淺析武漢市住宅租賃市場

摘要：一個健康完整的住宅市場應由銷售和租賃兩大部分構成，才能建立和健全住宅市場良性供求機制，以滿足不同層次人群的住宅需求。我國的住宅銷售市場發展迅速，而住宅租賃市場由于各種因素的影響，發展緩慢。文章通過對武漢市住宅租售比的分析，得出目前武漢市住宅租賃市場處于發展不活躍、發育不成熟的狀態，繼而分析其影響因素。并提出完善武漢市住宅租賃市場的建議。

關鍵詞：住宅租賃市場住宅租售比梯度消費

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2008)12-258-02

隨著湖北省武漢市房地產業的快速發展，住宅產業已成為武漢經濟持續發展的一個重要增長極。而一個健康完整的住宅市場應由買賣和租賃兩大部分構成，才能建立和健全住宅市場良性供求機制，以滿足不同層次人群的住宅需求。如果缺少租賃市場或租賃市場不活躍，一方面，會使眾多住宅投資者失去投資機遇；另一方面，會給大量的住宅租賃需求者帶來障礙。發達國家的經驗證明，租賃住宅在住宅市場中占有不可忽視的地位。由于歷史的原因，多年來政府及相關部門出臺的房改政策和信貸政策都是針對“只售不租”的商品市場，因此住宅租賃市場發展緩慢。隨著社會、經濟的發展，城市化水平的提高以及人口流動性的增強，住宅需求增加，迫切要求完善住宅租賃市場，調整住宅市場供需結構，促進住宅市場健康發展。

一、武漢市住宅租賃市場現狀

武漢市的住宅租賃市場，由于住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質量較低，人們對租賃住房存在認識上的偏差，加上政府對住宅租賃市場的關注不夠等原因，其發展緩慢，發育不成熟。

1、住宅租賃供應主體。(1)私人房東。他們是目前住宅租賃市場中的主要供應主體，出租私有住房給個人或家庭。這部分房東大多是規模較小的投資者，并且他們所提供的房源不僅數量少，而且分散。(2)組織機構型房東。此類型的房東通常包括政府、國有企業、公司、養老基金、投資銀行或者保險公司。關于出租動機，投資回報率是他們主要考慮的因素，房源主要是國家所有和集體所有的公有住房。由此可以看出，多樣化結構投資的主體——房地產商，還沒有加入到住宅租賃市場中來，規模化的租賃房供應主體還沒有形成。

2、住宅租賃消費群體。在武漢目前的住宅租賃市場中，存在著相對穩定的消費群體，其基本構成為：(1)剛畢業參加工作的學生。一般來說，剛剛工作的學生月收入扣除生活費后，每月可掌控的資金所剩無幾，所以對于他們來說租房是首選。(2)進城打工的農民。農民工是每年城市增加的就業人口，大部分是在城市化的推動下進入城市的，他們只能通過租房解決住房問題。(3)大學周邊在校學生。武漢是全國高校最多的聚集地，學生為了不同的目的在外租房，構成了租賃市場的主要消費群體。(4)適婚年齡而又無購房能力的青年。(5)部分中低收人家庭。武漢自啟動經濟適用房建設和實施廉租房制度后，解決了部分中低收人家庭的住宅問題，但是由于經濟適用房供應量的不足及廉租房覆蓋范圍的狹窄，大部分家庭只能通過租房解決住房問題。(6)投資者。由于不動產的保值性和增值性，近年來，“購房出租、以租養房、待機出售”已經成為一種新的、收益見效快又較為穩妥的投資方式，部分有閑置資金的人紛紛加入到住宅租賃市場中。

二、武漢市住宅租售比分析

1、住宅租售比的內涵。住宅租售比是指在同一時間、同一地區住宅月租金價格與住宅售價的比值，用公式表示為：住宅租售比=租金價格，住宅價格。住宅租售比是住宅市場中的一個重要指標，其不僅能夠衡量租房和購房相對經濟利益大小，而且能夠反映住宅租賃市場與銷售市場的相對發展程度，二者在正常條件下應保持在一個均衡的發展水平之上，國際上用來衡量一個區域住宅市場運行狀況良好的租售比為1：200。租售比過高或過低都會阻礙住宅市場的發展，偏高說明住宅租賃市場活躍，而銷售市場相對比較低迷；偏低，說明住宅租賃市場沒有盤活，發展緩慢。并且，租售比的大小對于政府制定使住宅市場健康發展的宏觀調控政策、投資者進行自身利益最大化的投資決策、消費者選擇適合自己的住宅消費模式具有重要的參考價值。

2、住宅租售比變化及趨勢分析。完善住宅租賃市場是發展成熟房地產市場的必然，因此有必要分析武漢市住宅租售比，以此來衡量其住宅租賃市場的發展程度，引起人們對住宅租賃市場的重視，并找出影響其發展的因索，為完善武漢市住宅租賃市場提出對策建議。

