人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

[摘 要] 本文論述了城鎮(zhèn)人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響，認(rèn)為這方面因素短期內(nèi)仍將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，但在中國(guó)城市化趨于飽和、“人口紅利”轉(zhuǎn)為“人口負(fù)債”后將顯著影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。接著提出房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的兩個(gè)方面：人類(lèi)在時(shí)間上的身份轉(zhuǎn)換和空間上的身份轉(zhuǎn)換。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 城鎮(zhèn)人口數(shù)量 人口結(jié)構(gòu) 剛性需求

現(xiàn)階段，受房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的經(jīng)濟(jì)利益推動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)走熱的態(tài)勢(shì)。這一現(xiàn)象同時(shí)也影響到了“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”這一學(xué)術(shù)領(lǐng)域，將人口學(xué)理論與經(jīng)濟(jì)學(xué)理論結(jié)合起來(lái)研究經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的方法，也已經(jīng)擴(kuò)展到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，例如吳老二、劉婧(2007)的《人口遷移與房地產(chǎn)價(jià)格——以廣東省為例》和王嘉慧(2007)的《談人口因素對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響——以威海市為例》。

社會(huì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域的合流已是國(guó)內(nèi)外社會(huì)科學(xué)發(fā)展的一大趨勢(shì)，人口變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響已不言而喻。同時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)也強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)=人口+購(gòu)買(mǎi)力+購(gòu)買(mǎi)欲望”，把人口因素作為市場(chǎng)細(xì)分的一個(gè)變量。因此，筆者試圖探究人口因素（包括城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)等)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響。

一、城鎮(zhèn)人口數(shù)量

城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化包括兩個(gè)方面:城鎮(zhèn)人口的自然增長(zhǎng)，即出生人數(shù)減去死亡人數(shù)的凈值;城鎮(zhèn)人口的機(jī)械增長(zhǎng)（人口遷移），即遷入人口減去遷出人口的凈值。這兩方面的變化對(duì)房地產(chǎn)需求的影響具有較大的差異。人口的自然增長(zhǎng)并非對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的需求，而是二三十年后的潛在需求，因?yàn)樾律鷭雰杭葻o(wú)購(gòu)買(mǎi)住房的能力，也沒(méi)購(gòu)買(mǎi)住房的需要。從另一個(gè)角度來(lái)看，新生嬰兒的增多會(huì)導(dǎo)致家庭的撫育成本增高，家庭的可隨意支配收入減少，對(duì)住房的消費(fèi)也隨之減少。人口的機(jī)械增長(zhǎng)則對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的需求，這些遷入人口絕大多數(shù)是靠購(gòu)買(mǎi)住房來(lái)解決居住問(wèn)題的。

數(shù)據(jù)來(lái)源:歷年《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》，北京市統(tǒng)計(jì)局2004年、2005年、2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

筆者為了驗(yàn)證上述想法，收集了北京市1987年到2006年的相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行線性回歸分析。將城鎮(zhèn)人口數(shù)量與商品房需求之間的關(guān)系近似地表示為方程(1)所示：

Q=a0+b0p(1）

其中Q表示房地產(chǎn)需求，用商品房銷(xiāo)售面積來(lái)衡量，p表示城鎮(zhèn)人口數(shù)量，a0表示其它影響因素。根據(jù)數(shù)據(jù)資料用EXCLE進(jìn)行回歸分析，R2=0.8793049，說(shuō)明城鎮(zhèn)人口數(shù)量與商品房銷(xiāo)售面積高度相關(guān)，當(dāng)α=0.05時(shí)，F(xiàn)=131.1361291>Fα=4.49，說(shuō)明城鎮(zhèn)人口數(shù)量與商品房銷(xiāo)售面積之間的線性關(guān)系顯著，為Q=3.6376p-2481.8。

另外，將歷年人口自然增長(zhǎng)率與銷(xiāo)售面積的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，R2=0.242364245，說(shuō)明人口自然增長(zhǎng)率與銷(xiāo)售面積之間的相關(guān)性較低。可見(jiàn)，城鎮(zhèn)人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求之間存在如此高的相關(guān)性，而影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的其中一個(gè)因素人口自然增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)需求的相關(guān)性卻如此之低。由此推斷，影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的另一個(gè)因素鄉(xiāng)村人口向城市的遷移率，也即城市化的速度在顯著影響著房地產(chǎn)的需求。

筆者利用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)全國(guó)城鄉(xiāng)人口比重的數(shù)據(jù)，以此來(lái)近似計(jì)算鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化速率，進(jìn)而預(yù)測(cè)人口從鄉(xiāng)村到城市的遷移對(duì)房市的影響。如果假設(shè)在所有年份城鄉(xiāng)人口的自然增長(zhǎng)率都相等，那么可以近似地把某年鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化速率看作前一年到這一年城鎮(zhèn)人口比重的增長(zhǎng)值。

