嚴冬中的“松鼠行動”

有一本著名的小說《霍亂時代的愛情》，講的是：在亂世活下來就是成就。十年來最冷的冬天即將來臨，開發(fā)商在銷售低迷期，還要還銀行貸款、支付工程款，為了不被“凍死或餓死”，一場被開發(fā)商稱為“松鼠行動”的低價換成交的備糧行動悄然展開。

開發(fā)商加速回籠資金

其實，這個世界上沒有那么多的內(nèi)幕，了解的人少了，就成了內(nèi)幕，或者說很多人都不愿意事必躬親的去了解。對一家公司的最終了解，無論做何種推論，都需要落腳在真相上。

在中央救市新政出臺1個月后，一直態(tài)度低調(diào)的北京房地產(chǎn)市場終于“出手”了。位于北京西四環(huán)外玉泉路南的遠洋·沁山水是最吸引眼球的一個。11月15日，該項目開盤當(dāng)天就賣出700多套房子，銷售金額超過8億元，創(chuàng)今年北京住宅市場單日最大銷售額。

遠洋地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人介紹，遠洋·沁山水此次共推出5棟樓，700余套房源，采取網(wǎng)絡(luò)搖號的形式選房，選房活動一直持續(xù)到第二天凌晨3點，在北京房地產(chǎn)市場上首次實現(xiàn)24小時通宵賣房。推出的700余套開盤當(dāng)天即銷售一空。

11月初，遠洋·沁山水就開始辦理2萬抵4萬的VIP卡(即一張2萬元的卡，在購房時可抵4萬元)，僅11月8日一天就辦理了1000多張VIP卡，7天累計辦理VIP卡2000多張，也就意味著其實早在15日開盤之前，遠洋·沁山水就被預(yù)訂空了。該項目開發(fā)商介紹，項目的均價曾設(shè)想在每平方米1.7萬元到1.8萬元，隨著市場變化調(diào)到1.3萬元到1.4萬元，最終的均價為11000元。按公司最初的銷售計劃，本來只想開3棟樓400套房源，沒想到辦卡的人如此之多，就臨時多開了兩棟樓，房源達到了700多套，來滿足客戶需求。他還透露，持卡客戶沒有選到房子可以選擇退款，如不退到二期開盤的時候可以有優(yōu)先權(quán)。

據(jù)中原地產(chǎn)最新出具的一份報告顯示，由于沁山水11000元的單價入市，使得這一區(qū)域的二手房價格直接拉下來一大截。該項目周邊的二手房價格已經(jīng)從最高點的17000元掉到目前的一萬多一點，“沁山水的價格沖擊不小。”有業(yè)內(nèi)人士表示。該項目周邊在售的新興年代、茂華·璟都會等價格均在13000元／平方米左右。降價“一步到位”

不久前，南方某地一房地產(chǎn)項目廣告以美女穿低胸衣為噱頭。意在一語雙關(guān)：“(價格)真是不能再低了!”引起非議。如今，類似的活動在北京已經(jīng)鋪天蓋地地展開，開發(fā)商也不再像以前一樣遮遮掩掩地降價，而是大大方方地公開降價。資金鏈的緊張程度已經(jīng)讓眾多開發(fā)商全然顧不上同行和已購房業(yè)主的反對，頂著壓力也要降價。

有不少開發(fā)商對市場不摸底，曾因害怕降價也賣不動而持價觀望，遠洋·沁山水也讓不少開發(fā)商“打開心結(jié)”。沁山水銷售火爆，說明市場需求依然旺盛，購買強勁，只不過都在觀望合適的價格。如果價格合適，購房人依然會追捧。有不少開發(fā)商表示，12月開盤時將向遠洋·沁山水學(xué)習(xí)，采取實價明折、一步到位的方式開盤。

“曦城國際特價尾房現(xiàn)房銷售，買一層送一層，總共5套房源，面積在90—140平方米，均為一層躍層戶型，均價7300元每平方米。”位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)新城的樓盤曦城國際爆出的優(yōu)惠讓人跌破眼鏡，買一送一的優(yōu)惠折合下來相當(dāng)于五折，雖然是尾盤，但這樣的打折力度在北京樓市顯得很搶眼。

