房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對策探討

摘 要：依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類，并對其進(jìn)行深入分析，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 對策

中圖分類號:F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2008)10-237-02

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的需求增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項(xiàng)目周期長、項(xiàng)目政策性和地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣，并且存在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個過程中。因而，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，進(jìn)而提出防范對策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程，可將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)依次分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類。

1.決策風(fēng)險(xiǎn)。決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個重要的環(huán)節(jié)，在本階段，通過對政治、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合分析市場的供需情況、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策等，制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營的類型和時機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，受政策的影響很大，政府對房價(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護(hù)的要求，以及對投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的開發(fā)類型定位對項(xiàng)目的成功與否至關(guān)重要，房地產(chǎn)土建工程一旦完成，很難再就房地產(chǎn)的開發(fā)類型進(jìn)行更改。

2.土地風(fēng)險(xiǎn)。土地是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響很大。土地所處區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政等因素產(chǎn)生的綜合效應(yīng)，決定著土地的潛在收益能力，是影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。土地政策風(fēng)險(xiǎn)來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度等。土地要通過公開拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓等方式取得，在取得土地的過程中，對土地的價(jià)格定位、競標(biāo)方式的選擇等都可能造成土地風(fēng)險(xiǎn)。土地在競標(biāo)成功后，一般面臨大量的征地、拆遷、安置和補(bǔ)償工作，并且涉及許多法律，使開發(fā)商面臨各種復(fù)雜情況。因而，拆遷也會給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。有的開發(fā)商為了戰(zhàn)略考慮，對土地進(jìn)行儲備，在土地價(jià)格比較低的時候買進(jìn)土地，從而獲得更多的利潤，但在土地儲備過程中，可能面臨土地收回、土地政策變動等風(fēng)險(xiǎn)。

3.設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程的費(fèi)用中所占比例不大，但對于工程造價(jià)的影響卻很大，有時能達(dá)到75%。合理的設(shè)計(jì)可以降低成本10%，由于設(shè)計(jì)原因引起的質(zhì)量事故占總事故量的40%。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，導(dǎo)致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿足工程要求；還可能因設(shè)計(jì)方案不合理而造成房地產(chǎn)租售不出去，房產(chǎn)滯銷而引起收益下降。所以設(shè)計(jì)前，要在現(xiàn)場勘查并充分搜集水文和氣象等資料后，再提出設(shè)計(jì)方案。加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理和設(shè)計(jì)審查，避免頻繁的設(shè)計(jì)變更，從而規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.建造風(fēng)險(xiǎn)。建造風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。開發(fā)商采用的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)等三種。招投標(biāo)時要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等；如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能出現(xiàn)合同糾紛，這種糾紛可能影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本，給項(xiàng)目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導(dǎo)致拖延工期，從而影響進(jìn)度及房屋銷售。建造成本在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，將會大幅增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每個環(huán)節(jié)的時間損失，都可能導(dǎo)致工期拖延。一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳銷售時機(jī)；另一方面，工期延長會增加投入資金的利息支出，增加管理費(fèi)。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后產(chǎn)品，其質(zhì)量不僅影響到銷售，還影響到用戶的安全。因而，在建造過程中，應(yīng)充分保證房屋的質(zhì)量。

5.銷售風(fēng)險(xiǎn)。銷售階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否獲利的一個關(guān)鍵階段，銷售時機(jī)的選擇、銷售價(jià)格的定位、銷售方式的選擇、廣告方式的選擇等都會影響銷售效果和最后盈利。房地產(chǎn)銷售時機(jī)一般有三種情況：預(yù)售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售方式都有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采用預(yù)售的銷售方式。消費(fèi)者對房價(jià)很敏感，如果價(jià)格過高，可能導(dǎo)致房屋銷售量降低，難以及時收回投資而造成風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的銷售方式有自己營銷和代理營銷兩種，如果自己營銷，可能缺乏專業(yè)的營銷技術(shù)和人才，但代理營銷又可能因?yàn)榇碣M(fèi)用過高而增加成本。營銷廣告可以充分運(yùn)用報(bào)刊、廣播、電視、現(xiàn)場廣告牌等多種方式進(jìn)行宣傳，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的效果。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范對策

1.重視可行性分析。決策的正確與否關(guān)系到整個項(xiàng)目的成敗。因而，在項(xiàng)目的決策階段，應(yīng)充分搜集項(xiàng)目相關(guān)的各種信息，實(shí)地考察和調(diào)查，獲得詳實(shí)的數(shù)據(jù)，做好項(xiàng)目的市場分析、財(cái)務(wù)評估、人力資源分析、項(xiàng)目的敏感因素評估，確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利的可能性，并在此基礎(chǔ)上做出決策。市場分析包括分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位、競爭優(yōu)勢、競爭對手、顧客群體、項(xiàng)目的市場銷售潛力等；財(cái)務(wù)評估包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤預(yù)測、銷售盈虧平衡點(diǎn)的估測、投資構(gòu)成的估測、投資回收期及內(nèi)部收益率的估測、流動資金周轉(zhuǎn)速度的估測、資產(chǎn)及負(fù)債比的發(fā)展趨勢估測、資金籌措方法等；人力資源分析包括分析該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目高層管理者的經(jīng)營能力，確定招聘適合本項(xiàng)目的人才；對房地產(chǎn)項(xiàng)目未來發(fā)展最為敏感的四大因素是銷售價(jià)格的變化、因市場而引起的銷售數(shù)量變化、因成本增減引起的變化、因投資或資金籌措引起的變化。同時，在可行性研究階段，還要分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利益相關(guān)方的利益博弈與調(diào)協(xié)。

