房價：下跌還是調整

斷供的背后，根本性原因還是房價。

回顧2007年，房價、地價居然在接二連三的宏觀調控政策下比翼雙飛、疊創新高，而且“全國山河一片紅”。業內總結說，2007年的樓市用“瘋癲”兩字來概括最恰當不過了。

進入2008年，始自2005年的宏觀調控終于起了作用，全國許多地方房價出現了量跌價滯的局面，自住者持幣觀望，投資客掃樓不再。

房價將邁入下跌通道還是調整周期？漲還是跌？這可能是個永恒的話題。

地王不再

盡管中國“地王”北辰實業澄清了“退地傳言”，但開發商日子不好過的事實再也無法遮擋，因為今年以來，地產商退地早就不是新聞了。

2007年，是全國各地地王頻現的一年，地產商高價拿地幾乎貫穿了整個2007年一年。隨著地王頻頻產生，土地款自然就成為去年房地產公司主要資金支出。SOHO中國董事長潘石屹在其博客中透露，去年開發商投入買地的資金達到3萬億元，超過房地產業全年的銷售收入。

回顧2007年，這是全國各地地王頻現的一年，支撐地產商瘋狂拿地舉動的是，2007年股市一路向上挺進6000點過程中，房地產上市公司在股市、房市和地市間上演了一出“儲地為王”的對賭大戲。

根據今年4月底中國社會科學院發布的2008年房地產藍皮書《中國房地產發展報告NO.5》的不完全統計，2007年房地產企業通過IPO、增發等手段從股市融得的資金在1000億元以上。藍皮書認為，正是資本在2007年釋放出了前所未有的能量，使得“地王”頻頻出現。

然而，今年開發商們再也沒有了這種氣魄，來自于銷售市場上的戰績讓他們偃旗息鼓。市場上幾乎所有項目的銷售量都在下降，不是“少收了三五斗”，而是少收了一大半。與記者相熟的一位開發商看到報紙刊出某項目熱銷100多套后，急切地上網去查交易記錄，發現實際只賣出6套，不免身心大慰。我們看到，今年春天以來，地產銷售經理們的日子同樣開始不好過，不過銷控表做起來卻更加隨心所欲。

中建國際發展股份有限公司運營副總裁雷越姝說，地王不退出，勢必要開發進入市場，一個高成本的土地進入市場，不利于控制房價，也不利于刺激購買。只有地王退出，泡沫被擠出，才意味著這個市場逐漸恢復正常水平，意味著向上行情有可能開始。雷越姝表示，那個時候，地產投資的價值才會再次顯現出來。

降還是不降？

持續的宏觀調控對房地產市場產生的影響毋庸置疑。

從房地產市場的成交數據來看，主要一、二線城市成交量大幅下滑，深圳地區無疑是最為嚴重的。根據截至5月份的統計局數據，1－5月份深圳的商品房成交面積同比下降超過50%；北京的成交面積同比下降也超過了40%；廣州、武漢、蘇州、南京等地的成交面積同比下降也有約30－40%；上海情況可能稍好，天津下降幅度相對也較少，均在15%左右；只有重慶、西安等少數城市的成交量維持了小幅增長態勢。

再來看看上半年上海的GDP， 同比增長10.3%，低于全國水平。上海市統計局總經濟師蔡旭初在新聞發布會上表示，原因之一是證券和房地產行業受到行業波動影響，增長有所減緩。其中，房地產的貢獻率為負，導致GDP少增0.4個百分點。而就在2005年，上海房地產投資的熱度曾經引得國家強行其年內減速。

在北京，1月至7月間已經有11家房地產經紀公司放棄存量房資金監管資格，這意味著它 們在放棄二手房交易業務。北京市房地產交易信息網上的數據顯示，此前北京市共有58家企業具備存量房資金監管資格，現在選擇“退市”的企業幾乎占到了1/5。

伴隨著宏觀調控的收緊，房地產業進入了寒冬！北京市地稅局公布的數據也顯示，上半年北京市房地產行業稅收同比增長14.7%，低于總體稅收16.3%；與2007年房地產業稅收占總稅收的23%相比，2008年上半年已降至20%， 這是兩年內首次出現明顯下降。欠稅的房地產企業也達到50余家，較兩個月之前增加了20多家。

但從價格來看，房地產市場似乎還沒有那么凄慘，據國家發展改革委、國家統計局調查數據顯示，今年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個百分點；環比價格與上月持平，這是近幾年首次出現月度環比不再增長的情形。

有關專家因此提醒說，其實，每個房產投資客都明白一個道理，更能反映市場真實情況的是二手住宅價格環比增幅，而今年五、六兩個月國內二手房價格環比增幅已開始連續出現負增長。