數(shù)據(jù)來(lái)源:根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒——2006》相關(guān)資料計(jì)算整理。

從表中可以看出，1991年到1995年，一直保持在略高于0.5%的水平；1996年到2003年，一直維持在接近于1.5%的水平。筆者由此推斷，鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化率在一段時(shí)間呈現(xiàn)出一定的“慣性”。因此，在今后的一段時(shí)間內(nèi)將保持在1.23%左右的水平，城市化在今后的五到十年內(nèi)還將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

二、人口結(jié)構(gòu)

從年齡亞文化群來(lái)看，由于不同年齡的消費(fèi)者在行為方式和消費(fèi)需求上表現(xiàn)出明顯的差異性，我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展也產(chǎn)生著深刻的影響。中國(guó)的總體人口結(jié)構(gòu)從“成年型”向“老年型”轉(zhuǎn)變，從而使得房地產(chǎn)剛性需求的主體縮小。然而，其中還有一種現(xiàn)象在改變這種需求的結(jié)構(gòu)，那就是家庭人口結(jié)構(gòu)由“金字塔”型向“倒金字塔”型的轉(zhuǎn)變。在“金字塔”型的家庭人口結(jié)構(gòu)下，家庭人口規(guī)模呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，不斷分解為一個(gè)個(gè)“核心家庭”，所需房屋的數(shù)量和面積不斷增長(zhǎng)，這就是傳統(tǒng)的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口結(jié)構(gòu)下，人口數(shù)量自上而下逐層減少。例如現(xiàn)在城市中的部分“三口之家”住進(jìn)了上百平米的商品房中，若干年后隨著兒子的娶媳或者女兒的出嫁，如此大面積的房屋對(duì)于兩位老人來(lái)說(shuō)必然會(huì)產(chǎn)生部分“閑置”，而房屋的結(jié)構(gòu)和設(shè)施卻未必符合老年人的需求。因此在老年型社會(huì)就會(huì)產(chǎn)生大量的對(duì)諸如老年公寓之類(lèi)的房屋的需求。

佛朗哥·莫迪利亞尼對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的巨大貢獻(xiàn)——儲(chǔ)蓄的生命周期假設(shè)，預(yù)測(cè)人們?cè)谒麄兊氖杖胂鄬?duì)于終身平均收入較高時(shí)進(jìn)行儲(chǔ)蓄，而在其收入相對(duì)于終身平均收入較低時(shí)進(jìn)行負(fù)儲(chǔ)蓄。一個(gè)人的儲(chǔ)蓄隨著青年、成年、壯年、老年經(jīng)理一個(gè)由低到高再到低的過(guò)程。一個(gè)家庭的形成也隨著家庭的形成、擴(kuò)展和解體經(jīng)歷一個(gè)由低到高再到低的過(guò)程。因此隨著人口的老化，老年家庭的增多，全社會(huì)儲(chǔ)蓄總額有減少之勢(shì)。預(yù)計(jì)本世紀(jì)40年代，中國(guó)人口中65歲以上人口將到達(dá)全部人口的22%，勞動(dòng)年齡的人口增速減緩，“人口紅利”期即將結(jié)束。“人口紅利”帶來(lái)了中國(guó)的高儲(chǔ)蓄率和高社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率。前者的高位增長(zhǎng)，為現(xiàn)階段以住房、汽車(chē)為主的耐用品消費(fèi)積蓄了充足的消費(fèi)勢(shì)能；而后者的不斷提高，為建筑業(yè)和城市建設(shè)的不斷發(fā)展提供了足夠的動(dòng)能。然而人口結(jié)構(gòu)達(dá)到“拐點(diǎn)”，即撫養(yǎng)比率由下降轉(zhuǎn)為上升后，就進(jìn)入了“人口負(fù)債”期。中國(guó)的年齡結(jié)構(gòu)存在著兩個(gè)高峰，一個(gè)是上世紀(jì)60年代末到70年代初出生的人口，一個(gè)是80年代末出生的人口。特別是前者，再經(jīng)過(guò)二三十年，他們即將步入老齡階段，那時(shí)中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生一個(gè)大的轉(zhuǎn)變。況且，中國(guó)在50年前大力提倡生育，而在30年前又采取了有力的計(jì)劃生育措施，使得人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變從一個(gè)自發(fā)的過(guò)程轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂X(jué)的過(guò)程。因此這一轉(zhuǎn)變一旦到來(lái)就不是循序漸進(jìn)，而是極其迅猛的。高儲(chǔ)蓄將逐步用于社會(huì)撫育成本，社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率也會(huì)因?yàn)楹暧^勞動(dòng)力的減少而減速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的需求也將顯著減少。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求

