談談房地產投資區位的選擇

[摘 要] 房地產投資區位問題一般關系到城市的布局和發展，對杜能原理從新定義變量，將成本和收入定義為消耗的時間效用。區位的選擇問題就得到解決。

[關鍵詞] 房地產 區位 杜能原理 時間效用

區位在房地產投資中占很重要的地位，這一地位是不可取代的，在房地產經濟的著作中我們常常看到這一點。區位在不同的行業所占據的位置是不相同的比如對于與商品供給企業和廣大商品的消費者都具有廣泛聯系的商業企業來說，距城市的中心區域較近，它需要的是有較高人流量，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區往往可以在相當程度上保障并增加企業的經營利潤。因此，商業企業對城市中心地區的土地投標地租就較高。而對于工業企業來說，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產業相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。以降低他的成本和城市擴張引起的不必要的損失。而商業他要求距城市的中心區域較近，它需要的是有較高人流量的地區。

這樣，城市中心地帶就一般被商業企業所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業中心。而商業中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。而工業往往聚集在距車站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。

當然影響區位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產資源等自然因素；又如市場、交通、政策、技術等，以及社會經濟因素，都會影響區位選擇。

房地產投資區位的選擇對不少開發商進行房地產投資時都是一個很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費者對房地產區位和價格存在更多挑剔。

在西方經濟學中我們會得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結出來的）、扇形理論（Sector Theory）霍伊特（Homer Hoyt）于1939年創立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發展等。

下面我們我們通過這些理論來看一看房地產住宅投資區位的選擇。

我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經濟學的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式

I=（P- C-SK）Q；I定義銷售收入、P農產品市價、C農產品成本、K為農產品交通時間耗費、S為運費

我們將公式重新定義為

R=P- C-K我們將其R定義為購房后的時間效用、P購房人每天可消耗的時間、C為購房后生活必需品的交通時間耗費、K為購房后的交通時間耗費（K實際上是兩個變量我們在下面討論）。如果市場價格P一定（一年內）在公式中有兩個變量C、K，那么消費者在討論購房時主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。

我們先來討論C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來說這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數開發商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。

對于C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點與區位點間的總移動費用最大化——中值問題：總移動距離最小化的地點成為中值）目標函數 min Z=∑∑ aidijxij

約束條件：∑xij=1

yj—xij≥0

∑yj=P

xij=0，1；yj=0，1

式中，ai為地點i的需求；dij為地點i和地點j間的最短距離；

xij：地點i的居民如利用地點j的設施，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設施時為1；否則為0

P為設施數

目的：使每個居民都能得到一個設施，其費用最小；最終居民與設施均達到效率最大化。

下面我們來談談K（K為購房后的交通時間耗費）。這里我們把SK定義為消費者關心的一些項目如：子女上學問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學問題為例來談談，假設子女上學問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學和中學。家長對子女在選擇就讀的學校一般為教學質量較好的學校，我們設它為B點、設居住地為A點、家長的工作地為C點。家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD。

AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。根據測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時間、出租車時間來計算。當然要看投資人的目標市場的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米

一般這個時間為10分鐘～15分鐘（12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間）。這樣我們就得到了以B、C點的一個橢圓。在這個范圍以內的任何一點都是較理想的。當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的。有人會提到寄宿學校，但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇。

對于K（K為購房后的交通時間耗費）的理解我認為可以將投資方即將選擇的區位看成是公共設施可利用追求效率型模型的目標函數 min Z=∑∑ aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設施一定的范圍內，盡可能向更多的居民提供服務為目的，即距離各設施一定范圍內包含的需求地域最大化）。

目標函數 max Z =∑aizi——被覆蓋的人口最大化

約束條件：∑yj —zi≥0——能夠覆蓋地點i的至少有一個以上

∑yj=P

zi =0，1；yj=0，1

式中，zi：地點i被設施覆蓋，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設施時為1；否則為0

P為設施數

說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區位所在的常住人口加上新建小區可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個以K為半徑的圓通過其他西方經濟需理論如：

我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華得商業區、到醫院、到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構建出以下的區位，在這一區域的外圍則不屬于居住繁華區，即這一區域內為住宅的黃金區域，超過這一界限的對于消費者來講效益遞減。

對于商業物業來說若干個黃金住宅的區域就成了B、C點，B、C點構筑的橢圓也就成為商業物業的合理投資區位，而AB+CD所耗用的時間可以為在1小時～2個小時之間（星期六、日，一個家庭愿意耗用的時間）。

參考文獻：

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