(1)租售比低，住宅租賃市場發展不活躍。

武漢市2000年至2006年住宅租售比見表1。由表1可看出，2000年到2006年，武漢市住宅租售比最高為l：184，最低為1:570。其中，2001年至2002年，住宅租售比接近1:200的合理分界點，主要原因是：自1998年12月31日起，貨幣分房制度取代了福利分配住房制度，經過一年的過渡時期，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念開始向商品化轉變，住宅銷售市場開始發展，租賃市場也相應地被帶動起來，所以租售比處于比較合理的狀態；2002年，住宅租賃市場漸顯活躍，月租金價格達到10.41元/平方米(月)，也，是整個研究期最高的月租金額，其價格指數(所謂價格指數，就是指反映全社會及各類房地產價格變動幅度和變動趨勢的數值)為116.78％，而銷售價格指數僅為109.8％，所以租售比達到最大；2003年開始，住宅銷售價格仍一路攀升，而月租金價格卻在2003年開始下降，降到了5.5元／平方米(月)，租賃價格指數下降到了52.87％，住宅租售比減小到1:368；到了2004年，月租金價格有所回升，上升到了6.83元，平方米(月)，住宅租售比較2003年變動不大。之后，其租賃價格指數均低于銷售價格指數(見圖1)，且二者的差距越拉越大。住宅租售比越來越低，遠遠偏離1:200的警戒線，說明武漢市的住宅銷售市場發展迅速，而租賃市場相對來說處于遲滯狀態。

(2)租售結構不合理，住宅市場以購買為主。自2000年以來，由于受政府的政策法規、消費者觀念等各種因素的影響，武漢市住宅市場的消費一直以購買為主，住宅租賃市場發育水平低，住宅需求主要依賴于一手市場，住宅銷售市場發展迅速，而住宅租賃市場發展緩慢。2006年，武漢市住宅銷售總面積達到908.92萬平米，比2000年增長167.9％；而2006年，武漢市住宅租賃面積僅為11.65萬平方米，比2000年下降58.3％。

住宅銷售市場越來越發達，而住宅租賃市場仍處于發育不完全的起步階段，消費者的目光也一直停留在銷售市場，住宅銷售市場和住宅租賃市場之間的市場結構和供求關系越來越突出，兩者在房地產市場中比重的差距也越來越大，武漢市成熟房地產市場的形成遭到了阻礙。

(3)租售比變化趨勢分析可以運用灰色系統模型對武漢市未來住宅租售比變化作預測。根據表1中的數據得到關于武漢市住宅租售比的預測模型如下：

(X)^(L)(k+1)=^0.026765e+0.031992

X^(o)(k)=X^(L)(k+1)-X^(L)(k)=-0.026765e^-0.229361K+O.26765e^{-0.229361(K-L)}

k=1，2，L，n

運用上述模型可得武漢市2007、2008年的住宅租售比為：X⁰(8)=1:719，X⁽⁰⁾(9)=1:909。

對預測模型的精度進行后驗差檢驗，可得C=0.3798，p=0.8333，所以該模型可以用于預測。

由預測得到的武漢市2007、2008年的住宅租售比可知：如果按照先前的趨勢進行發展，住宅銷售市場和租賃市場會更加不協調，住售比有減小的趨勢，必須加以重視。

以上的分析，一方面說明武漢市的住宅租賃市場還比較落后，發育還不完全；另一方面也說明了武漢的住宅租賃市場還有巨大的發展潛力，盤活租賃市場有助于完善武漢市的住宅市場，解決中低收入家庭的住房問題。

三、影響武漢市住宅租賃市場發展的因素

1、政府重視不夠，缺乏相應的監督和管理。住宅是一種特殊的商品，既有一般的商品屬性，又有獨特的社會屬性。在市場經濟條件下，雖然市場價格機制能夠調節主要的供求關系，但僅靠市場經濟規律的運作不能完全滿足市場對住宅的需求，尤其是最基本的生存需求，市場的運作需要政府在交易價格、金融等方面進行一定的干預，并對其進行監督和管理。一個成熟的住宅市場構成包括銷售市場和租賃市場，而一直以來，人們在談論和研究住宅市場時，關注最多的只是銷售市場，關心其房價的高低，政府的政策法規也向其傾斜，鮮少有人去注意住宅租賃市場。

2、城中村的住宅質量低，租金上漲受阻。武漢市是我國城中村問題比較嚴重的城市之一，城中村主要分布在江岸、江漢、漢陽、武昌等六個區，共有147個行政村和15個農林單位，土地面積為21382.2公頃。城中村住房是武漢市住宅租賃市場的主要房源。但是，這些住房環境差，面積小、結構老化，設施也不齊全，達不到基本的住房標準，滿足不了居民的住宅要求。因此，租金上漲受阻，而住宅條件稍好的住房租金又比較高，很多消費者寧愿購房也不租房，這就使得武漢市的住宅租賃市場發展不起來，住宅市場的消費仍以購買為主。