2.建立信息中心。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立信息中心，搜集房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，為企業(yè)決策提供信息支持。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，如果缺乏及時、充分的信息，就很難做出正確的決策，進(jìn)而影響項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在項(xiàng)目的可行性階段，足夠的信息可以幫助決策者做出正確的判斷，從而減少投資決策失誤，避免風(fēng)險(xiǎn)；在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，足夠的信息有助于管理者進(jìn)行有效管理。首先，應(yīng)成立專門的組織機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)對企業(yè)內(nèi)外的相關(guān)信息進(jìn)行搜集整理；其次，要建立規(guī)章制度，明確信息流的流轉(zhuǎn)方式與方向，通過制度的約束來保證信息中心能夠及時準(zhǔn)確地獲取信息；最后，信息搜集不是目的，由專人對信息進(jìn)行匯總、整理和分析，形成對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有用的信息。

3.建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不能完全用定量指標(biāo)來衡量， 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風(fēng)險(xiǎn)。因而，在預(yù)測企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時，應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，引入“A計(jì)分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營因素列出，再根據(jù)其影響大小賦予不同的值，然后根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況對各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最后與臨界值比較來評價(jià)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即啟動風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

4.重視工程質(zhì)量。房地產(chǎn)作為開發(fā)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品，既關(guān)系到用戶的使用價(jià)值，又關(guān)系到用戶的生命安全。因而，重視工程質(zhì)量，對保證產(chǎn)品質(zhì)量、保障用戶使用價(jià)值和生命安全具有重要意義。對項(xiàng)目進(jìn)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量，質(zhì)量管理需要一批專業(yè)質(zhì)量人才。質(zhì)量人才要具備參與房地產(chǎn)工程質(zhì)量工作總體策劃的能力，能具體負(fù)責(zé)落實(shí)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)和幫助解決實(shí)際質(zhì)量問題，這就要求他們既懂技術(shù)又懂管理。對反映項(xiàng)目質(zhì)量的材料、環(huán)境、配套設(shè)施實(shí)行全方位、全過程管理，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，逐步完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各種安全設(shè)施。在工程施工中，要建立項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的組織保證。在工程招標(biāo)過程中實(shí)行公開、公平、公正的原則，擇優(yōu)錄用符合條件并具有較高信譽(yù)和實(shí)力的施工單位，從而確保工程的施工質(zhì)量和施工安全。在工程建設(shè)項(xiàng)目施工中，施工項(xiàng)目部要明確工程的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和施工人員的責(zé)任義務(wù)，定期召開工程質(zhì)量會議和安全專題會議，從思想上高度重視工程質(zhì)量，深刻認(rèn)識“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”、“質(zhì)量重于泰山”的含義。在施工過程中，要全面貫徹質(zhì)量保證體系，多方位、大力度保證施工質(zhì)量和施工安全。

5.提高管理水平，培養(yǎng)和引進(jìn)優(yōu)秀人才。房地產(chǎn)公司的管理層，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)管理納入到日常管理中。同時培育風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)文化，讓公司員工都參與到風(fēng)險(xiǎn)管理中來。企業(yè)競爭最終是人才的競爭，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目專業(yè)管理隊(duì)伍的培訓(xùn)力度，對有工作經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)和管理人員進(jìn)行再培訓(xùn)，培養(yǎng)一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的項(xiàng)目經(jīng)理、采購經(jīng)理、施工經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理，以及合同、計(jì)劃、費(fèi)用估算及控制、材料控制、風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)、索賠、質(zhì)量、安全等專業(yè)技術(shù)和管理人才，以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需要。把理論培訓(xùn)和實(shí)踐培訓(xùn)結(jié)合起來，總結(jié)和推廣其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，與專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)簽訂人員培訓(xùn)合同，有針對性地為本公司培養(yǎng)各類專業(yè)技術(shù)及管理人才。同時，在高校相關(guān)專業(yè)中選拔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要的人才，并對所招聘的人才進(jìn)行培養(yǎng)，作為儲備的專業(yè)技術(shù)和管理人才。

6.規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。通過項(xiàng)目保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，購買保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移和減少風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇保險(xiǎn)險(xiǎn)種，并選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司，通過工程擔(dān)保，也能有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式還有多種：一是完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，即通過放棄或拒絕合作停止業(yè)務(wù)活動來回避風(fēng)險(xiǎn)源。雖然潛在的或不確定的損失能就此避免，但獲得利益的機(jī)會也會因此喪失；二是風(fēng)險(xiǎn)損失的控制，即通過降低損失發(fā)生的概率來降低損失發(fā)生的程度；三是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，即將潛在損失以一定的方式轉(zhuǎn)移給對方或第三方；四是自留風(fēng)險(xiǎn)，可以是被動的，也可以是主動的，可以是無意識的，也可以是有意識的。因?yàn)橛袝r完全回避風(fēng)險(xiǎn)是不可能或明顯不利的，有計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)自留不失為一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式。

[基金項(xiàng)目：建設(shè)部軟科學(xué)研究項(xiàng)目（2008-R5-8）；江蘇省建設(shè)廳科技項(xiàng)目（JS2007ZD20）]

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(作者單位：鎮(zhèn)江市建設(shè)工程造價(jià)管理處 江蘇鎮(zhèn)江 212003；江蘇大學(xué)工商管理學(xué)院 江蘇鎮(zhèn)江 212013；江蘇大學(xué)工商管理學(xué)院 江蘇鎮(zhèn)江 212013)(責(zé)編:賈偉)