淺議限價房

摘 要：限價房的推出是為了撥正被扭曲的供求結構，以抑制因人為操控而導致的房價泡沫。政府必須在抑制房價、解困百姓和抬高房價、充實財政之間做出選擇。限價房政策已經證明，政府并不是沒有能力把房價壓下來，只是它自己經常需要拿捏，到底壓低到何種程度最為合適。限價房之所以要靈活，就是為了拿捏這個程度。文章從廣州：限價房政策宜長期堅守；專家：合理確定“中等收入”界定標準；百姓：確保限價房品質，等幾個方面展開深入探討，提出對限價房開發的幾點建議。

關鍵詞：限價房 開發 建議

中圖分類號:F293.31 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2008)10-240-02

2008年2月，建設部部長姜偉新表示，將采取三大措施，在著力解決低收入家庭住房困難的同時，把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務，大膽探索如經濟租用房等新途徑。姜偉新部長表示，建設部對現階段我國住房政策，基本上有了一個比較明朗的政策取向：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經濟適用住房；中等收入家庭根據各地實踐可以采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。

在本質上，限價房的推出是為了撥正被扭曲的供求結構，以抑制因人為操控而導致的房價泡沫。政府必須在抑制房價、解困百姓和抬高房價、充實財政之間做出選擇。限價房政策已經證明，政府并不是沒有能力把房價壓下來，只是它自己經常需要拿捏，到底壓低到何種程度最為合適。限價房之所以要靈活，就是為了拿捏這個程度。

一、廣州：限價房政策宜長期堅守

限價房從一誕生就備受爭議。支持者認為它可以為“夾心層”提供買得起的住房，可以抑制房價漲勢過猛；反對者認為它定位模糊，傷害房地產市場的健康發展。對政府來說，限價房是一個艱難的取舍，正如調節房價是一個艱難的取舍：一方面是土地出讓金差額的損失；另一方面是關懷民生解決民困的政績需求。

廣州市曾經在“十一五”住房建設規劃中指出：2006-2010年，廣州市將有1/3的住宅用地將讓開發商在地價和房價上雙重競爭。這一數字看起來頗不可思議，如果真照單實施，房價必然下降，且比現在效果更為明顯。但是房地產行業可能真的承受不起這樣的打擊，其后果也未必全然是正面良好的。所以，后來政府不再提及限價房土地出讓任務，轉而具體落實全國第一個限價房項目的銷售方案，這其實是一件好事。限價房因為備受爭議，所以應該有一定的實驗性質。

可以看出，廣州限價房在一定程度上成了調節房價工具。至于為“夾心層”提供住房，只不過是非動機后果。但是，這個工具到底應該如何使用，還有值得探討的空間。如果真的變成一個大錘，隨時拿起隨時放下，惟有房價出格時才會舉起砸下———這樣是否妥當？

給百姓帶來的預期波動暫且不談，限價房從一個模糊狀態轉為一個具有短期性質的靈活措施，它可能帶來的最大的負面影響就是，開發商可能不愿意去競拍雙限地塊，或者將雙限地價壓得很低。實際上，2007年廣州雙限房計劃推行得比較順利，很大程度上取決于商品房土地收緊，以及有關雙限房長期高比例存在這一預期。所以，如果雙限房過于“靈活”，可能就會讓開發商有觀望心態，導致下一次再要以此抑制房價時，這個曾被認為最有效的工具將難以推行。可能正是基于這種考慮，廣州市國土房管局發言人強調，限價房是一項必須“長期堅持”的住房政策，而非歷史階段的產物。

二、專家：合理確定“中等收入”界定標準

中山大學政治與公共事務管理學院博士生導師郭巍青認為，國家如果接下來明確要探索中等收入家庭住房問題，首先應該確定人群界定的大原則。而上海也有開發商表示，他們在等待進一步的細則出臺，再決定是否要進入這一塊新領域。

根據統計局的統計口徑，家庭收入被分為三大類，分別為高、中、低。其中，高收入和低收入分別占比20%，此外，中等收入占60%的比例。當然還可以根據這一方法進行細分。此外，針對中等家庭，各地還沒有更權威的解釋出臺。

因此，不論是低收入群體住房，還是中等收入家庭住房保障，一定要有基本統計資料做分層，否則就是一種‘表態’，很難確定是否能夠落到地方實施的實處。目前最大的問題是，中央出大原則，希望各地政府都出臺具體標準，所以“分類”工作不容回避。研究發現，由于我國的金融信用體系還不完善，所以中國居民的收入也并非十分透明，在這樣的情況下，對于何種“中等收入”可以享受國家政策優惠，可以以“稅收”作為一個判斷標準，通過納稅的多少，判斷是否應該享受國家政策，而納稅額不夠的，可以通過其他途徑對其住房問題予以解決。

