城市房地產電子商務發展問題研究

[摘 要] 本文從電子商務在城市房地產業發展的可能性和必要性分析入手，對現代城市房地產電子商務發展中存在的問題進行了探討，并在此基礎上提出了城市房地產電子商務發展問題的對策。

[關鍵詞] 電子商務 城市房地產 發展問題

隨知識經濟時代的發展，以計算機網絡和信息技術為支撐的城市房地產電子商務逐步發展起來，它不僅關系到城市房地產經營與管理業務的動態發展，同時涉及房地產業的信息化進程，從本質上改變了房地產業的經營管理模式和行為準則，促進“規模化、產業化、標準化”的產業發展格局形成。如何發揮電子商務在房地產業經濟價值鏈條中的作用，促進房地產經濟的持續增長，正逐步成為人們日益關注的課題。

一、城市房地產電子商務發展的必要性和可能性

1.必要性

(1)城市房地產開發的有力工具。將政府房地產管理部門、房地產開發及代理商、物業管理公司、房地產客戶有效聯系，將經濟、產業、稅收金融等政策及經營運作的法規條例和優惠政策信息化，為城市房產開發商準確預測未來房地產市場，確定投資開發的方向提供重要依據。

(2)房地產企業發展的重要技術手段。將市域范圍內及異地房地產資源信息共享，直接建立房地產管理機構、開發商、投資業主的信息溝通渠道，發揮市場媒介的作用，使產品銷售服務更加專業化。房產企業信息發布、交易雙方合同簽訂及收繳款額、登記備案、房產證的核發等程序，通過房地產電子商務系統將大大簡化工作流程，縮短業務周期，工作效率得到大幅提高。

(3)城市房地產產業發展的新方向和新動力。城市房地產業經濟發展，與政府的民生問題息息相關，近期房地產業發展形勢看，房地產資源需求量已經基本處于自發需求拉動增長的時期，增幅趨緩，要想啟動新一輪的住房消費需求增長，電子商務的有效利用無疑是最有效的措施之一，而發展電子商務對城市房地產業的信息化技術增長更顯得尤其重要。

(4)符合消費者消費心理的商務形式。房產作為一種特殊的商品，具有位置固定性、使用耐久性、商品開發周期長、生產非連續性、等待現金收益時間長等特性。消費者對房產商品選擇異常小心謹慎，房源信息以文字、圖片、錄相等形式通過網絡發布，消費者通過網上查詢、瀏覽，選擇性租賃或購買自己所需要的房產，房地產電子商務在房地產市場營銷方面具有其他媒體不可替代的獨特作用。

2.可能性

(1)技術基礎條件成熟。計算機硬軟件、網絡傳輸技術的發展已經使商品的網上商務活動成為現實，網上交易資格認證、合同的簽訂、貨幣支付等功能在技術上已經相當成熟。網絡新技術：虛擬現實技術、模擬技術、三維全景技術等，為購房者通過網絡平臺進行房屋虛擬的全方位感受，作出房產對象的功能價值評估和購買認可。

(2)在城市房地產領域的巨大發展潛力。電子商務的最主要功能是極大地簡化商品貿易環節，使交易過程簡單化。對其它商品的而言，電子商務作的最大不足是難以解決其物流問題。而對于具有特殊屬性的房地產商品而言，物流問題不存在，主要是信息流和貨幣流。因此，電子商務在房地產交易中發展潛力巨大，優勢明顯。

（3)城市房地產業與電子商務的共同發展趨勢。二者同屬城市的朝陽產業，房地產業的發展對社會、經濟發展的有力促進作用和在人們生活水平提高中的日益重要的地位，使其越來越受到人們的重視，電子商務作為一項新技術，在推動商貿經濟發展方面可以發揮重要的作用，越來越多的企業在經營中開始利用電子商務技術。二者的發展趨勢相一致，可相互借用共同發展。

（4)有利的社會環境條件。面對網絡經濟的迅速發展，政府管理部門認識到開展電子商務對提高管理水平和保持經濟持續增長的重大意義，提出了大力發展電子商務的措施。在國家房地產業管理工作會議上，確定將發展電子商務作為管理上層次和臺階的重要措施。各級政府部門對發展房地產電子商務給予資金和政策上的充分的支持。

