大中型城市人口集聚與擴散對零售商業空間結構的影響

摘要：人口的消費需求是零售商業發展的直接拉動力，人口結構的變化能從商業供給要素和需求角度綜合反映商業空間結構形成的規律。文章將人口分為就業人口、居住人口、休閑購物的流動人口三類，探討人口總量變化和不同類型人口的集聚與分散對商業空間結構的影響。

關鍵詞：人口零售商業空間結構集聚分散

中圖分類號：F252 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2008)12-059-02

大中型城市商業發展迅速，但長期以來商業發展缺乏整體規劃，商業布局不均衡發展不能較好地滿足城市人口發展的消費需求，研究人口發展規律和對商業空間結構的影響，有助于科學地進行商業規劃，優化商業空間結構，使商業與城市協調發展。

一、影響城市商業空間結構的主導因素分析

基于歐美商業空間結構建立的商業中心地理論對中國城市商業空間結構的研究具有重要意義，隨著城市化的進程，地租、交通、規模經濟等因素同樣影響城市零售商業空間結構的變化，中國大中型城市也經歷了零售商業向商業中心區的集聚和正在進行的向中心外擴散的過程，初步形成以城市中心商業區為中心和區次級商業中心構成的等級商業結構。但由于商業環境或商業形成的影響要素不同，如有限的土地、有別于歐美的密集式居住模式、落后的交通網絡、較大的城鄉生活水平的差距等，中國城市商業形成的空間結構特征與歐美的并不完全相同。

在歐美郊區化的分散式居住模式下，以發達的交通網絡為基礎，商業供給要素中的交通成為現代商業結構形成的主導因素，城市商業由城市CBD向郊區擴散，城郊接合部因地價便宜、交通便捷，以巨型超市或購物中心為核心，集聚其他商業業態而形成郊區商業中心，傳統的由CBD主宰城市零售業的格局逐漸被打破，城市商業空間結構發展成為多極分散的城市商業空間結構模式。而我國大中城市人口數量大、密度高，居住是密集型的居住模式，交通不發達，人口分布的變化成為現代商業結構變化的主導因素。一方面人口的集聚和分散能綜合體現城市化進程中經濟、土地、交通等供給要素的變化，因此，能將人口因素作為經濟、土地、交通等影響的替代因素研究對商業結構的影響；另一方面人口的消費需求是零售商業發展的直接拉動力，人口空間結構和消費的變化直接影響商業空間結構的形成，也就是人口結構的變化能從商業供給和需求角度綜合反映商業空間結構形成的規律。深圳經濟和人口增長迅速在全國居前，人口集聚點和集聚帶的人口特征越來越明晰，相應形成的商業空間結構特征和變化趨勢在我國大中型城市中具有較好的代表性。

二、基于人口分布的零售商業空間結構特征與變化

1、人口由城市中心向外擴散，零售商業呈現離心增長。近20年來深圳人口一直快速增長，帶來消費需求的不斷增長，直接拉動零售商業發展，在空間上表現為零售商業密度的相應增長。2005年深圳常住人口密度達4239人/平方公里，位于全國之首，與高密度的人口相對應的是高密度的零售商業，根據2004年深圳商業普查數據，按1010萬消費人口計算，人均零售面積0.96平方米，接近香港人均1.1平方米的水平，城市人口快速增長，已形成高密度商業。

根據中心地理論，當城市人口密度達到一定水平時，人口由城市中心向外擴散。近幾年深圳各區人口密度都保持正的增長速度，但中心區人口密度增長速度開始低于周邊和特區外，老商業中心區羅湖區人口密度近年來一直以全市最低的速度增長，城市CBD福田區2005年人口密度高達14877人/平方公里，為全市人口密度最高的區域，但2000年后的增長速度一直低于周邊各區。2000年南山區人口密度增長速度最快達12.72％，2001年鹽田區人口密度增長居首為9.64％，2002年開始，特區外的寶安區和龍崗區一直保持全市第一和第二的人口增長速度，2005年寶安區人口密度增長率高達66.10％，2007年龍崗區人口密度增長率最高，人口增長高峰由中心區向外圍輻射性轉移，人口呈現離心增長的趨勢。

