中國宏觀經濟形勢與房地產業的發展

編者按：中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞研究員在第九屆中國經濟學家論壇暨2008中國經濟形勢分析與預測國際研討會上，對如何判斷中國宏觀經濟形勢、如何看待房地產發展論述了自己的觀點。研討會期間，本刊記者以訪談形式將其觀點摘要整理，以饗讀者。

記者：如何判斷中國宏觀經濟形勢是各界人士普遍關心和爭議的問題。爭議的焦點是中國宏觀經濟形勢是否“過熱”。請您談談您對中國宏觀經濟形勢的看法，可以嗎？

牛鳳瑞：當然可以。我認為中國經濟總體狀況良好，可望實現連續5年的10%以上的增長，大多數宏觀經濟指標（企業利潤、居民收入、物價、財政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現。中國經濟并非不存在問題，但“過熱”的判斷缺乏足夠的依據。

記者：經濟學界部分學者論述中國宏觀經濟過熱時，主要是依據投資增長過速，結構失衡，物價總水平上漲過快等做出判斷的。您認為這些依據能說明中國宏觀經濟過熱嗎？

牛鳳瑞：上面我已經說過我國宏觀經濟發展是存在一些問題，但判斷中國經濟過熱的依據不能令人信服。為什么呢？一個國家（地區）的經濟發展速度主要取決于該國（地區）的復雜的內外部經濟、政治、社會、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經濟學家們的計劃或預期。確定一個國家（地區）適合的經濟發展速度從來都是件困難的事情，所以，適合的發展速度更多地表現為事后的認知，而不是事前的預見。斷言中國經濟目前發展過熱以什么為參照系？為什么說兩位數增長是過熱，8%左右是合適？發達國家沒有出現過，中國就應不出現；某一發達國家曾經發生過的經濟泡沫和金融危機，中國一定會重復發生；中國歷史上沒有過，當代中國就不會有，這樣的邏輯推理恐怕不成立?？v觀世界發展的歷史，不平衡發展、差異化發展是常態。表現為在一個時期內，一個（或某些）國家（地區）發展較快，其他國家（地區）發展較慢。各國、各地區齊步走的發展從來沒有發生過。今天中國經濟的較快增長，當其發展到一定水平以后，中國經濟增長速度降下來，或者年度之間的增長速度相差一二個百分點，均屬正常現象。

中國經濟之所以發展較快，是因為許多國內外條件為中國經濟較快發展提供了支撐。社會主義市場經濟體制的建立與逐步完善為中國經濟發展潛力變現提供了制度保證。以信息化為代表的當代科學技術進步，為中國較少支付試錯成本，發揮后發優勢，推動經濟較快發展提供了支持條件。日益發展的經濟全球化，為中國發揮勞動力數量充裕、價格低廉的比較優勢，保持一個較快經濟發展提供了兩個市場和兩種資源空間。正在完成的工業化、加速的城市化進程和居民生活水平的日益提高對中國經濟較快發展提出了客觀要求，居民的高儲蓄為中國的高積累、高投資提供了基礎，從而成為中國經濟較快發展的重要動力源泉。中央提出科學發展、和諧發展、全面協調可持續發展則是中國經濟保持較快發展的思想保證。日益改進的宏觀調控機制為中國經濟穩定較快發展提供了有利條件。這就是通常所說的中國戰略機遇期。用好這一戰略機遇期是中國實現全面建設小康社會目標的要求。

