斷供潮暗涌

2008年的中國樓市，在持續經年的“調控”與“暴富”博弈后，注定將打上“斷供”的新烙印。

8月初，深圳一位業主因為停止償還190萬元的銀行房貸及利息而被工商銀行深圳南山支行告上法院。這是深圳第一例因“斷供”引發的法律訴訟。

自6月初，風語的一篇博文《斷供已過千億，次貸危機浮現》開始，是非頻出的房地產市場又涌起了“斷供潮”。炒房客、銀行、開發商、銀監局輪番登場，甚至連國務院調研小組也出動了，大家各執一詞，莫衷一是。

斷供是“作秀”還是“假摔”？是臨時還不清銀行貸款，還是因整個市場房價大幅度下跌、家庭出現負資產而主動拒絕還款？斷供對個人投資者、房地產開發商和銀行、國家，又意味著什么？

在美國次貸危機的背景下，敏感的斷供，也許將暗潮涌動。斷供潮起

深圳首例“斷供案”的最新消息是，該案原定8月12日開庭，但突然被通知延期，至今法院未告知其具體開庭時間。目前，深圳市銀監局已開始介入了解此案。

“斷供案”業主的代理律師表示，目前業主和銀行雙方最大的分歧點在于，銀行要求業主全部還清所欠貸款，而業主則希望在欠供不超過3個月的期限內正常還款。

此次“斷供案”的涉案房產購買總價為230萬元，業主向銀行貸款190萬元。之前，該業主已經在盡力變賣這套128平米的房產，浪琴嶼花園小區附近的中介幾乎都接受了委托，可是業主225萬元的報價和市場行情差得太遠。按照市價，這套房子目前還不到180萬元，這就是說，面對190多萬元的銀行欠款，賣了房子還差十幾萬元。

而正是由于房產市價難敵銀行欠款，貸款銀行要求法院同時查封了該業主名下的其它分別位于羅湖區和南山區3處房產，據悉該3套房產也都是該業主去年買入的。

令人深思的是，一直以來被業內詰問的銀行房產貸款過于沖動的問題，在此刻生動上演。深圳該業主的代理律師表示，業主多套房子都得到銀行貸款，而且首付不足兩成，銀行方面也有過錯和責任。

或許人們并不關心這出斷供案如何結束，心里琢磨的是還有哪些地方、哪些人會斷供。

據媒體公開報道，北京爆出“林先生案”，成都一律師事務所表示每月處理“斷供房”的案例就不下20件，并且還有逐月增多的趨勢。武漢多家銀行公開表示，目前未及時歸還貸款的客戶，主要是因為出差外地、炒股被套又不愿割肉、家庭經濟出現短暫困難等。上海銀監局和銀行方面都紛紛表示沒有“斷供”現象，“房貸風險在可控范圍之內，整體不良率較低。”（詳見附文《各地紛現“斷供門”》）

其實，從商品房貸開始的第一天起，由于各種各樣的原因，斷供現象就客觀存在了。只是在今天房價敏感的大背景下，這個問題引發了人們新的關注。

時至今日，斷供已經不只是說說而已，若房價深幅下調，斷供成潮只是時間問題。國家發改委顧問國世平表示，斷供肯定存在，目前正處于初始階段，沒有想像那么嚴重。國世平認為大規模斷供或出現在明年。他因此建議，銀行對于任何一單按揭貸款都要采取慎之又慎的態度，個人暫時也不要買房，租房則繼續觀望。

廣東省社科院產業經濟研究所副所長黎友煥分析說，目前，大多數炒房人還是賺錢的，深圳現在的房價相比2006年仍然翻番，2007年上半年入市的投資者從房價看也沒有虧損；出現虧損的恐怕是去年10月左右初次入市的投資者，這些人最容易出現斷供。

黎友煥認為，由于存在議價空間，炒作價格和最高峰值價格并不一定等于成交價格，因此，真正被套的人并沒有那么多。

其實，有多少人被套沒人能說清楚，就像當初說不清楚多少人在炒樓一樣。但在房價變化的敏感時刻，斷供，已是暗潮涌動。

斷供迷局

深圳某銀行內部人士透露，斷供肯定存在，只是并沒有統一的公開透明的數據給出，深圳斷供總量、壞賬總量有多少，現在還是個未知數。

亦真亦假的“斷供潮”紛紛擾擾，炒房客、銀行、開發商、深圳銀監局輪番登場，甚至連國務院調研小組也出動了，大家各執一詞，手上都有像模像樣的數據和道理，只是誰都說服不了誰。

斷供是“作秀”還是“假摔”？是臨時還不清銀行貸款，還是因整個市場房價大幅度下跌、家庭出現負資產而斷供？我們不妨回過頭來看看深圳 “斷供門”的演變之路。

剛剛過去的幾年是全國房地產市場的“大牛市”，各地房價都有不同程度上漲。2005年以前，深圳的住宅價格基本穩定在均價每平米5000至6000元的狀態。恰恰就在這一年，深圳房價陡然升至均價每平米7000元；2006年8月，深圳市新房成交均價成功突破1萬元，達到每平方米10669元。

再來看看2007年深圳的房價速度，上半年每月漲幅達到10%，10月份達到每平方米17350元的最高價。國家發改委、國家統計局的調查數據也顯示，2007年第二季度，中國內地70個大中城市房屋銷售價格比2006年同期上漲6.3%，深圳以14.3%的漲幅居70個大中城市之首。

造成這一局面的原因，當然不是深圳居民不約而同一起去買房，而是蜂擁而來的炒房客在助推房價。據深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》稱，深圳市領到產權證后，半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，得到產權證后3年及3年以上轉手的住房，占住房總套數的28.11%。

