“小產(chǎn)權(quán)房” 買賣該當(dāng)心

鄭州市的張某和趙某在做生意的過程中結(jié)識。

2006年，張某的兒子準(zhǔn)備結(jié)婚，卻還沒有房子。趙某了解到這一情況后，便對張某說自己在某房地產(chǎn)公司有熟人，能夠拿到低于市場價很多的內(nèi)部指標(biāo)。張某聽后非常高興，便委托趙某幫自己買一套房子。張某先后分兩次交給趙某20.13萬元，以每平方米1650元的價格購買了一套100多平方米的房子。趙某卻對張某說，由于是內(nèi)部指標(biāo)，不能以張某的名字辦理房產(chǎn)證，而必須以內(nèi)部人員的名字辦理房產(chǎn)證后再過戶到張某的名下。

2006年8月，張某拿到了新房的鑰匙，并進(jìn)行了裝修。后來，趙某以辦理房產(chǎn)證需要交契稅為由，又從張某處拿走4500元。張某對新房子各個方面都很滿意，因此對趙某非常感激，便不好意思催辦房產(chǎn)證的事。盡管張某偶爾也問過幾次，趙某總是以各種理由推脫。

到了2008年6月，張某到房管局一問才知道，該房屋屬于城中村集體所建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，無法辦理房產(chǎn)證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認(rèn)了該房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”的事實，并說自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實無法辦理房產(chǎn)證，只能先這樣住著。

張某擔(dān)心自己的房屋權(quán)利將來得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費58000元以及其他各項損失共計31萬元。趙某不同意，雙方發(fā)生糾紛，張某將趙某告上了法庭。

律師觀點：本案是一起由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理房產(chǎn)證而引起的糾紛。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。這種產(chǎn)權(quán)證明不同于由城市房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的一般意義上的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)是農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，因而無法以購房者的名字辦理房產(chǎn)證，也不能上市流通。

國務(wù)院曾以會議及通知等方式多次強(qiáng)調(diào)“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)戶住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。2007年，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》，明確要求“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”。

房屋產(chǎn)權(quán)本來不分大小，只有一種定義。但是，由于我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的管理體制，以及一些復(fù)雜的社會狀況，形成了社會上一些約定俗成的說法。這種俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，其權(quán)利也得不到法律的保障。一旦出現(xiàn)糾紛，往往會給購房者造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。

購買“小產(chǎn)權(quán)房”容易產(chǎn)生以下一些法律問題：首先是購房合同的問題。由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法上市流通，購房者往往無法通過正常的渠道和方式進(jìn)行房屋的買賣，所以，很多購房者都沒有簽訂購房合同。有的雖然簽訂了購房合同，但發(fā)生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，這種合同一般也會被認(rèn)定為無效合同。其次，關(guān)于房屋使用權(quán)的問題。有的購房者出于居住使用的目的，認(rèn)為自己買房只是為了住，并沒有買賣房屋的想法，所以有沒有房產(chǎn)證對自己并不會產(chǎn)生太大的影響。我們姑且不去考慮國家政策對小產(chǎn)權(quán)房使用權(quán)可能產(chǎn)生的影響，就目前的社會條件，由于房價的不斷上漲，個別賣房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣給幾個不同的購房者，一旦發(fā)生這種情況，購房者將無法保障自己的權(quán)益。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)也是無法保障的。在法律實踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產(chǎn)權(quán)房無法得到合法有效的權(quán)利憑證，其基于物權(quán)的一系列法定權(quán)利（如繼承、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等）均無法得到有效的行使。

基于上述原因，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者在發(fā)生糾紛時往往處于非常被動的地位，能夠得到的補(bǔ)償也僅僅是返還購房款。至于由此而產(chǎn)生的其他損失，往往因舉證困難而得不到支持。而且，購房者一般也不能以違約或侵權(quán)來要求對方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。

在本案中，張某可以要求趙某返還購房款以及部分裝修費用，但由此而產(chǎn)生的其他損失則要根據(jù)具體情況來分析損失產(chǎn)生的原因，再根據(jù)雙方責(zé)任的大小，并有相關(guān)的證據(jù)證明，才有可能得到法院的支持，然后根據(jù)雙方責(zé)任的劃分情況由雙方分擔(dān)。張某則必須將所購買的房屋返還給房屋的所有者，不論其是否已經(jīng)裝修或居住。

本案例提醒廣大購房者注意的是：購買房屋時一定要多了解對方的情況，不能一味地貪圖價格便宜，以免給自己帶來不必要的損失。