在現階段中國經濟較快發展具有必然性。經濟發展的基數、起點不同，同樣增量的增速會有很大不同。中國經濟增速即使達到兩位數，經濟增長總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元；美國經濟增速即使僅有3%，經濟增量亦達三四千億美元之巨，人均增量則達1000美元以上。中國是一個發展中的大國，主要矛盾的主要方面是生產力發展水平相對滯后。中國要建設惠及13億人口的全面小康社會，一切錯綜復雜矛盾的解決均有賴于一個又好又快的經濟發展。黨的十七大報告指出，科學發展觀，第一要義是發展。必須堅持把發展作為黨執政興國的第一要務。以經濟建設為中心是興國之要，是我們黨、我們國家興旺發達和長治久安的根本要求。中國經濟較快發展面臨的資源供給和環境容量兩大約束，可以通過調整發展路徑，加快科學技術進步得到逐步解決，對此應該相信中國政府和人民的智慧和能力。目前中國的人均能耗水平只有歐盟的1/3。據中國社科院城市中心潘家華等計算，2006年中國制成品出口相當于折合凈出口能源6.3億噸標準煤，約占全部能源消耗的1/4。中國以自己較低的人均能源耗用已經為全球環境保護作出了巨大貢獻。節能減排是中國對環境保護做出的重大戰略部署，是對國際社會做出的莊嚴承諾，與較快的經濟發展并非存在非此即彼的關系。中國經濟的又好又快發展不僅是中國和諧發展、可持續發展的必然，也是世界，特別是發達國家的福音。中國經濟的較快發展有風險，但較快發展的風險并非不可避免，又好又快的發展可以把風險減少到最低；相反，若中國經濟發展速度慢下來則會面臨更大的風險，支付更高的社會成本。

記者：您是研究城市發展的專家，請您談談房地產業在我國城市化進程中的地位和作用。

牛鳳瑞：黨的十七大報告把“城鎮人口比重明顯增加”作為全面建設小康社會的重要目標。城市化有利于提高生產力要素配置效率，為加快轉變經濟發展方式、走新型工業化道路、發展循環經濟、構建和諧社會提供載體，為保護生態，再造秀美山川提供前提，為治理污染提供規模化需求。中國現實低成本的現代化有賴于城市化，一個大多數人生活在農村的大國現代化是不可想象的，沒有城市化支撐的工業化將支付極高的資源環境成本。2006年中國城市人口已達5.8億，城市化率為43.9%。據測算，2020年中國的城鎮人口將超過7.5億，城市化率將超過55%。房地產業是為城市化提供物質基礎的部門，也是為全面建設小康社會提供物質基礎的產業?？焖俚某鞘薪浻匈囉诜康禺a的快速發展，健康的城市化有賴于房地產業的健康發展。2005年末中國城鎮實有房屋建筑面積165億平方米，比2000年增長了115%。2006年中國房地產投資達1.9萬億人民幣，比2000年增長2.9倍；房地產開工面積7.9億平方米，比2000年增長了1.6倍；商品房銷售額達2.05萬億人民幣，是2000年的5.2倍。2000年以來中國城鎮人均住房面積以每年1.0平方米左右的速度增加，2006年末已達27平方米。對于推進住有所居，改善民生發揮了重要作用。

記者：對于當前我國房地產業的發展態勢眾說紛紜，有些學界人士還提出要控制固定資產投資過快增長，必須限制房地產投資。您的觀點是什么呢？

牛鳳瑞：我認為對房地產業的此類說法都是片面的，只是看到了一些局部的問題和現象。從宏觀經濟全局來看房地產投資快速增長是中國社會固定資產投資快速增長的重要推動因素，但以控制固定資產投資增速為由限制房地產投資則值得商榷。特殊的發展階段決定了中國今后一個較長時期應該有一個較高的積累率，加快推進以改善民生為重點的社會建設則決定了非生產性和消費性固定資產投資在社會固定資產投資中應占一個較高的比例。包括住房在內的城市基礎設施建設、交通運輸、教育文化、醫療、旅游環保、公共安全等主要提供非生產性和消費性產品（服務）的固定資產投資與“經濟過熱”（如果有過熱的話）沒有必然的因果關系。