筆者斗膽認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分為剛性需求和彈性需求。套用馬斯洛的需要層次理論，彈性需求指為了滿足自身發(fā)展和自我實(shí)現(xiàn)的需要而產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)房屋的需求，這類(lèi)需求通常受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響，會(huì)存在著需求收入彈性和需求價(jià)格彈性；剛性需求指為了滿足自身生存需要而產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)房屋的需求，包括人因?yàn)闀r(shí)間和空間上的身份轉(zhuǎn)換而產(chǎn)生的需求，通常不受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響。

時(shí)間上的身份轉(zhuǎn)換指人由未成年人變?yōu)槌赡耆耍⑶译S著結(jié)婚時(shí)代的到來(lái)，由父母眼中的“孩子”變?yōu)槠拮?丈夫)眼中的丈夫(妻子）。中國(guó)傳統(tǒng)的“分家”觀念和過(guò)去一個(gè)時(shí)代家庭人口的“金字塔”結(jié)構(gòu)，使得這種需求格外強(qiáng)烈。然而隨著家庭人口結(jié)構(gòu)朝“4-2-1”的“倒金字塔”結(jié)構(gòu)發(fā)展，這種需求可能會(huì)有所減弱。

空間上的身份轉(zhuǎn)換指人由一地遷出而遷往另一地。在當(dāng)前中國(guó)，這一現(xiàn)象主要表現(xiàn)為大量農(nóng)村人口流入城市，在城市中購(gòu)房生存。

剛性需求的產(chǎn)生，既是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的普遍規(guī)律，同時(shí)也帶有中國(guó)文化根源的特殊性。眾所周知，“房地產(chǎn)”的概念與“家”的概念密切相關(guān)。如果把“家”的概念分為三種，分別用英文表示成“family”、“home”、“house”。“family”，家庭，指家的組織概念；“home”，廣義上的“家”，指家的精神概念；“house”指家的實(shí)體概念，與我們所說(shuō)的“房地產(chǎn)”較為相近。在農(nóng)耕文明中，由于人類(lèi)的集體勞作和對(duì)土地、房屋的依附性，重視“家”的組織概念和實(shí)體概念，即“family”和“house”，這使得中國(guó)人有著較強(qiáng)的家庭責(zé)任感和對(duì)房屋的剛性需求。農(nóng)業(yè)文明中形成的“務(wù)實(shí)”的觀念，經(jīng)常忽略家的精神概念“home”，即“家”對(duì)人的精神撫慰功能。而在游牧文明和工業(yè)文明中，由于人們的住所較為頻繁地變動(dòng)，情況則反之。但隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，部分人士已經(jīng)表現(xiàn)出對(duì)“家”的精神概念的追求，希望“family”的溫馨和“house”的舒適能夠抹去工作的疲勞和煩惱。

四、結(jié)論與建議

1.人口結(jié)構(gòu)與城市化推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展

人口結(jié)構(gòu)的變化和鄉(xiāng)村人口的城鎮(zhèn)化是推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的兩臺(tái)“馬力發(fā)動(dòng)機(jī)”，正如筆者前文所述的房地產(chǎn)剛性需求的兩個(gè)方面：時(shí)間上的身份轉(zhuǎn)換和空間上的身份轉(zhuǎn)換。雖然從短期來(lái)看，人口的這兩方面變化還將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化的速度已較前一時(shí)期有所減緩，并且不可能永無(wú)止境地發(fā)展下去；隨著若干年后“人口紅利”轉(zhuǎn)為“人口負(fù)債”，全社會(huì)儲(chǔ)蓄率的降低會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的降低。因此，國(guó)民應(yīng)該理性看待房市，警惕長(zhǎng)期盲目投資房地產(chǎn)的行為。

2.經(jīng)濟(jì)適用房

房地產(chǎn)市場(chǎng)頑固的剛性需求似乎不受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響，國(guó)家的金融和財(cái)政政策只能影響它的彈性需求。這也許就是現(xiàn)階段利用金融和財(cái)政政策來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)未取到實(shí)質(zhì)性效果的原因。“經(jīng)濟(jì)”的本意就是經(jīng)世濟(jì)民，為了滿足普通市民對(duì)于房地產(chǎn)的剛性需求，政府也許應(yīng)該加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，把房地產(chǎn)需求的“基”給穩(wěn)住。

3.舒適型用房

隨著人們對(duì)“家”的精神概念的追求，住宅將從滿足生存需要，實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變。這就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建材、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)提出了新的要求，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)和社區(qū)文化等方面多下功夫，提供房屋核心產(chǎn)品以外的精神文化附加值。

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