深圳零售商業隨著人口由中心向外轉移也呈現離心增長。近幾年中心區周邊各區零售商業發展速度加快并超過了中心區，2005年南山區批零銷售增長速度已超過福田區達到16.3％，鹽田區和寶安區分別為15.3％和15.4％，接近福田區的15.5％，高于中心區羅湖區的12.9％；2006年龍崗批零銷售增長速度居首達21.5％。近年來不僅深圳天虹、國際商場、華潤萬家、人人購物商場、九洲百貨等大型商場紛紛進入關外寶安和龍崗，而且大型商業項目紛紛入駐，目前關外各區大型零售網點總數和比例都超過了商業中心區。

2、高密度人口擴張消費市場，商業空間結構升級。人口密度快速增長以及居民購買力的提高，不僅使消費市場增大，而且推動城市商業空間結構的升級，商業結構的升級表現為以下幾個方面：

(1)城市市級商業中心由單核向多核發展。人口的增加和消費需求的差異化使消費市場不斷擴大和細分，單一市級商業中心已不能滿足消費市場的總量需求和結構性需求，市級商業中心由單核向市場定位不同的多核發展。深圳除了老的定位于高端國際品牌的人民南商業中心區外，又形成了以青春時尚為主要特色的羅湖東門商業區和以白領時尚與電子產品為特色的華強北商業區，日均客流量分別為28萬人，55萬人和50萬人。

(2)商業結構向多級化發展。人口不斷增長促進了區級商業發展，各區百萬以上的人口支撐消費市場形成區級商業中心，如南頭商業區日均客流量已達35萬人次，關外布吉商業中心區日均客流量達22.19萬人次，新安商業中心區日均客流量達15萬人，區級商業區已成為本區消費者提供一站式購物場所。由于大型社區的建設，居住人口的集聚，社區商業發展迅速，一些大型商業和社區型購物中心進入社區集聚正形成社區商業中心。由市級商業、次市級商業、區級商業、社區商業構成的多等級的商業結構正在形成。

(3)各級商業中心的升級。人口的增加可以加強商業的集聚力，繼而使商業中心的輻射力隨之加大，輻射范圍的擴張使商業等級上升。如華強北商業街的電子市場已成為“亞洲第一電子市場”，電子產品的銷量不僅超過了整個中國市場容量的50％，而且輻射到了東南亞和歐美地區：東門商業中心區和人民南商業中心區輻射到了香港和廣東省各城市，成為香港和大量國內游客的購物地；南山商業中心由于西部通道的建成和將開通的地鐵正向市級商業中心的地位上升，一些大型社區的商業也向區級商業中心發展。

3、居住人口向社區集聚，催生社區商業發展。隨著新的居住帶產生，中心區外圍及郊區的新住宅區良好的居住條件和居住環境成為城市人口的擴散力和新居住帶的集聚力，居住人口向新社區集聚，新社區的發展帶來了社區商業的發展。深圳社區商業的發展受社區人口的規模、密度和消費特征等因素影響，形成三種分布模式：

(1)集中式的大型化社區商業。深圳社區商業的發展依附于近年的大盤開發，作為大型住宅區的配套設施，社區商業采取統一規劃的集中式模式，向規模化、大型化、集中化及多功能化發展。如華僑城的波托菲諾、陽光棕櫚園商業街、春華四季園商業街、萬科四季花城商業街、萬科城風情商業街等均為統一規劃的商業街；更高級業態的社區購物中心也浮出，如香蜜湖的嘉信貿購物中心以其大規模商業形成社區乃至片區的商業中心。

(2)分散式的社區商業。組團式社區的商業通常采用分散式的分布模式。由于小盤的住宅區商鋪主要是服務本住宅區，常采用商住一體或商住連接的沿街開發模式，因此，商鋪數量多、規模小、分散分布。當小型樓盤連片開發組團形成一定規模的社區時，一定規模的消費市場形成。大型商場百貨、超市、購物廣場進入社區，并集聚其他零售業態和餐飲及服務店，形成社區商業中心，但原有的分散格局不變。