造成這個局面的原因是，全國3萬多家開發商大部分都在等著、看著、憋著，少開一點盤、少趕一點工，慢一點、再慢一點是目前大部分開發商的行為選擇。房地產商硬挺不降價，但五花八門的促銷手段早已用上。北京一些開發商開始替消費者繳契稅，杭州濱江區一些樓盤推出買樓送車活動，上海還出現了買別墅送寶馬、買房送黃金、送十年物業費、送小孩幼兒園學費等等促銷活動。

但無論如何，前兩年排隊搶購的場景不再，房地產市場上，開發商與消費者的房價較量正在上演。這個時候，再也沒有人懷疑，房地產市場真真切切地進入了調整中。

有人問，房地產市場會發生前些年在彩電行業出現過的價格大戰嗎？早已習慣了買房排隊和開盤即售馨的房地產商們，又能適應那樣慘烈的市場競爭嗎？這需要時間才能見分曉，目前房地產商大多還愿守株待兔，期待著有一天能再度撥云見日，柳暗花明。

當持幣待購已非偶然的時候，地產圈內蔓延著憂慮。消費者在等待那些資金緊張的房地產企業率先降價賣房，而大多數房企又執意地認為，可能越降老百姓越不敢買。

活躍在上海房地產界、以獨立思考者自稱的顧海波在給記者的郵件中表示，2008下半年上海（長三角）房價作為全國房價的“風向標”和高房價最后的堡壘，將繼續呈現窄幅縮量盤整的格局，但已是“強弩之末”，上海樓市的“拐點”為期不遠。

根據北京市統計局公布的數據，北京樓市上半年商品房銷售面積457萬平方米，同比下降近5成，北京房價下半年的松動已不可避免；作為全國房價率先盤整的深圳，下半年房價將繼續小幅下滑；全國其他地區的房價將呈現窄幅箱型波動或穩中微降的態勢。

房價下跌，看來只是時間問題。

買還是不買？

金色雅筑是萬科在上海的一個著名樓盤，最近，價格由原來的每平米18000元左右降到14000元左右，若折算裝修標準的同步下降，實質性降價約2000元左右，結果被購房者一搶而空。北京三里屯SOHO項目的逆市熱銷，更被視為這個季節最激動人心的事件。

對此，市場解釋為，剛性需求依然是存在的。持這種觀點的不僅在房地產業內，也存在于經濟學界。中國社科院欠發達地區研究中心主任袁鋼明表示，盡管目前市場觀望氣氛嚴重，樓市的剛性需求依舊占主導位置，從全國范圍看，大多數地區房價依舊在高位堅挺，房價下降的只是極個別地區。

作為投資者，此時買房還是不買呢？買，會不會買在高位？不買，又會不會在高通脹下后悔？在有的開發商看來，因為鋼筋、水泥等主要材料的價格上漲迅速，使得開發成本升高，高成本已封殺了樓市下跌空間。再加上上半年以來的調整，地產價值已經接近理性。真是這樣嗎？顧海波仍然堅持表示，現在世界平均產業的利潤率在5%左右，而我國的房地產業利潤率高達100%以上。只要2008年上海房價不跌，那么2008年就不是入場的機會。

近日，在國家統計局中國經濟景氣監測中心的主持下進行的一項調查顯示，今年全國房價漲幅已經連續5個月下降。統計顯示，今年6月份，全國70個大中城市房價同比上漲8.2%，漲幅比5月份低1個百分點，創下了今年以來房價單月漲幅的最大下跌，這也是2月份以來房價漲幅第5個月出現下降。

近百名參與此項調查的國內經濟學家認為，目前房價依舊處于高位，調控部門應繼續堅持政策的連續性。52%的經濟學家認為房價“較高”，31%認為“過高”。在全部參與調查的經濟學家中，只有1%認為房價“較低”。

中建國際副總裁雷越姝也表示，目前遇到的危機恰恰是在市場波動之中，價滯量跌，甚至量價齊跌，當大部分企業能夠正確認識危機，正確調整自己對市場的認識，對利潤的估值，價格會逐漸回歸理性，短期盤整是市場恢復正常狀態的前提。

房地產市場的調整已然是共識，只是這個調整將持續多長時間，調整多大幅度，這將影響每個投資者的投資決策。上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭表示，國內經濟減速已成事實，在經濟下行期間，期望樓市短期內迅速止跌反彈的可能性很小。但從長期看，中國房地產業確實至少還有10年的好日子，這是我國工業化、城市化、人口紅利、城市舊改等因素所決定的。

顧海波是堅定的唱空者，堅持認為上海房價的大幅波動一定會到來，時間大約會在未來一到兩年內，認為深圳房價的今天，就是上海和全國房價的明天。唱多的也不乏其人，中原地產華北區董事總經理李文杰就認為，外部經濟環境已經開始顯現好轉，基于目前依然需求旺盛，預計今年三季度的整體市況應該好于二季度，特別是體現樓市風向標的成交量應該有明顯的回升。

紛紛擾擾的輿論中，投資者更需要擦亮雙眼。