淺析城市地下通道的商業(yè)潛力

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的飛速發(fā)展，車流量和人流量迅速增長(zhǎng)，原有城市的交通道路已不能滿足社會(huì)的需求和發(fā)展。因此，在城市道路設(shè)計(jì)中，除了要對(duì)車流進(jìn)行詳細(xì)分析和合理渠化外，還充分考慮到行人交通系統(tǒng)，特別是行人過(guò)街系統(tǒng)——城市地下通道。城市地下通道是交通公共設(shè)施的重要環(huán)節(jié)，與城市居民和游客的出行緊密相關(guān)。目前，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，為了緩解交通壓力，城市地下通道越建越多。因此對(duì)地下通道空間的合理利用問(wèn)題就擺在了面前。在“十一五”期間，我國(guó)地下空間開(kāi)發(fā)以每年15%～20%的速度遞增。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的具有商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力的地下空間不斷被改造成商場(chǎng)，這不但創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，一定程度上為政府緩解了就業(yè)壓力，而且給政府財(cái)政帶來(lái)大量的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。一些特色地下商城甚至還成為了城市中特有的商業(yè)文化，由此可見(jiàn)，改善城市地下通道功能的單一性，合理利用土地資源，開(kāi)發(fā)地下商業(yè)環(huán)境具有積極的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

一、城市地下通道中商業(yè)空間開(kāi)發(fā)的可行性

地下通道空間與商業(yè)空間的結(jié)合，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是將地下通道的通行功能與商業(yè)價(jià)值相結(jié)合。隨著城市人口的快速增長(zhǎng)，土地資源緊張、建筑空間擁擠、交通堵塞、環(huán)境污染嚴(yán)重等問(wèn)題在一定程度上阻礙了我國(guó)城市的發(fā)展。在城市化水平日益提高，空間資源日益緊缺的今天，大規(guī)模開(kāi)發(fā)利用地下空間已勢(shì)在必行。開(kāi)發(fā)利用地下交通空間，不僅可以解決城市中心區(qū)交通阻塞、商業(yè)用地緊張的問(wèn)題，同時(shí)還可實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用。在人流量和車流量大的區(qū)域，建設(shè)地下通道以緩解地面交通壓力，是現(xiàn)階段多數(shù)城市交通建設(shè)中常用的方法。目前，像上海等一些發(fā)達(dá)城市在交通量大的道路下設(shè)置地下人行道或過(guò)街地道以疏解人流，已經(jīng)將商業(yè)元素考慮進(jìn)去。 一方面它可以作為地下交通緩解地面交通壓力，另一方面也為城市帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)利益，并解決了部分再就業(yè)問(wèn)題。而處于城市繁華地段的地下通道，更具有商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值和潛力。另外，地下交通的建立往往對(duì)附近商業(yè)環(huán)境布局起著導(dǎo)向的作用，而利用交通樞紐所帶來(lái)的地價(jià)上升的優(yōu)勢(shì)，對(duì)附近地塊進(jìn)行綜合性開(kāi)發(fā)，將商業(yè)開(kāi)發(fā)的回報(bào)補(bǔ)償作為地下交通建設(shè)資金，還可以減輕對(duì)地下交通建設(shè)的資金負(fù)擔(dān)。

二、城市地下通道中商業(yè)空間開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)

在人們的印象中，地下通道往往環(huán)境惡劣，陰冷潮濕，不適合作為商業(yè)空間。但現(xiàn)在的城市地下通道運(yùn)用了新型建筑材料、新的設(shè)計(jì)方法，結(jié)構(gòu)已與過(guò)去不可同日而語(yǔ)。現(xiàn)在的一些地下商場(chǎng)已經(jīng)和地面商場(chǎng)沒(méi)有太大差別，而且作為地下建筑的地下通道還具有比地面建筑更突出的優(yōu)點(diǎn)，就是地下冬暖夏涼，更加節(jié)約能源，減少了資源的消耗且建筑結(jié)構(gòu)堅(jiān)固。相比地面商業(yè)空間，地下通道內(nèi)商業(yè)空間首先造價(jià)低廉。地下商業(yè)建筑成本比地面一般要高三到四倍，像東京地下商業(yè)街的造價(jià)，每平方米平均是25萬(wàn)日元～90萬(wàn)日元，是地面同類型建筑的三到四倍。但是地面建設(shè)要加上土地的價(jià)值——每平方米300萬(wàn)日元的土地費(fèi)，這樣地下建筑的造價(jià)反而比地面建筑要低，僅為后者的四分之一到十二分之一。因?yàn)榈孛鎿頂D，地面土地的價(jià)格相應(yīng)猛漲，這時(shí)開(kāi)發(fā)地下空間的話，相反更便宜。而在市政地下交通設(shè)施中往往蘊(yùn)藏巨大的商機(jī)，開(kāi)發(fā)者可以在不影響其通行功能下挖掘地下通道中潛在的商業(yè)價(jià)值。若將地下通道中的交通空間拓展一部分作為商業(yè)用途，借助交通環(huán)境中的巨大人流量來(lái)滿足商業(yè)上的需求，這樣不僅可以讓開(kāi)發(fā)者減少投資，更能綜合利用資源，一舉多得。此外后繼的商業(yè)贏利也能彌補(bǔ)前期的投入，總的統(tǒng)計(jì)起來(lái)開(kāi)發(fā)地下通道中的商業(yè)空間成本優(yōu)勢(shì)十分明顯。其次，地下通道是有效地連接城市空間地下交通樞紐，每天有巨大的人流量通過(guò)，因此也就蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。