(3)高密度的舊城中村商業。未改造的城中村是深圳較獨特的人口集聚區，村辦企業和廉價的農民出租房吸引了大量的外來勞務工就業和居住，全市437個城中村擁有居住人口442.31萬，其中暫住人口331.73萬，占城中村總人數的75％。由于未改造城中村人口密度大、流動性大、消費水平低，零售網點基本上是外部環境和建筑質量都比較差的小型網點，密集混雜在居住區中，全市50平方米以下的小型網點約有一半設于城中村內，占城中村網點總數的80.4％。

4、就業人口按產業集聚，零售商業形成按產業帶集聚的圈層結構。在“地租杠桿”的經濟作用和政府推進城市化的規劃作用下，深圳產業的圈層結構隨著經濟的高速發展逐步明晰。產業是就業人口的主要載體。產業分布的變化帶來就業人口的重新分布，第三產業就業人員集聚在以中心區為主由福田區、羅湖區和鹽田區構成的第三產業集聚帶，其中福田區第三產業就業人員比達81.01％，第二產業就業人員集聚在中心外圍由南山區、寶安區和龍崗區構成的第二產業集聚帶，其中寶安區和龍崗區第二產業就業人員比達76.99％和76.59％，就業人口按產業集聚形成圈層結構。

伴隨著城市空間功能的不斷劃分和人口的遷移，產業與產業、產業與居住地在地域上分離，城市形成了以第三產業為主的中心區、中心區邊緣的居住層、第二產業集聚在外圍的圈層結構，各行政區功能區也類似發展，形成了產業、商業、居住分離的多核圈層結構。如圖所示。

第三產業帶的消費水平高，承擔著為城市消費者提供休閑、娛樂、旅游、觀光的功能，并與金融、商務等行業匹配，因此，商業中心I集聚了大型百貨店、購物中心、專業店等高產值的商業業態；居住帶的商業主要功能是滿足消費者的日常消費需求，因此，超市、便利店、食雜店、中低擋的專業店集聚在住宅區和社區；第二產業帶消費水平低，其商業中心Ⅱ在商業規模、集聚力和輻射力都弱于商業中心I。

5.流動人口沿交通網絡集聚和分散，商業形成按交通節點分布的網狀網絡。

(1)口岸立體交通網絡帶動口岸商業的發展。從布局上看，陸路口岸對商業的影響最大，口岸成為區域商業發展的巨大引擎，形成按口岸分布的口岸商業。深圳具有全國唯一的海陸空口岸俱全的立體交通網絡，經過一線口岸人出境人數逐年增長，2007年達1.78億人次，羅湖口岸推動著羅湖商業城、東門商圈經久不衰發展；2007年8月份福田口岸開通前后，日均客流量達36萬人次，開通的福田口岸和西部口岸目前也正在福田和南山區產生商業積聚效應，新的商業中心正在形成。

(2)有軌交通網絡催生地鐵商業。地鐵交通網絡化能有效加快城市人口流動的速度，提高人口流量，不僅增加現有商業輻射范圍，而且地鐵站作為人流聚散點，能成為商業的集聚地，地鐵網絡直接影響城市商業的總體布局，如香港火車及地鐵每日平均載客量超過百萬人次，香港沿著地鐵網絡分布約30個購物中心，約占香港購物中心總數的3/5，同樣內地大型城市北京、上海、廣州的相當部分的大型商業依附于地鐵網絡。深圳地鐵軌道交通一期工程于2004年12月建成通車，日均客流最初為12.9刀人次，2007年上半年達30萬人次，它不僅輻射到傳統的五大商圈——人民南、東門、深南中、華強北和華僑城，大大增加了商圈的輻射力，而且隨著市區規劃的發展，地鐵線路上極具潛在價值的新商圈竹子林、福田中心購物城、皇崗、崗廈和市民中心正在形成。計劃將于2011年6月全部建成通車，深圳地鐵交通網絡將延伸到深圳關內外的主要區域，地鐵網絡將改變商業空間結構，形成大型商業按地鐵交通節點分布的網狀結構。

(責 編 賈 偉)