這些數字表明了投資性購買的比例。據悉，深圳炒房客大致由3部分人構成，一是深圳本地人。本地人對深圳樓市的上漲速度感同身受，買樓肯定升值成為大部分深圳人的共識。二是長三角房地產熱炒后轉戰而來的江人。這些人有炒樓的經驗，并且資金雄厚，有人出手極其豪綽。三是香港的“過江龍”。

但是，隨著限外令頒布、宏觀調控加強、二手房政策收緊，深圳房價高速上漲的動力不再，炒房客們開始拋售房產。據悉，在今年連續5個月的下降之后，深圳的房價已經回歸到了去年年初的水平。深圳市房地產研究中心負責人王鋒表示，去年以來的房價調整，是對前兩年市場過熱發展的修正。

拋開其他因素，單純從投資行為看，斷供，就是房價下跌背景下投資房產的經濟選擇。但由于牽涉了太多的層面和因素，斷供，遂成為一個紛紛擾擾的話題，一時難以看清。

敏感的斷供

斷供如果真的從“星星之火”發展成“燎原之勢”，首當其沖的受損者自然是銀行。近在眼前的例子就是美國的次貸危機。次貸危機的導火索就是大量貸款人還不了房貸，結果銀行壞帳劇增，引起一場從美國到全球的金融危機，而且目前尚看不到如何收場。

不過，美國的次貸危機是全國范圍的普遍現象，而目前中國房地產市場的斷供只是極個別城市出現的個別案例。目前房價下跌最為嚴重的珠三角，只有深圳和東莞出現了三分之一的跌幅，全國其他城市的房價下跌并不算嚴重，負資產的情況還極為罕見。此外，在自住型的購房者中，絕大多數人并沒有因為房價下跌而受到大的影響，對于那些投資型的購房者來說，目前的下跌幅度也不足以使其完全拒絕還貸。

據深圳銀行業的人士表示，目前的斷供行為并不足以對金融系統帶來大的沖擊。但不可忽視的是，銀行也要反躬自省——銀行的違規放貸使得多數斷供者當初只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付，所以如今銀行也應該為自己的違規放貸承擔后果。

深圳市銀監局辦公室嚴主任表示，銀行對首付不足的房貸業務發放貸款，這屬于銀行合規方面出了問題。這在銀行貸款業務中是最基本的業務，比銀行風險控制業務更具基礎性，“是影響更大的事情，一旦查處涉嫌銀行違規放貸，依據相關規定，銀監局是肯定會有行動的。”

各地對斷供的紛紛表白與澄清，正是由于這一問題的高度敏感性。中國社科院金融研究所所長李揚撰文指出，房地產市場是個非常特殊的市場，其運行和銀行體系密切相關，其變化也會對宏觀經濟產生較大影響，因 此，即使房地產市場出了問題，擠泡沫也要非常講究藝術。亞洲金融危機之后，香港的房地產市場曾經歷過暴跌，出現了負資產現象，經過香港金融當局長達5年的調控，市場逐步回到正軌，并沒有向其他領域蔓延；而日本在房地產泡沫開始積聚時沒有采取措施，等到泡沫很大時卻采用比較劇烈的手段戳破，結果導致房地產市場乃至國民經濟長達近20年的低迷。這些國家和地區的例子告訴我們，處理房地產市場問題，無論是促其發展還是擠壓泡沫，都應當小心謹慎，講究藝術。

斷供對個人意味什么

據悉，深圳首例斷供訴訟案的業主已擬定新的還貸方案，訴訟案有望私下解決。但是，房價下跌后，受傷的不僅是炒房客，自住客也驀然發現自己的房產成了負資產。

“我沒炒房，可是房價降一半，等于我這10年的工白打了，買的房子真的沒辦法再繼續供下去了。”最近，此類抱怨在自住購房者中呈星火燎原之勢。房產律師在自己的博客上如此描述。

面對樓市的持續低迷，房價跳水，很多人千挑萬選的房子成了負資產。為了擺脫“越供越窮”的窘況，“斷供”成了不得已的選擇，由“房奴”成了“斷供族”。業內專家稱，很多人并不了解斷供的后果，單純地認為“大不了讓銀行收了房子”，其實，斷供讓你失去的不僅僅是房子。

首先，銀行的房屋按揭貸款都是貸房價的7成或8成，借款人在辦理前都要支付一定比例的首付款，大部分人的首付都是房價的3成。在房價高企的今天，3成的首付款并不是一筆小數目，而選擇斷供就意味著這筆首付款的失去，節衣縮食還了好幾年的月供也將“打了水漂”。

最糟糕的是，斷供損失的不僅是借款人首付以及月供，還有個人信用，而且還有可能背上一筆債務。因為銀行對于借款人的貸款擁有無限追償的權力，如果銀行將借款人的房產拍賣后仍不足以抵償借款人的貸款余額，那么借款人必須償還不足的那部分貸款。而這種情形下，若銀行發現借款人還有其他存款或者資產，會向法院提出對這些財產進行凍結或者查封，用以償還剩余的欠款。

據調查，目前在拖欠銀行房貸的部分購房者中，除有客觀因素導致購房者無力還貸以外，由于主觀上缺乏認識而導致不按期還款的購房者也不在少數。

目前，許多購房者中普遍存在這樣一個誤區，認為國家有規定，當事人只有一套住房并僅用于自住的情況下，法院只可以查封，不能對其進行拍賣或其他出售行為。正因為這樣，許多購房者就寧愿將自己手中寬余的錢用于其他投資，而故意拖欠著銀行的貸款不還。其實，最高人民法院已從2005年12月21日起施行新規定，對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。所以，對于抱有這種僥幸心理，故意拖欠或不歸還銀行房貸的購房者來說，應引起重視，不要讓自己這種僥幸的心理而使自家的房子走上拍賣臺。