對中小型房地產企業的風險思考

[摘要] 房地產投資是一種綜合性、專業性、技術性極強的投資活動，同時也是一種高投資、高收益、高風險的投資活動。隨著我國市場經濟的逐步完善，許多中小型房地產企業也得到了迅速發展。本文著重分析了中小型房地產企業面臨的主要風險，并提出了進行風險防范的措施。

[關鍵詞] 中小型房地產 風險 防范

隨著我國經濟體制改革的不斷深入，以中小型為主的房地產企業在全國各地不斷涌現。它們在增加就業機會、技術創新、活躍市場，以及促進經濟增長中發揮著巨大的作用。然而中小型房地產因為自身規模的限制，受風險影響程度大。因此，有針對性地對其投資風險進行防范，對中小型房地產企業的長期平穩發展至關重要。

一、中小型房地產企業面臨的主要風險

中小型房地產企業具有市場化水平高，經營機制比較靈活；資產不大，流動資金不充足；銀行負債少，但信譽低，融資能力有限等特征。其面臨的風險較多，對房地產開發的影響程度各不相同:

1.內部風險。內部風險是受到企業自身因素影響而使房地產投資不能達到預期收益的風險。主要是投資者的主觀風險。如房地產投資者個人知識結構欠缺、對房地產投資和開發理論和基本知識缺乏全面了解，實踐經驗不足；在綜合分析能力、應變能力、決策能力、創新能力等方面欠缺；在價值取向、敬業精神、道德品質及為人處事等方面欠缺，而帶來的主觀上預測錯誤或管理不善造成的資本流失。

2.政治風險。政治風險是政策變化給房地產開發商帶來不同形式的經濟損失或機會，主要有：

(1)土地使用制度改革風險。土地使用制度改革會對房地產項目的價值產生影響，如果使這種價值降低，房地產項目開發者就會蒙受損失。比如土地使用年限的減少、補償費用的增加。土地使用制度改革風險還體現在政府改變使用土地的一些具體政策上，如土地用途、土地使用付款方式、付款時間、建筑密度等規定的變動，從而帶來損失。

(2)環保政策變化風險。如果政府為了加強環境保護，制定和改變一系列環保政策，對房地產項目都會產生較大的影響。當環保政策發生變化時，有些房地產項目將因此而遷移或改建或增加環保功能以符合新的環保政策，這一切都將增加經營和建筑成本，而從政府那里得到的補償將是非常有限的。

(3)金融政策變化風險。政府改變金融政策如利率調整等會對整個房地產市場產生很大的影響，一般房地產項目開發者都會因此面臨賺取利潤的機會或虧損的風險。

(4)審批手續變化風險。審批過程風險是指由于各種審批過程拖延或發生其他情況而導致建設期限延長、交易期延長、交易活動減少等行為給房地產開發商帶來損失。

3.融資風險。我國房地產開發企業的主要資金來源是銀行貸款和預售房款。隨著一系列緊縮政策的出臺，國內房地產開發“門檻”提高，銀行貸款難度加大，最終導致房地產企業緊繃起了資金鏈條，特別是對中小型房地產企業無疑是雪上加霜。具體表現為貸款難的風險。由于我國中小型房地產企業一直以來擺脫不了“資金不足、信譽不好、競爭實力不強”等觀點的影響，使得這些企業在辦貸款時招拒的頻率相當大，導致中小型房地產企業融資變得難上加難。

二、風險防范對策

1.加強內部監管。中小型房地產企業應加強內部監管，提高風險意識，培養風險管理團隊精神，避免主觀風險。首先，中小型房地產企業要建立合理的組織機構體系，權力制衡；其次，加強風險意識的培養及風險相關知識的傳授；再次，要建立符合風險管理要求的激勵機制，以最大限度地降低風險。

2.關注政策變動。政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生重大的影響。我國房地產業起步較晚，市場不夠規范，且受國家宏觀調控程度比發達國家要深。因此，我國的房地產業受政策影響就更大。中小型房地產企業應時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度、政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。及時了解并掌握各項政策，既有助于房地產投資者確定正確的投資開發方向，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

3.擴大融資渠道。在經濟日益貨幣化、信用化和證券化的進程中，外源融資已成為企業獲取資金的主要方式。外源投資又可劃分為直接融資和間接融資，而隨著政府宏觀調控力度的加大和銀行“門檻”的加高，中小型房地產企業必須擺脫對間接融資的依賴，大力發展直接融資，如增大民間借貸融資、增資擴股融資、股權出讓融資等，使企業有充足的資金來應對風險。

綜上所述，房地產投資是風險投資，中小型房地產企業要想長期在房地產市場中平穩發展，必須增強風險意識，充分認識房地產投資的特性，了解房地產投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣，可以有效地在一定程度內防范風險的發生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，以獲得盡可能多的收益。

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