三、百姓：確保限價房品質

當前一些人很關心限價房的價格降低了，產品品質是否也會隨著下降，其實這兩者未必有直接的聯系。不過以往有些地方搞康居工程，本來是一片好心，但最終未必都辦成好事，房屋質量漏洞百出等現象在電視中常有報道，老百姓得不到實惠，反而增加了負擔，溯本求源，很大程度上源于盲目降低成本及制度環節等原因；商品房開發中類似的問題同樣頻出，限價房更容易出現這樣的問題，因此從源頭入手，制定一個好的游戲規則是關鍵。

1.限價房不用降低產品品質。當前房地產開發主要謀求市場溢價與土地溢價，價格雖然不斷攀升，但建造成本變化不大。限價房銷售價格將比該地區同質普通商品房下浮10%到15%。在當前市場條件下并不難，相同的地段、相同的住宅產品這兩年來價格漲幅就不止15%，因此僅就控制市場溢價一項即可達到目標，如果限定土地溢價與市場溢價雙管齊下，則可操作的空間更大。

2.確保居住品質控制投資需求。以穩定房價、滿足中低收入群體的居住需求為目標，限價房開發應堅持人性化與可持續發展兩個重要原則。針對目標消費者的需求，發展節能省地型住宅，同時堅持可持續發展，順應住宅產品的發展趨勢，要結合具體情況在產品方面有所創新。在確保居住品質的同時，要從套型面積、銷售等方面著手盡可能降低投資比例。

3.提高限價房設計質量。限價房的產品定位應細分中低收入群體，以實現精確制導，并規避風險。住宅產品的品質與造價不完全成正比，很大程度上取決于設計的水平與匹配度，因此提高設計精準度是關鍵。在限價房的開發與營造中逐步提升住宅產業化水平，提高工廠化比例，營造方式的轉變不僅可以提高產品的質量，同時也可以降低成本，提升性價比。

四、對限價房開發的幾點建議

1.限價房不僅是經濟問題，而且是一個民生問題。通過限價房起到調控房價的作用，廣州的做法具有重要的參照意義。當然，廣州也有一定的特殊性，那就是，廣州是一個工業發達的城市，其土地出讓收入在其財政構成中的比例較小，政府可以大膽地以民生為重，放棄部分土地出讓收入，實實在在地解決住房問題，而那些有“土地財政”之稱的地方，是否有能力效法廣州的做法是值得存疑的。但不管怎樣，當房價連年上漲，遠遠超出民眾實際購買力的情況下，通過調控促使房價的理性回歸是非常必要的。這既是民生的需要，也是擠壓房地產泡沫，規避泡沫集中破滅風險的需要。廣州把限價房當作一項政治、民生問題的態度值得我們學習。

2.制定并逐步完善限價房開發制度。國務院文件提出，要加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應。對于什么是中低價位，各個地區、各個城市有不同的標準。從實踐來看，在推動限價普通商品住房的同時，對供應限價房的家庭提出了限制性的要求，主要用于滿足一些自用的，不是投資的，更不是投機的，按比例限定購買人，可優先滿足本地居民住房需求，同時也可適當考慮跨地購買的，對于這類家庭提供一些適合他們消費能力和水平的商品住房的供應。同時，也要對這種限價普通商品住房進入房地產交易市場的環節提出了限制條件。對限價房從供應開始到上市再流通各個環節做出合理規范，完善限價房的流通機制。

3.確定限價房的合理利潤范圍。限價房政策的實質是在政府利益、開發商利益、百姓利益三者之間找到平衡點。這個平衡點就是合理的利潤范圍，利潤高了，房價自然高，百姓利益受損，限價房的保障功能降低；利潤過低，開發商的利益降低，從而影響開發建設的積極性，必然影響限價房政策的落實與推進。因此，政府必須確定好合理利潤，然后再進行限價房的定價，不應該以低于周邊商品房價格10％～15％的標準來硬性規定。

4.確定限價房的合理供應量。限價房作為住房保障體系中不可或缺的一部分，如果供應量過少，則無法解決中低收入家庭的住房問題，起不到保障作用；如果供應量過多，則對商品房市場形成沖擊。因此，作為掌握土地供應的政府，需要合理安排限價房的供應用地，明確限價房單元的供應量，有計劃的落實限價房供應工作。建議政府拿出1/4－1/3的住宅用地開發限價商品房。

5.建立監督機制。限價房作為保障性住房體系中的一類，和經濟適用房一樣，有其“稀缺性”。這種稀缺產品又有區別于商品房的價格優勢，許多非中低收入者對其有較強的占有欲望。而限價房從土地出讓、房價制定、購房申請、房屋銷售等環節都有政府的介入，這也給“錢權交易者”提供了活動空間，腐敗現象也可能由此而生，所以必須建立監督機制，有效監控限價房的各個環節。

(作者單位：太原市房產經營公司 山西太原 030002)(責編:賈偉)