房地產類信托產品略析

面對房地產類信托產品的火爆銷售，投資者一定要了解該信托產品的交易結構和風險防范措施，審慎投資。

今年隨著國家宏觀調控政策的進一步收緊，房地產開發商的融資渠道逐漸從銀行和資本市場轉向了同信托機構的合作。同時，隨著股市的持續下跌，投資者也轉向了信托理財市場，其中房地產類信托產品的銷售更是異常火爆。據了解，北京市場的房地產類信托產品只要一公布發行消息，往往1天之內就會被預約一空，準入門檻更是超過了100萬元。這是因為目前市場房地產類信托產品的預計收益率普遍較高，而且近3年來已到期的全部此類信托產品均順利兌付，并沒有出現零收益或負收益之類的糾紛，在目前股市低迷、基金折損嚴重的情況下顯示出其獨特的投資價值。

盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類信托產品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風險，投資時一定要了解該信托產品的交易結構和風險防范措施，審慎投資。

因項目地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、資金運作模式不同，房地產類信托產品的風險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產信托主要有以下六種：

一、抵押貸款型

運作原理：開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品結構設計簡單，法律關系清晰，也是前期已經兌付的房地產類信托產品的主流模式，選擇時應關注以下幾點：

1、 信托融資規模與抵押物的價值比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產價格在高位運行，抵押比率應該控制得更為嚴格，通常應當不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評估價格打3折抵押）則比較安全。

2、 抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權是否影響抵押物的變現？開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。

3、 房地產項目的運行狀況，已經取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經具備土地規劃證和土地使用權證），截至到信托產品發行時的開發進度，項目的位置、預計銷售價格及市場前景等。

4、 借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。

二、房產回購型

運作原理：開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發商溢價回購該房產。信托公司發行信托計劃募集的資金購買該房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該房產。此種信托的風險點在于以下幾個方面：

1、 提防風險開發商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。

2、開發商承諾回購的房產在信托期內發生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風險，往往以低于當時市場價格一半的價格購買開發商的房產，以控制風險。投資者也應經常關注房產所在地房地產市場價格的波動狀況。

3、 如信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責，則開發商可能一房多賣，發生糾紛（如開發商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執行風險很高）。投資者可以在投資期內要求信托公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，且要求信托公司履行項目盡職管理的責任，以避免該風險。

三、財產受益權型

運作原理：利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。選擇此種信托時，投資者應當關注以下幾個方面：

1、 項目房產在信托后的經營狀況是否能產生足夠的收益供投資者分配？

2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保障。信托公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

3、 房產變現后如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優先受益權占全部受益權的比率應不高于50%。

四、股權型房地產信托

運作原理：信托公司以發行信托計劃所募集的資金認購房地產建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實際建設開發該項目的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權。在目前房地產公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項目現金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結構復雜、風險水平較高，投資者在選擇投資此類信托時，應重點關注以下幾點：

1、 提防風險，如果項目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風險。信托公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務人員，但是否能實際掌握該公司的財務控制權，還需投資者審慎分析。

2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設資金后，項目開發的后期又面臨資金短缺，即信托產品的募集資金不足以覆蓋項目資金缺口，如此時不能獲取后續資金來源（銀行貸款或預售回款），則此房地產項目會成為“爛尾”項目，屆時信托產品就會遭遇風險。、

3、 如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何？是否有足夠的經營現金流作為回購保證？另外，考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景和當區域房地產市場的發展前景，也應是投資者的主要工作。

同前3種房產信托模式相比，股權型信托產品對信托投資公司的風險管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權的受償和變現能力相對于債權都是劣后的，所以承擔的風險也較高，理論上投資者應要求更高的風險收益補償。同時，投資者也需具備一定的股權投資和房產投資知識或經驗，才能做出準確的判斷。

五、夾層融資型

所謂“夾層融資”的含義是指：債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備以上4種類型房產信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色。正是基于此，如初涉房地產類信托的客戶，不建議選擇此種信托進行投資，而具備豐富信托投資經驗和較高風險承受力的客戶可以嘗試購買。