畫家村的房產(chǎn)糾紛：這是一個(gè)象征

10月20日，備受全國(guó)關(guān)注的北京宋莊畫家村畫家李玉蘭索賠案在北京通州法院宋莊法庭再次開庭。法院認(rèn)為，原告李玉蘭與被告馬海濤所簽訂的房屋買賣合同被法院確認(rèn)無(wú)效后，雙方應(yīng)按各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。馬海濤作為出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請(qǐng)求理由正當(dāng)，證據(jù)充分，予以支持。法庭宣判：李玉蘭所購(gòu)房屋的原房主馬海濤，賠償李玉蘭損失185290元。主審法官介紹說(shuō)，這個(gè)賠償是被告馬海濤對(duì)原告李玉蘭信賴?yán)鎿p失賠償?shù)囊徊糠帧Ａ硪徊糠质菗?jù)此前北京市第二中級(jí)人民法院的終審判決，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款93808元。兩項(xiàng)合計(jì)，馬海濤應(yīng)該賠償李玉蘭信賴?yán)鎿p失近28萬(wàn)元。

視點(diǎn)1

警鐘為誰(shuí)而鳴

該案中引起法律糾紛的房屋位于通州宋莊，有三種人特別關(guān)注這一案件的未來(lái)走向：其一，圖便宜買了農(nóng)民宅基地及所屬房屋的人們；其二，買了郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的人們；其三，準(zhǔn)備買以上兩種房的人們?；蛟S還要加上另一種人：躍躍欲試的農(nóng)民賣房人。

農(nóng)民房和小產(chǎn)權(quán)房，實(shí)際上是兩類房子，前一種事涉雙方均屬個(gè)體自然人，買這樣的房子與個(gè)人不通過(guò)公開的商業(yè)途徑而私下授受物品沒什么兩樣，所依據(jù)的“保障”是貨幣加信用；后一種大多是開發(fā)商使用農(nóng)村土地開發(fā)建設(shè)的住宅樓，那樣的房子與正規(guī)、純粹的商品房看上去沒什么區(qū)別，只是開發(fā)商的土地出讓金沒有繳納，之所以沒有繳納，是因?yàn)榉课菟褂玫耐恋貨]有獲得國(guó)家規(guī)劃和出讓。這種房子交易所依據(jù)的是法人單位與購(gòu)房人的合同，才是真正的小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房往往比大產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格上低很多，對(duì)人們的吸引力相當(dāng)大，購(gòu)買它是一種與政策的博弈而不是與個(gè)人道德的寄望，所以遠(yuǎn)不是農(nóng)民房所能比的。

從抵御風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)說(shuō)，最安全的當(dāng)然是正規(guī)的大產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家政策和宣傳也是鼓勵(lì)人們?cè)谫?gòu)房時(shí)要買這種房。但最近幾年持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)使得人們采取了變通辦法，到郊區(qū)去買小產(chǎn)權(quán)房或農(nóng)民房。

但李玉蘭案向人們敲響了警鐘！

視點(diǎn)2

一串連鎖案件

李玉蘭不是唯一被告的買房藝術(shù)家，據(jù)了解，宋莊總共有近三百名買了農(nóng)民房的藝術(shù)家，現(xiàn)在有十三家被農(nóng)民起訴想要回房子。

2007年12月21日下午3點(diǎn)，數(shù)十位在宋莊買了農(nóng)民房屋的藝術(shù)家聚集在宋莊峰芮餐廳討論李玉蘭案件的終審判決以及此次判決將會(huì)對(duì)宋莊買房藝術(shù)家造成的影響，眾多的電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體也到現(xiàn)場(chǎng)采訪。主持人王立則在會(huì)上向大家介紹了李玉蘭案件的終審判決書，向大家解釋了二中院的終審判決對(duì)宋莊買房藝術(shù)家的利弊。王立則說(shuō)，二中院的此次判決實(shí)際上是為宋莊的藝術(shù)家開了一道口子，相當(dāng)照顧藝術(shù)家的利益。畫家王秋人說(shuō)：“官司決定了宋莊有房藝術(shù)家的未來(lái)命運(yùn)?！?/p>