二、 城市房地產電子商務發展存在的主要問題

1.發展程度不高，功能利用有限。從企業網站數量看，建有獨立網站的企業不到總數的3%，電子商務業務總量的比重小，功能應用方面，多用于房產信息發布和電子郵件，真正的電子交易極少，距離實現交易、后續服務等過程一體化和市場價值網絡化有相當大的差距。對其重要性的認識不足，網上營銷的觀念還沒有被企業完全接受。

2.應用不夠豐富。目前現行的房地產電子商務網站無論是門戶網站、企業站點、網上銷售及中介代理還是物業管理，從總體上看，大多數還處于初級探索階段，經營思路模式單一、功能設計雷同、缺乏品牌號召力等。大多集中在北京、上海等經濟相對發達的地區，其它地區相對較少。

3.電子商務本身的不足及消費者的信任問題。由于網絡技術發展本身的不完善，許多網上交易業務的保密性和網上交易法律關系的確立難以得到保證，影響到電子商務的發展，房地產電子商務也不例外。此外，房地產市場信息不對稱，消費者對網絡信息的信任度較低。再加上電子商務初期各方面服務還不規范、不完善，網上信息時效性差、有效信息少，服務差，使消費者信心不足。

4.社會經濟環境不完善，市場需求不足。據互聯網信息中心統計，在中國網民中，68%的用戶年齡在30歲以下，學生占13%左右，中低收入者占大多數。網民的購買力不高，對于一般商品尚且如此，更何況動輒數萬元的房產，從而大大限制了電子商務的發展空間。

三、 城市房地產電子商務發展的策略

1.政府積極引導，扶持房地產電子商務運作。構建房地產業發展的宏觀框架和計劃，組織協調房地產經營與開發企業、房地產行政管理部門、相關部門等之間的關系，為它們的有效合作提供條件和政策支持，切實解決電子商務發展過程中存在的關鍵性問題，充分發揮城市房地產電子商務系統中各參與實體的作用。

2.組織協調好各方面關系，共同構建城市房地產電子商務市場總體框架。政府房產管理部門、房地產開發經營企業、電子商務運營公司和金融機構等幾方面構成房地產電子商務市場的總體框架。房產經營管理企業要利用商務網絡，與行政管理部門與市場媒體等方面建立廣泛的聯系，盡可能擴大業務信息渠道范圍和業務量，真正體現其主體作用；電子商務運營公司要充分發揮自己的技術保障作用和開發作用；銀行等金融機構在市場運作中，主要起信用擔保和中介結算作用。

3.以信息化發展為先導，積極探索房地產電子商務發展模式。優先發展商務信息服務基礎與平臺建設，鼓勵和引導房地產經營與管理企業開展信息化建設和投入，讓他們能夠真切感受到電子商務帶來的效率和便捷，通過信息的獲得來把握更多的商機，房產經營與銷售的過程逐步商務化發展到網上交易，其發展模式是一個循序漸進的發展過程，應該積極探索，建立企業經營試點，不斷探索和改進。

4.強調企業發展實效，開展宣傳與普及。在設計和建設房地產電子商務系統時，首先應該充分考慮到企業的商務需求和商務目標，再選用開發技術手段和工具加以實現，對營銷企業來說，電子商務的實際作用，關鍵是看它給企業帶來的人財物和資金的節約、經濟效益和管理效率，這才是電子商務技術應用的目的。同時應當加強房地產電子商務普及利用的宣傳，讓更多的消費者和企業經營者認可和掌握電子商務手段。

在網絡技術飛速發展和電子商務技術應用領域不斷拓寬的環境下，城市房地產行業通過使用電子商務技術，改善行業經營運作方式，提高管理水平和工作效率，能夠顯著提高管理效率及企業的市場競爭能力，使城市房地產業得到進一步的發展。房地產與電子商務的完美結合將在現代城市發展過程中創造新的奇跡，帶來更為誘人的發展前景。

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