3.市場信息不對稱。在租賃市場中，中介服務組織在集散供求雙方信息，節約房地產交易成本等方面發揮著非常重要的作用。但是由于前期我國市場準入門檻較低而導致了良莠不齊、規模大小不一的中介遍地開花，出現了不良中介蒙騙、亂收費的現象，也造成不公平的交易，這也就使得租賃中介市場秩序混亂，可信度差，消費者不愿借助中介服務租住住房，供求雙方信息得不到有效傳遞，房客租不到合適的住房，房東找不到滿意的房客，造成信息不對稱，阻礙了完善的租賃市場的形成。

4、根深蒂固的消費觀念。受幾千年來的封建思想的影響，我國老百姓在住宅消費上一直以來就有“舊不如新”、“買房只買新房”、“租不如買”、“一步到位”的觀念，不愿意去租房，尚欠理性和成熟，這也是導致武漢租賃市場發展相對緩慢的原因之一。

四、完善武漢市住宅租賃市場的建議

1、加快制度建設和完善規范住宅市場相關的法律法規。國際經驗表明，住宅市場是在政府監督管理下的市場，各國政府都制定有完善的法律制度和相應的政府機構，依法對住宅市場進行規范和管理。而目前住宅租賃市場的法律法規體系不健全，只有《城市房地產管理法》對房屋租賃作了相關規定，沒有專門的房屋租賃方面的政策法規引導和規范其發展，存在大量的非法租賃，市場秩序混亂，而且租賃交易登記率很低，幾乎所有的房東都不繳納租金收入的稅款。所以住宅租賃市場的發展需要完善相關的政策法規，出臺專門的房屋租賃法律法規，規范租賃主體、中介機構的交易行為，加強房屋租賃合同登記備案管理，理順住宅租賃市場秩序，使之合法化、規范化。

2、引導中介機構規模發展，建立可信度高的信息平臺。經歷國家對房地產市場的一系列宏觀調控后，迫使中介企業重新洗牌，不少中介相繼宣布退出，一些有實力的中介公司也乘此良機，兼并收購小企業，改變中介服務市場的格局。在這樣的環境下，政府應該提高準入門檻，培訓掌握房地產相關經濟、法律知識的專業人才，借助市場機制，優勝劣汰，使小企業向大企業靠攏，形成大型的中介服務集團，創新服務品牌，引導中介機構走規模化、品牌化和專業化的道路。同時，要加強網絡信息化建設，考慮與中介機構合作，搭建專門的租賃平臺，提供準確及時的相關信息，吸引大量潛在的消費者，為住宅租賃市場打開發展通道。

3、加強輿論宣傳，引導城鎮居民樹立正確的消費觀念，實現住宅的梯度消費模式。政府要通過宣傳，使居民認識到租房和買房都是解決住房問題的方式，并沒有本質的不同。所謂梯度消費，就是指在某一時點上，由于人們購買力不同，不同收入階層的居民在選擇商品時往往會根據自己的消費能力進行消費。住宅消費層次與居民的財富總體上成正相關關系，當家庭的財富積累還不能足以購買商品住宅時，應暫時租住相應的舊房；當家庭財富積累到一定程度時，可以考慮租住更高檔次的住宅或者選擇購買商品住宅，逐漸實現消費升級。

4、創新租賃形式。目前武漢市住宅租賃市場中的出租房分散、面積小、結構老化，配套設施也不齊全，大多處于“地下”。所以就要要求改變目前的租賃形式，使之公開化、合法化和完善化，如：集中建設集體宿舍向農民工出租，解決他們的住房問題；我國的新建住宅一直以來都是“只售不租”，這主要是因為住宅銷售資金回收較快，利潤高，而住宅出租投資回收期比較長，資金回報率低，所以房地產投資者都不愿加入到住宅租賃市場中去。政府可以通過優惠政策，鼓勵房產投資主體進入住宅租賃市場，形成規模化的租賃房供應商，提供不同的房源供給，滿足不同層次的需求，形成高中低檔并存、結構完善的住宅租賃市場。

5、貫徹國家宏觀調控政策，進一步完善廉租住房保障體系。根據黨的十七大報告的要求，今后相當長的一段時間里，我國房地產社會保障體系建設的重點會放在廉租房建設上。完善廉租住宅保障體系，在一定程度上要依賴于發達的住宅租賃市場，同時，政策的落實也將帶動住宅租賃市場的發展。武漢市從2002年開始建立廉租房制度，主要幫助七個中心城區的最低收入家庭緩解住房困難，通過配房租賃、租金核減、租金補貼三種方式展開。今后武漢市應根據住宅市場的特點，加大廉租住房的建設力度，逐漸向遠城區覆蓋，解決中低收入人群的住房問題。

(責 編 若 佳)