王立則提議，大家再次集資幫助李玉蘭向法院提出反訴，當(dāng)即得到宋莊藝術(shù)家群體的支持。

宋莊藝術(shù)家們的估計(jì)是對(duì)的。

2008年10月中旬，宋莊藝術(shù)家被農(nóng)民告到法院索要已經(jīng)賣出去的房屋宅院誠(chéng)信反悔案連續(xù)開庭，20號(hào)是李玉蘭，22號(hào)是故宮研究員微雕藝術(shù)家魏鼎、23號(hào)是中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)代表人物方力鈞、24號(hào)是畫家王秋人，案情與李玉蘭如出一轍。

案件持續(xù)受到社會(huì)的大面積關(guān)注。

這次，原被告雙方互換了位置，李為原告，馬為被告。

10月21日，消息傳來(lái)，李玉蘭就賠償金問(wèn)題起訴宋莊農(nóng)民馬海濤，該案在宋莊法庭宣判，李玉蘭獲賠28萬(wàn)。

這對(duì)系列宅基地房案有示范效應(yīng)。

這樣一個(gè)判決結(jié)果讓藝術(shù)家們看到了一點(diǎn)希望，但在本質(zhì)上還是雙方都不滿意。

李玉蘭說(shuō)：有這么一個(gè)結(jié)果，相比之前的9萬(wàn)多還是好多了。但一共近28萬(wàn)的賠償，是否真能解決我們今后的實(shí)際安置問(wèn)題呢。比起當(dāng)年買房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)翻了幾番。如果我還想留在宋莊，那租用這里的一畝地，租期30年需要三四十萬(wàn)，而買商品房這些賠償金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。其實(shí)我最希望的是我們兩家坐下來(lái)商量，能協(xié)商解決，那樣我們也不至于流離失所。李玉蘭的代理律師陳旭表示：“在目前環(huán)境下，通州法院能把房屋宅基地區(qū)位價(jià)值考慮進(jìn)來(lái)，這個(gè)行為本身就是值得贊賞的，這種宣判原則將對(duì)全國(guó)其他類似案例產(chǎn)生積極影響?！辈贿^(guò)，陳旭表示，他對(duì)這個(gè)宣判結(jié)果還有意見，“對(duì)于不講誠(chéng)信的行為，處罰力度還不夠，而且房屋宅基地區(qū)位價(jià)值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)還是2003年的，當(dāng)年的房?jī)r(jià)、地價(jià)和今天相比，不可同日而語(yǔ)。這個(gè)評(píng)估數(shù)字還不夠客觀，對(duì)當(dāng)事人是不公平的。”

方力鈞案原告方農(nóng)民說(shuō)：賠償還需要考慮區(qū)位補(bǔ)償價(jià)？我當(dāng)初賣的是房子，又不是土地。這樣判有損農(nóng)民利益。早在兩年前我就告了，可是一直不給我判。一拖就是兩年，還給我拖出個(gè)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)?，F(xiàn)在只能等一個(gè)判決結(jié)果了，這么多錢我也拿不出，只能等著拆遷再說(shuō)了。

一方認(rèn)為：這會(huì)助長(zhǎng)農(nóng)民見利忘義！另一方認(rèn)為：這樣判有損農(nóng)民的利益！

藝術(shù)家王立則看中協(xié)調(diào)，他說(shuō)：具體到我們藝術(shù)家來(lái)說(shuō)，最希望的還是能協(xié)調(diào)解決。判合同無(wú)效的同時(shí)，藝術(shù)家可以在村民宅基地房中繼續(xù)居住，直至房屋拆遷。屆時(shí)，地上物補(bǔ)償款、拆遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款、土地補(bǔ)償款雙方進(jìn)行分割。此次判決采取的是區(qū)位補(bǔ)償款的70%歸藝術(shù)家，到時(shí)我們哪怕再讓點(diǎn)都可以。

