商業銀行住房按揭貸款提前償還風險研究

[摘要] 住房按揭貸款是商業銀行的一項優質資產，它的提前償還給商業銀行帶來了風險。商業銀行對提前還貸收取違約金的做法并非住房信貸市場發展的方向。因此，商業銀行應該發行住房按揭貸款提前償還期權、推行多樣化的還款方式、建立提前還款數據庫主動地防范提前還貸風險。

[關鍵詞] 住房按揭貸款 提前償還 風險

一、引言

近年來，在央行多次提高住房按揭貸款利率、購房者產生“升息預期”信號的引導下，住房按揭貸款提前償還現象明顯升溫。商業銀行一向將住房按揭貸款劃為優質資產，在現今的經濟環境下，這項優質資產正面臨著流失的危險。那么，提前償還究竟會給商業銀行帶來什么樣的風險？銀行又將怎樣控制這種風險？

二、提前償還貸款帶給銀行的風險分析

第一，減少了銀行的收益。我國商業銀行的利潤大多來自存貸款利差，住房按揭貸款這項中長期貸款屬于銀行的優質資產，它的提前償還將會直接減少銀行的貸款利息收入。

第二，增加了銀行的服務成本。首先，由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運用計算機來處理，耗費較大的人力。其次，銀行需要對原借款合同中的內容重新修正與計算，增加了經營成本。再次，對提前收回的資金再投資，增加了交易成本。

第三，擾亂了銀行的資產負債結構。住房按揭貸款提前還貸行為的發生可能導致銀行資產負債結構的錯配，動搖銀行資產結構的穩定性，打擊銀行拓展住房按揭貸款業務的積極性，給銀行的風險管理帶來不確定性。

三、商業銀行對提前還貸風險管理的現狀分析

目前，針對提前還貸大部分銀行都是采取收違約金的辦法。然而，收取違約金這一做法引起了巨大爭議。有的學者認為提前還款就是違約，收取違約金是國際慣例，我們借鑒成熟的住房信貸市場的經驗是可取的。如香港按揭貸款在第一年、第二年、第三年還貸要收取全部利息的40％、30％和20％。而有些學者認為提前還貸在法律上是對合同的提前履行，并不構成違約。他們認為銀行本身就是一個以風險換收益的特殊行業，為客戶提供風險管理服務正是現代銀行重要的盈利來源。因此，對提前還貸收取違約金就等于剝奪了借款人轉嫁風險的權利。

由于我國的住房信貸市場開放的時間還不長，銀行自身的風險管理能力還不能自我消化提前還貸帶來的風險和沖擊。因此，在現階段對提前還貸收取違約金是有利于住房信貸市場發展的，它可以在一定程度上弱化這種風險和沖擊，保證銀行的穩健運行，有助于住房信貸市場走的更快更穩更遠。但收取違約金是一種被動的防范方法，只能是一個過度性的措施。盡快提升風險管理能力，化被動為主動，制定出符合市場需求的措施，保障借款人的權利，才是我國商業銀行住房信貸市場未來的發展方向。

四、提前還貸風險管理的建議

1.發行住房按揭貸款提前償還期權

從金融理論上來看，住房按揭貸款的提前還貸可以看作是一項看漲期權，銀行在發放住房按揭貸款的同時也賦予了借款人提前還貸的權利。因此，銀行可以發行住房按揭貸款提前償還期權，這種期權賦予持有者在期權到期之前任意時刻提前償還的權利。這樣既能滿足借款人提前償還的意愿，又能讓銀行從被動防范轉為主動防范，把風險向提前償還期權的二級市場轉移。發行這種期權不僅在理論上可行，在現實中也有了先例。如2006年末，中國銀行首推住房按揭貸款固定利率期權業務，借款人在購買三年或五年期固定利率期權后，有權利選擇使用固定貸款利率或放棄期權權利就低選擇貸款利率。

2.推行多樣化的還款方式

商業銀行的住房按揭按款主要采用可變利率等額本息還款法，這種單一的還款方式忽視了借款人的群體差異，滋生了借款人提前還款的念頭。為了滿足各類借款人的還款需求，降低提前還款給銀行帶來的風險，銀行可以推出多樣化的還款方式。根據借款人收入的穩定性不同，銀行可以將房貸客戶分成三種類型。第一種是收入穩定型。在法定利率上升幅度不大時，采取這種等額本息法符合這類人的需求。第二種是收入遞增型。這一類型的借款人在剛按揭的時候收入并不高，但是隨著工齡、職位的升遷他們的預期收入將會不斷提高，如剛從學校畢業的大學生。對于這一類型的人，當他們的可用收入遠大于每月等額還款額時，就會有提前還貸縮短貸款期限的需求。因此，對這類借款人，銀行可采用遞增還款方式，減少他們提前還貸的幾率。第三種是雙性收入型。這類人既有顯性收入，又有隱性收入。對于此類人銀行可以采用遞減還款方式。

3.建立提前還款數據庫

統計表明住房貸款普遍為“平均貸款期限16年，平均回款速度7年”，也就是說平均還款年限整整提前了9年。這就需要銀行建立提前還款歷史數據庫，把握提前還貸的基本規律，統計提前還貸導致的現金流變化，重新估算住房貸款的久期。在國外，基于歷史的統計數據已經有了大量的研究結果，例如PSA提前償付基準，從0.2%開始，每個月遞增0.2%，到6%穩定。由于我國商業銀行住房信貸開展的時間還不長，對提前還貸數據的收集、整理、和分析還處于初步階段，需要有實力的統計人員估算住房按揭貸款提前償還率，為防范和控制提前還貸風險奠定必要的基礎。

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