經濟適用房上市交易問題淺析

[摘 要] 經濟適用房作為一種政策性住房，其價格包含國家財政補貼，帶有社會福利性質，是一種有限產權的房屋，因此其上市交易將面臨一系列問題，如房屋所有者有沒有享受政策性住房增值所得的權利？政府回購制度是否合理？本文對此進行了探討，認為政府回購的方式有可能減弱經濟適用房所有者的出售欲望，應該加快退出進入機制的形成以提高經濟適用房覆蓋的效率，探索新的內循環方式并且打通經濟適用房和普通商品房之間的轉換才是解決問題的關鍵。

[關鍵詞] 有限產權 上市交易的成本 進入退出機制

經濟適用房作為政府關心低收入家庭住房困難而推出的一種價格低廉的政策性住房，體現了和諧社會的精神，但由于其實質上包含了國家財政補貼，帶有社會福利性質，是一種有限產權的房屋，因此上市交易流通將會面臨一系列問題，本文對此進行了剖析，并對解決途徑進行了探討。

一、 經濟適用房與一般商品房的區別

完整意義上的商品房，其價格有兩個特點，一是從構成來看，房價里包括地價。房地產是由房產和地產組成的，其中土地可以形成單獨的地產，而具有單獨的地價，而房產總是建立在地產的基礎上的，所以說到房價總要包含地價。二是，從價格的形成機制來講，房價的形成取決于供求關系，在市場機制下，房價體現了價值規律和供求關系。但經濟適用房的價格構成和形成機制與一般商品房有很大的差別，一是其價格中不包括土地使用費，二是價格的制定是計劃性的，價格的形成不能反映供求關系。經濟適用房和一般商品房同時作為房地產市場的供給方，由于政策覆蓋了地租級差，就會很自然的形成不合理的價格差價關系，造成價格的雙軌制。

二、政府回購政策對經濟適用房流通的影響

隨著部分城市第一批經濟適用房上市交易期限的到來，這種不合理的價格差所帶來的弊端就顯現出來，由于當時簽訂的協議上沒有對產權和交易加以限制，也沒有就能否享受房產升值的利益進行說明，實際也就肯定了經濟適用房所有者在上市交易期限以后交納綜合地價款(遠比不上房價的漲幅）就擁有完整產權，經濟適用房開始出現在三級市場上，二手經濟適用房交易也初現端倪，這種現象從形式上來說是不合理的，相當于中央和地方財政放棄了追索由于房屋升值而產生的收益，但實際上大多數二手經濟適用房的交易是家庭收入水平變動的動態特征，是實現高收入者退出， 低收入者進入的主要途徑之一。

2007年8月7日中央關于《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺明確了“有限產權”，對于這些“有限產權”的房屋，若干意見規定，未滿5年的不能上市交易。北京市規定購買經濟適用住房的家庭未住滿五年， 不允許按市場價格出售， 但可以不高于購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭; 已住滿5 年的， 可以按市場價格出售， 出售人須按成交額的10%補交 綜合地價款。2007年6月7日，北京市建委出臺的《北京市經濟適用房管理辦法（試行）》（下稱《辦法》）征求意見稿，明確規定了經適房只能自住，不得上市轉讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動，但可向申請人戶口所在區縣住房管理部門申請回購，回購價格按照屆時同地段新建經濟適用房住房重置價格重新確定。這一政策立即在相關二手房市場掀起波瀾，數據顯示，以北京為例，未滿5年的經濟適用房最先開始削價拋售。2007年8月份后半個月，未滿5年的經濟適用房掛牌出售量增加了12%，不少房主開始主動打出價格折扣。但是，由于購買未滿5年的二手經濟適用房轉手后仍然屬于“有限產權”的經濟適用房，還可能被政府回購，因此購買并不踴躍。有70%原來打算購買二手經濟適用房的購房者取消了購買計劃。8月份的后半個月，二手經濟適用房實際成交量下降了23%。