這次開庭，到場(chǎng)的人來(lái)自各個(gè)方面：宋莊藝術(shù)家們、曾經(jīng)賣房的農(nóng)民們、買了農(nóng)民房的人們。

很多人沒太注意的是，那一天大興黃村鎮(zhèn)西蘆村買了宅基地房的居民結(jié)隊(duì)前來(lái)旁聽。這些居民紛紛表示，李玉蘭案子被曝光后，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民也把自己告上了法庭，此次前來(lái)旁聽，就是想了解判決結(jié)果究竟如何。

他們代表了更大的一群人。

視點(diǎn)3

彈性造成麻煩

通州宋莊案是一個(gè)標(biāo)本，可以從中看出許多矛盾。

法律滯后。變化巨大的中國(guó)社會(huì)中，許多問(wèn)題都是新出現(xiàn)的。譬如城里人跑到農(nóng)村去買房，這在二十年前是沒有的。再譬如藝術(shù)家扎堆過(guò)一種生活加創(chuàng)作的日子，而且是在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村，這也沒有過(guò)。再譬如房地產(chǎn)價(jià)格高漲到許多城里人接受不了的程度，被迫去郊區(qū)買房。于是，城鄉(xiāng)之間的新型流通方式就成為一種向法律的提問(wèn)，遺憾的是，沒有現(xiàn)成的合適的法律依據(jù)。所以李玉蘭案一拖就是兩年，而且，初審判決后又遇到新的情況出現(xiàn)。

道德淡漠。宋莊藝術(shù)家們的譴責(zé)不是沒有道理的。當(dāng)初，農(nóng)民們?yōu)槭裁匆u房？還不是出于經(jīng)濟(jì)考慮？現(xiàn)在，藝術(shù)家的多年經(jīng)營(yíng)使得這里的地金貴起來(lái)，引得昔日的舊主人眼熱反悔。我們可以設(shè)想，如果宋莊等地的房?jī)r(jià)比十年前還低，周圍仍是少有人至的莊稼地，會(huì)有人“拿起法律武器”收回曾經(jīng)賣出的房屋嗎？不論法律最終給出什么結(jié)論，非誠(chéng)信的帽子，對(duì)有些人來(lái)說(shuō)是拿不掉了。然而現(xiàn)在，宋莊不相信眼淚。

城鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)。有什么道理不允許城里人到農(nóng)村買房呢？憑什么人們只能買開發(fā)商的房子？事實(shí)上，板結(jié)的土地早已松動(dòng)，只是沒有規(guī)范化管理。這個(gè)問(wèn)題說(shuō)得更直白一些，就是涉及了小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。早些年，農(nóng)民房、開發(fā)商建的小產(chǎn)權(quán)房一直在市場(chǎng)中流動(dòng)，實(shí)際上處在一種“默許”狀態(tài)中。否則，有關(guān)方面早就應(yīng)該到宋莊那樣的地方滿大街貼布告，嚴(yán)禁藝術(shù)家們?cè)诖速?gòu)房居住了。

視點(diǎn)4

事態(tài)遠(yuǎn)未結(jié)束

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)曾經(jīng)就小產(chǎn)權(quán)房與潘石屹有過(guò)一番對(duì)話，潘說(shuō)：“小產(chǎn)權(quán)房量非常大，像北京我們所知道的小產(chǎn)權(quán)房就有十萬(wàn)套。每戶按三口人計(jì)算，小產(chǎn)權(quán)房也就關(guān)系著三十萬(wàn)人切身利益，小產(chǎn)權(quán)房變成了城市一個(gè)特別敏感的問(wèn)題。實(shí)際上我知道購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人，95%以上的人在購(gòu)買時(shí)就知道它是非法的房子，可是這是發(fā)展十幾年時(shí)間積累下來(lái)的問(wèn)題。政府三令五申地說(shuō)這是違法行為，不能再建了，但我不知道能不能阻止得住。”