“我們剛剛調(diào)價，均價從每平方米16800元調(diào)低到11800元每平方米，最低9800元每平方米起價，房子是70年的大產(chǎn)權(quán)，不僅是精裝修，還送全套家具家電，您拎包即可入住。而且現(xiàn)在房源還比較多。有200多套，您要想買得抓緊時間。”位于北京市朝陽區(qū)奧運村附近的華發(fā)頤園銷售人員如是說，樓盤之所以調(diào)價是因為開發(fā)商在外地還有項目，現(xiàn)在著急用錢，所以想盡快銷售回籠資金。

與之前的價格相比，華發(fā)頤園的“跳水”動作令人咋舌，房價一次性下降幅度達到30％，開發(fā)商的資金鏈緊張程度可想而知。

餡餅還是圈套

中房集團董事長孟曉蘇則形象的將“松鼠行動”比喻為樓市“暖冬行動”。他認為，“樓市的冬天已經(jīng)過去，春天馬上就要到來”，相比去年政府為了抑制房價而出臺的一系列政策，目前政府出臺的各項樓市新政，才是真正有效的政策“組合拳”。

此外，萬通地產(chǎn)董事總經(jīng)理許力、陽光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖、長江實業(yè)地產(chǎn)投資董事郭子威、富力北京公司副總經(jīng)理鄔琳、華潤置地品牌總監(jiān)朱華越等多位開發(fā)商也給予認可，他們均表示：雖然政策出臺后，成交量不會立即上升，但是這表明了中央對樓市的態(tài)度已經(jīng)由緊變寬，這是一個非常積極的信號。對于開發(fā)商而言，這意味著資金鏈問題將會通過多種方式獲得解決，如果中央再連續(xù)出臺政策刺激，不排除市場重新走向活躍。

但一些業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)條新政的刺激力度不小，之所以對市場未能起到立竿見影的效果，是因為一方面細則尚未明確，消費者仍需觀望，另一方面，在長達一年左右的低迷市中，人氣被很大的消耗掉，要想短期恢復(fù)人氣很難。

對于消費者而言，實惠顯然是他們考慮的第一要素。盡管此次房地產(chǎn)新政減免了多項稅費，但對于購房者來說，真正得到的只有2％左右的降幅，這種幅度顯然無法刺激購房者的購房欲望。最近正在尋找婚房的張先生向記者表示，中國經(jīng)濟下滑趨勢明顯，在這種狀況下，買房更加要綜合考慮自己的承受能力，不會因為一個政策就去買房。他希望開發(fā)商能夠?qū)崒嵲谠诘亟档头績r，降低購房者的負擔(dān)，不過。對于政府的救市政策，他也表示了擔(dān)憂：“雖然政府嘴上說不是救開發(fā)商，但是萬一他們又借機炒起樓盤來，我們老百姓怎么辦?”

暴露資金鏈邊緣

據(jù)記者了解，幾乎所有的房地產(chǎn)商都面臨著年終還貸的巨大壓力，許多開發(fā)商不得不早做打算。對于他們來說，自身樓盤的銷售回款是緩解資金壓力最直接最有效的方法，誰的價格降得快降得早，誰就能吸引消費者購買，緩解自身資金壓力。

數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點。北京市地稅局7月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上200余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了1/4，其中欠稅超過千萬元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達20余家，最高的欠稅達3559萬元。

無獨有偶，5月份，上海財稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級以上欠稅大戶中，房地產(chǎn)公司占約40％。

開發(fā)商欠稅的一個重要理由是資金緊張。當(dāng)然。房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性，按照有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅一般是預(yù)收25％，到年底再結(jié)算。近來樓盤交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。

開發(fā)商糧庫已快見底，有些力量薄弱的戰(zhàn)營已經(jīng)斷炊。國泰君安證券研究所發(fā)布報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。報告稱，由于去年高價拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來的年底將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候。

以招商地產(chǎn)為例，在2007年資產(chǎn)猛增101％后，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度大幅降低，到2008年中期，現(xiàn)金減少到總資產(chǎn)的10％，短期貸款占總資產(chǎn)的22％。照此測算，公司在一年到期需償還的債務(wù)占總資產(chǎn)的40％；如果銷量萎縮50％，則實際銷售可收回的現(xiàn)金加上手中的現(xiàn)金僅占總資產(chǎn)的18％，減去利息費用后出現(xiàn)相當(dāng)于總資產(chǎn)26％的資金缺口。

國外地產(chǎn)公司案例證明，冬天中現(xiàn)金為王是不變的道理。趕緊“收割現(xiàn)金”、“籌備糧草”吧，當(dāng)危機真的來臨時，一切都已太晚了。