經濟適用房有限產權的性質決定了個人不具有完整的處置房產的權利，個人話語權由此可能變得弱化。政府回購的產生正是基于國家對經濟適用房產中所擁有的地權，但對于不滿五年卻又有交易需求的居民來說，由于政府回購價格和市場價格的雙軌制，居民可能用腳投票，空置等到五年期滿再轉為商品房交易，從而導致經濟適用房供應量減小，減慢經濟適用房進入退出的循環速度。政府回購制從本意上來說是好的，但由于回購價格和再出售價格息息相關，政府的出價必然導致轉讓者無法享受升值的收益，在可以選擇市場定價的前提下，大部分人會選擇收益相對較高的后者，這樣可能出現即使存在的合格經濟適用房購買者愿意花高于政府定價購買經濟適用房，也會應為缺少供給而不能如愿，從而產生排擠效應。

三、調節綜合地價款對經濟適用房流通的影響

《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中同時提到購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購；購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購。

這一政策使經濟適用房的交易由地下走到地上，并承認了二手經濟適用房交易需求的存在。2007年8月31日，北京傳出了“滿5年上市的二手經濟適用房需繳納的綜合地價款將提升至20%”的消息。購房滿5 年的二手經濟適用房掛牌出售量應聲驟增。“我愛我家”北京天通苑和回龍觀（較大的經濟適用房小區）的門店里，9月1日起滿5年的二手經濟適用房掛牌量較往常一下子增加了三成多。政策前的瘋狂一方面反映了人們政策實施前加緊出售套利的心理，另一方面反映了變化綜合地價款是調節二手經濟適用房供給的有效政策。

對于政策出臺后進入的經濟適用房所有者來說，簽訂合約時應該注意的兩點:一是五年后經濟適用房轉為商品房所需繳納的綜合土地金比例，二是未滿五年轉讓價格的說明，根據現行的政策，未滿五年確實有交易需求的經濟適用房所有者可以選擇轉手給有經濟適用房申購資格的人，或者選擇等五年期滿轉成商品房上市交易。在所有者擁有選擇權的前提下，政府如何激勵所有者選擇內循環道路就尤為重要。例如政府在建設內循環制度時可采用一些激勵機制，適當提高經濟適用房交易最高限價，如果能讓出讓者享受部分房屋升值帶來的收益，那么因為房產空置需要成本，未來房價走勢和政策很難預測，出讓者會更愿意選擇內循環的退出方式，從而帶來更多內循環的房源。

四、盡快完善經濟適用房的進入退出機制

經濟適用房是解決低收入住房困難家庭問題的主要途徑之一，土地是一種稀缺資源，所以政策的基本思路還是要從打擊利用保障性住房投機獲利的角度出發。但是不能否認的是，隨著部分經濟適用房所有者收入的提高和資質的喪失，經濟適用房上市交易的趨勢不可避免，政府回購必然面對價格雙軌制帶來的交易積極性的缺乏，所以在當今供應遠小于需求的情況下如何建立合理的經濟適用房進入退出機制尤為重要，隨著經濟適用房供給量的增大，新的情況也將不斷出現。在新一輪經濟適用房推出前夕，探索如何確定綜合地價款的繳納比例和內循環最高定價有其現實意義，只有使經濟適用房進入退出機制完善了，才能增加政府的公信力和政策的連貫性。內循環制度的完善將減少經濟適用房的投資功能，同時滿足正常的交易需要。合理進入退出機制的設計對于促進住房產權的順暢流轉和住房市場的供需匹配具有特殊重要的意義， 也是協調住房交易一次完成的靜態特征與家庭收入水平變動的動態特征的關鍵所在。從國際經驗看， 構建經濟適用房、廉租房、商品房相互間的交易流轉機制， 保證不同類型住房的供需匹配往往是推動住房市場平穩發展的基本制度支撐。

我國在這一方面的改革重點應放在兩個層面的具體交易輪轉機制構建上，逐步改變現行的經濟適用房一次性交易和產權永久轉移的政策設計， 通過縮短經濟適用房土地使用權年限等措施提高經濟適用房的流動性能， 完善經濟適用房購買者身份的確定機制， 全力促成“高收入者退出， 低收入者進入”的動態循環， 推動經濟適用房保障功能的全面發揮。

參考文獻:

[1]劉建其 劉 敏:2007.淺析經濟適用房的回購制度.廣東科技，第6期

[2]國務院:2007.國務院關于解決中低收入家庭住房困難的若干建議

[3]張紅娜:2006.經濟適用房回購是政府開錯了藥方?城市開發，第11期