據(jù)了解，全國(guó)涉及小產(chǎn)權(quán)房的土地面積有66億平方米，僅在山西太原，在建或待建的城中村及城郊農(nóng)村土地大約有1億平方米。

黨的三中全會(huì)關(guān)于農(nóng)村問(wèn)題的改革思路讓人們看到此類問(wèn)題的解決之道。提出允許農(nóng)村集體建設(shè)用地有條件入市，農(nóng)民可從中享有收益的原則。

2008年10月22日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在國(guó)務(wù)院新聞辦公室的新聞發(fā)布會(huì)上，做出了“小產(chǎn)權(quán)房禁止再建，已購(gòu)者利益受保護(hù)”的表態(tài)，讓小產(chǎn)權(quán)房再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生違背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，它本身是違法的”；“違法批準(zhǔn)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，違法開工建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的人，要承擔(dān)法律責(zé)任”；“如何讓購(gòu)房者在小產(chǎn)權(quán)房非法交易中形成的權(quán)利合法化，是有關(guān)部門正在研究的具體措施”這是官方的表態(tài)。

有專家認(rèn)為：“現(xiàn)在農(nóng)民需要主要利益，應(yīng)該是社保和勞動(dòng)權(quán)利，并不是十分迫切需要土地了，隨著城市化進(jìn)程的加快，可以預(yù)見的是，將會(huì)有更多的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，到城市里面謀生。而城市化進(jìn)程并非是單向的，還是互動(dòng)的，農(nóng)民不斷市民化，市民也可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民，隨著科技的進(jìn)步，一大批農(nóng)業(yè)方面的科技人員可能回到農(nóng)村，擔(dān)負(fù)起更大的糧食生產(chǎn)問(wèn)題。另外，由于城市的生活成本比較高，一些市民到農(nóng)村買房子定居，或喜歡鄉(xiāng)居生活的市民，其實(shí)也并不是不可以的，只是現(xiàn)行法律有所限制，城市市民購(gòu)買宅基地房為非法的，于是引起了小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬之爭(zhēng)?！?/p>

在國(guó)土資源部?jī)?nèi)部，一套以“分類管理農(nóng)村集體建設(shè)用地，并給予不同流轉(zhuǎn)待遇”為核心的政策思路已被提出。按這套思路，已建在宅基地上的所謂小產(chǎn)權(quán)房，有望在補(bǔ)繳土地出讓金后獲得合法身份。

國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)胡存智提出，應(yīng)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)，按照其用途進(jìn)行分類，繼而進(jìn)行方式不同的流轉(zhuǎn)、入市管理。按他提出的思路，農(nóng)村集體建設(shè)用地將被分為三類，一是劃撥類集體建設(shè)用地；二是出讓類集體建設(shè)用地；三是出租類集體建設(shè)用地。所謂劃撥類即是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償分配給成員的土地，例如宅基地；出讓類主要指經(jīng)營(yíng)性農(nóng)村集體建設(shè)用地，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。

“參照國(guó)有土地使用權(quán)的分類，把集體建設(shè)用地的使用權(quán)重新分類。集體土地與國(guó)有土地一樣，在所有權(quán)不變的前提下，使用權(quán)可進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，有望實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地同地同價(jià)、同地同權(quán)?！?/p>

“讓農(nóng)民帶著地票進(jìn)城”、“讓小產(chǎn)權(quán)房把高房?jī)r(jià)拉下馬”、“小產(chǎn)權(quán)房或流轉(zhuǎn)是劃時(shí)代革命”——這是一些專家的聲音。有人說(shuō)得好：“法律是可以修改的”，現(xiàn)在，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題、農(nóng)村出路問(wèn)題、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題、城市居民住房以及高房?jī)r(jià)問(wèn)題、國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇問(wèn)題，扭結(jié)在一起擺在人們面前，從現(xiàn)在中央的決策方向和事態(tài)發(fā)展來(lái)看，有理由樂(lè)觀。