地景氣度變化不大，沒有明顯的梯度差。盡管住宅市場對每個城市而言是區(qū)域性的市場，但是在某種程度上更受大區(qū)域經(jīng)濟形勢的影響，尤其是國家的宏觀經(jīng)濟形勢及政策。對比兩市近十年環(huán)比價格可知，十年間兩市住宅發(fā)展都處于上升周期，2005年之前都處于緩慢爬升階段，2005年之后，住宅市場迅速升溫，尤其是深圳市充當了去年全國價格上漲的領頭羊。從這種上升持續(xù)的時間來看，目前，并不一定達到了波峰，也說明了房地產(chǎn)的周期可以很長。在周期上升階段都會伴隨著價格上漲，價格上漲一般分為理性的和非理性上漲，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的提高、人民生活水平的改善導致的價格上漲是理性上漲，由于市場各相關主體的不規(guī)范行為導致的價格上漲是非理性上漲。租金與價格的關系是住宅經(jīng)濟中最基本、最核心的關系，從租售比可以看出市場價格上漲的理性與否，1998—2000年深圳住宅市場的租售比高于1∶200，表明住宅房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好；2000—2005年在1∶200—1∶300之間，價格上漲是理性上漲；2006—2007年低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，因為租賃代表的是一種真實的需求，也說明這時的住宅市場才是真的有泡沫。讓人意外的是武漢住宅市場出現(xiàn)泡沫的時間早于深圳，如在2004年武漢住宅市場的租售比已為1/385，同時，也說明同期武漢住宅市場的泡沫可能比深圳還嚴重。

參看文獻：

[1]武漢統(tǒng)計年鑒（1999—2007）；深圳統(tǒng)計年鑒（1999—2007）；深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2006.

[2]武漢市2007年統(tǒng)計公報；深圳市上半年固定資產(chǎn)投資情況簡析.

[3]方炎.房地產(chǎn):2007年房地產(chǎn)統(tǒng)計瘋狂的樓市.http//www.sina.com.cn2008-03-20.

[4]高端物業(yè)能否提升武漢價值.www.warpm.cn2006-04-28.

[5]深圳，住房保障進行時.深圳國土房產(chǎn)網(wǎng).2007-06-22.