中國城鎮目前的住房投資占房地產業投資的70%左右。在城市化加速階段，房地產業滿足的首先是住房的基本需求和改善性的需求；投資性和投機性的需求最終要出租、要轉手，轉化為滿足現實的住房需求。因而房地產業投資主要是消費性的固定資產投資。若把住宅投資從固定資產投資中扣除，則中國目前的積累率將下降6個百分點。宏觀調控的目的是優化產業結構，有保有壓，區別對待，促進產業結構更好地適應社會需求的變化。大規模進城農民的基本的住房需求，城鎮居民消費結構升級所必需的改善性住房需求，這幾種需求的疊加造成了中國城鎮房屋的巨大社會需求，決定了未來幾十年內中國城市房屋供給不能滿足需求的基本態勢。據測算，2020年中國城鎮實有房屋建筑面積將達400億平方米，年均需求增加房屋建筑面積16億平方米。房地產業是否被稱為支柱產業無關緊要，但房地產業是上下游關聯度極強的產業則是確定無疑的。持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內房地產業以較快的速度發展具有必然性，決定了房地產業投資高于社會固定資產投資增長幅度在一定歷史時期內是合理的選擇。適度增加房地產產品供給不僅是滿足住房需求，抑制房價過快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對于擴大內需消化“過剩”產能（如果有“過?！保?，降低金融機構過高的存貸差，增加就業，推動國民經濟持續穩定快速發展等具有重要現實意義。美國的“次貸風險”的教訓固然應該引起我們的警惕，但中美兩國國情、發展階段不同，中國房貸對象也完全不同于美國。基于中國房貸結構和經濟社會發展的宏觀環境，預防房貸風險的主陣地和主防線應是金融機構的內部治理結構。

記者：在研討會上我注意到您提出了中國房地產宏觀調控的主導方向應是增加住房的有效供給的對策建議。請您簡略地闡述一下具體的實施步驟和措施。

牛鳳瑞：住房有效供給不足將是今后幾十年中國房地產業面臨的主要矛盾的主要方面，也是一個發展中國家的基本特征。中國住房的滿足是一個首先滿足部分社會群體的需求到滿足絕大多數人需求，由較低水平的滿足到較高水平滿足的長期漸進的過程。中國房地產業發展有一個逐步完善、提高的過程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供給應是中國房地產業長期主導方向，也是解決房地產市場供求關系的根本之策。中國要建設市場發揮基礎作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時也不能奢望市場化能解決中國住房的所有問題，尤其是政府不能放棄應該擔負的住房保障責任。在房地產政策目標上，一方面要重視解決房價過快上漲對滿足普通市場改善性住房需求所造成的負面影響，強化政府在市場失靈領域干預作用，對房地產市場實施正確的調控，包括規范交易環境，打擊合同欺詐、捂盤銷售哄抬房價，強制披露房地產信息等，另一方面又要著力建設和完善住房保障體系，監管房屋建筑質量，確保低收入階層的基本住房需求。

由于房地產產品的個性化特點和房地產市場區域性特點，在對房地產市場信息的把握上，開發商一般比政府更充分；在對一個地區房地產市場信息的把握上，當地政府一般比中央政府更充分。這是合理劃分房地產市場機制和行政干預過界的邏輯起點，也應是中央政府和地方政府合理匹配事權、財權的基點之一。當前中國房地產業面臨的主要傾向過是市場過度，而是行政干預過度所導致的市場關系的扭曲。未來中國房地產政策的基本方向，首先應是堅持市場化改革方向不動搖，在深化改革中完善市場配置房地產資源基礎作用機制，主要運用價格杠桿調節住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求；其次是合理劃分市場機制與行政干預的過界，合理配置中央政府和地方政府的事權、財權，根據公共財務提供的可能性，統籌兼顧，優化各項社會建設支出結構，增加公有廉租房建設，進一步完善和細化廉租住房制度操作程序，滿足低收入階層合理的基本住房需求。

記者：中國老百姓都期盼著有房住，有好房住，有舒適的房住，希望您對房地產業的分析和對策建議能成為老百姓的共同福音。謝謝您在緊張的會議期間，擠出時間來接受我們的采訪。

（責編：鄭釗）