“中國式次貸”懸疑？

“拐點論”雖然沒有變成現實，地產商也并沒有倒下多少，但房地產市場的交投清淡和美國次貸危機的余音繞梁，多少讓人們對發生“中國式次貸”危機心存芥蒂。

溫州炒房團的折戟，深圳炒房者受困20萬月供，上海不良個人按揭貸款的上升，二線城市房地產價格的繼續飆漲，種種跡象以及地產商與銀行緊密的“血緣”關系，的確讓中國房地產行業充滿了變盤的懸疑，那么究竟地產行業是否會爆發“中國式次貸”危機？中國經濟是否會陷入類似美國次貸危機的泥沼呢？

房地產貸款總量有多大？

個人貸款和開發貸款余額加起來就沒多少，就算是把這些貸款都不要了，對銀行來說也不算什么。

《英才》：最近有媒體報道，在珠三角地區已經出現了一些按揭貸款購房者斷供的現象，其他一些城市也出現了類似的情況，比如上海，今年第一季度個人貸款壞賬率也有所提高。幾位專家是如何看待這個現象的？

易憲容：就我了解的情況來看，全國個人按揭貸款余額大概只有9000億左右，只占所有貸款量的12%，所以基本不會對金融系統造成多大的危險。

趙明慶：之所以會出現斷供，可能有兩方面的原因：一是個人收入發生了變化；另一個是購買的房屋成了負資產，就是貸款余額大于房屋的市場價。現在有個人貸款壞賬，但這個規模還不是很大，銀行的實際損失很小。

《英才》：在目前的緊縮調控政策以及房地產調控政策的累計效應下，地產商資金壓力很大。銀行有沒有出現因房地產企業資金鏈斷裂而收不回貸款的情況，規模大概是多少？

趙明慶：具體的數字可能不好估計，但這種情況肯定是有的。從去年底開始，有的開發商就出現了資金困難。因為銀行間信息是透明的，如果企業對一家銀行的信用出現問題，其他銀行也不會給他貸款。這種情形下，肯定有開發商資金鏈斷裂。

陶紅兵：因資金鏈斷裂而倒閉的房地產企業已經有了，但大型地產商目前大多還能夠支撐，他們有的通過轉賣土地或者降價加快項目銷售來進行自救。

《英才》：地產開發商的壞賬是否會對銀行系統帶來比較大的負面影響？

趙明慶：應該不會有大的風險。銀行資金在房地產開發領域的比重還是比較低的，一般開發貸款少于按揭貸款，有的銀行甚至不做開發貸款，只做個人按揭貸款。而且有的銀行已經提前開始防范了，減少了開發貸款，并且選擇的開發商都是比較有實力的。另外，銀行給開發商的貸款大部分屬于抵押貸款，有地塊和房產做擔保，即使產生不良貸款，本金也不會全部損失。

易憲容：根本不可能有風險，個人貸款和開發貸款余額加起來就沒多少，就算是把這些貸款都不要了，對銀行來說也不算什么。

陶紅兵：現在銀行的壞賬率達到5%-6%，如果房地產出現大問題，那么壞賬率能達到10%，甚至更高。現在的銀行存款準備金率提了很多次，已經達到17.5%，很顯然，如果壞賬率大幅提高，那么銀行將處于危險境地，金融風險是中國經濟面臨的最大危機。

“中國式次貸”會發生嗎？

房地產業對于中國金融市場的風險主要在地產企業鬧錢荒而產生的不良資產和房價大幅下跌時購房者停止還款產生的損失。

《英才》：我們看到，去年領漲全國房價的“領頭羊”深圳今年以來房價一直在下跌，最近的資料顯示，深圳房價已經跌回到了一年前的水平。那么，房價下跌會給銀行帶來什么樣的風險？中國是否也會爆發類似美國的“次貸危機”？

趙明慶：我們董事長今年初曾經說過，當房價下跌10%時不會對建行產生影響；當房價下跌20%時，會有一定的負面影響；當下跌到30%以上時，會產生較大的負面影響。從四大國有銀行來看，個人按揭貸款的投放量一般在四五千億元左右，如果房價下跌很多，很多房屋難免會成為負資產，銀行就會有損失。從開發商這邊來說，如果房價下跌很大，抵押物的價格也會大幅縮水，這樣銀行的損失還會大些。

郭子威：美國次貸危機的根源是金融機構向質量不高的客戶貸款，而最根本的問題是美國房地產市場的泡沫太多。很明顯，國內現在房價下跌有兩個原因：一是去年漲得過快的地區，很多投資者的行為破壞了供需平衡，造成了房價不能反映真實需求的結果；另一個是，大家的觀望情緒一直困擾著樓市。這些都是和美國次貸問題出現的前提不一樣的。

陶紅兵：美國發生次貸危機不是因為“次級貸”本身的損失造成的。美國“次級貸”造成的直接銀行壞賬僅僅是“次貸危機”損失的百分之幾。所以要分清楚“次級貸”和“次級債”之間的區別。“次貸危機”是由于“次貸”的利率上升，同時房價也達到一個較高水平，那些申請了次級房貸的人不能按時還款，導致以次級房貸為標的的次級債券的價格下跌，再引起投資人大量拋售次級債，大量拋售又反過來再次導致次級債價格下跌，又引發拋售。所以說造成美國“次貸危機”的根本是金融衍生工具的放大效應導致的危機。而房地產業對于中國金融市場的風險主要在地產企業鬧錢荒而產生的不良資產和房價大幅下跌時購房者停止還款產生的損失。

地產行業要不要金融創新？

拓展直接融資渠道在一定程度能促進房地產業的平穩發展。

《英才》：幾位都認為房地產貸款并不會危及金融安全，那么是否可以認為國家在房地產調控措施方面是成功的？

郭子威：從國家角度來看，調控是應該的。如果去年不實施幾項房地產調控，那現在就很可能出現泡沫。幾項房地產調控政策下來以后，房產商確實很痛苦，但從市場長遠發展來看，影響還是正面的。

陶紅兵：房地產企業現在處于臨界點附近，再惡化下去會出現很大的問題。觀望期如果繼續延長，老百姓的購房繼續延遲，國家的信貸金融政策繼續收縮，地產商既從市場上得不到項目回款，又從金融層面上得不到融資，這會使開發商在一些樓盤上降價拋售。也許大部分的開發商不會這么做，因為還有其他開發商接盤，但鑒于房地產業的規模，有可能會形成大量的壞賬，給銀行帶來不良資產。而且這樣的狀態持續下去，地產商將減少開發規模，這會促使供應量減少，未來觀望期結束時房價會高速增長，到最后受傷的還會是購房者。

《英才》：現在國內房地產商的融資渠道還是比較有限，但鑒于美國的次貸危機，地產行業的金融創新，這一步到底該不該邁？

趙慶明：現在的干預主要是收窄了房地產企業融資的寬度，另外也在一定程度上限制上市，這就導致了企業不得不更加依賴銀行信貸資金。在融資方面，建議推出REITs（房地產投資信托基金）等直接融資產品，這不僅增加了房地產企業的融資渠道，同時直接融資產品的投資人也是監督開發商的重要外部主體。他們往往只追求平均投資回報或者稍高點的回報，尤其在市場低迷時，他們“賭”的心態會少，理性會多些。我個人認為，拓展直接融資渠道在一定程度能促進房地產業的平穩發展。

郭子威：在香港，房地產企業的融資渠道都是市場化的，包括債券、股票或銀行借貸。香港的融資相對容易些，總體來說平均利息比較低。