三、城市地下通道中商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀

良好的商業(yè)環(huán)境是吸引消費(fèi)者的重要因素之一，在現(xiàn)今國(guó)內(nèi)大部分城市的地下通道商業(yè)環(huán)境內(nèi)，都還存在不少突出問(wèn)題，嚴(yán)重影響了地下通道的商業(yè)空間發(fā)展。首先，廢氣多、衛(wèi)生狀況差、照明系統(tǒng)混亂，以及一些視聽(tīng)污染的現(xiàn)象很普遍，使原本良好的商業(yè)環(huán)境淪為街頭地?cái)偅K亂差成為現(xiàn)階段地下通道內(nèi)商業(yè)環(huán)境的代名詞。其次，多數(shù)地下通道內(nèi)的商場(chǎng)中功能分區(qū)不合理，缺乏很多基礎(chǔ)設(shè)施，如衛(wèi)生間、倉(cāng)庫(kù)、休息間、辦公室、以及值班房等。同時(shí)商品品種和品牌單一化，導(dǎo)致消費(fèi)者可選擇的余地小，而且商品質(zhì)量也得不到保證。再次，大多數(shù)地下通道沒(méi)有設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)施。如殘疾人通道、升降梯等。現(xiàn)如今的城市地下通道都比較深，其在作為交通通道功能時(shí)，人們就已經(jīng)認(rèn)為通過(guò)樓梯穿過(guò)地下通道，在分秒必爭(zhēng)的時(shí)代太費(fèi)時(shí)了，如果再讓其具有商業(yè)功能，就更應(yīng)該提供便利的交通設(shè)施，消除人們心中的顧慮，讓人們情不自禁地，非常愉快地進(jìn)入該空間。同時(shí)我國(guó)已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，據(jù)我國(guó)2006年統(tǒng)計(jì)，中國(guó)60歲以上老齡人口已達(dá)1.44億，并正在以年均高于3%的速度增長(zhǎng)，2051年將達(dá)4.37億最大值，同時(shí)我國(guó)殘疾人數(shù)量已經(jīng)達(dá)到8296萬(wàn)人，因此這也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體。因此無(wú)障礙設(shè)計(jì)在該空間中必不可少，這也是人性化設(shè)計(jì)的體現(xiàn)。最后，在現(xiàn)有的地下商業(yè)空間中氛圍營(yíng)造較弱，整個(gè)空間單調(diào)，沒(méi)有良好的商業(yè)空間環(huán)境。

四、城市地下通道中商業(yè)空間的發(fā)展

地下通道與商業(yè)空間的結(jié)合是未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，這種通行功能與商業(yè)功能并存的市政交通開(kāi)發(fā)模式在今后的城市基礎(chǔ)建設(shè)中會(huì)越來(lái)越被青睞，具有很大的發(fā)展空間，它也將會(huì)成為城市未來(lái)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)新模式。未來(lái)地下通道中的商業(yè)空間在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面首先應(yīng)該科學(xué)合理、人性化。比如像地下通道過(guò)高的問(wèn)題，可以通過(guò)各類電梯來(lái)解決，方便不同的消費(fèi)群體。另外，地面裝飾材料方面可以選擇一些防滑、美觀的地面材料。同時(shí)，在商業(yè)空間氛圍營(yíng)造方面，可以適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)一些景觀設(shè)計(jì)，利用水、石、木等材料，采用動(dòng)靜結(jié)合、虛實(shí)結(jié)合的手段，借助現(xiàn)代化的燈光設(shè)施，打破原有地下通道陰冷、沉悶的空間氛圍。為了方便人們消費(fèi)，設(shè)計(jì)并合理安排一些休閑椅、休閑桌、公用電話等公共設(shè)施，也是必要的。在店面的設(shè)計(jì)方面應(yīng)該時(shí)尚、色彩與燈光搭配合理。為消費(fèi)者提供營(yíng)造一個(gè)全新的地下商業(yè)環(huán)境。使人們無(wú)論是單純的交通需求還商業(yè)需求，都非常愿意進(jìn)入地下通道。在管理方面也應(yīng)逐漸完善，形成一個(gè)健康良好的地下商業(yè)環(huán)境。同時(shí)，未來(lái)的地下通道商業(yè)空間也可以用于建設(shè)新型深層超大型商業(yè)空間的地下綜合體。

總之，利用城市地下通道空間，解決城市部分公用設(shè)施用地問(wèn)題，連帶開(kāi)發(fā)其商業(yè)價(jià)值是現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，也是今后城市交通建設(shè)發(fā)展的方向。這種通道與商業(yè)功能并存的市政交通開(kāi)發(fā)模式在今后的城市基礎(chǔ)建設(shè)中會(huì)越來(lái)越被青睞，具有很大的發(fā)展空間。它在經(jīng)營(yíng)模式方面十分具有特色，可以為未來(lái)城市商業(yè)的發(fā)展建立一個(gè)特殊類別的體系，也可發(fā)展為一個(gè)具有特色的商業(yè)文化地。并且開(kāi)發(fā)地下通道中的商業(yè)空間，能很好的綜合利用城市現(xiàn)有土地資源，節(jié)約土地成本。因此地下通道與商業(yè)空間結(jié)合的可行性是不容置疑的，同時(shí)它也是未來(lái)地下商業(yè)發(fā)展的一種嶄新模式，它的發(fā)展空間也是不容忽視的。

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