２００９ 中國房地產調整年

如果現行政策不變，國際金融市場在半年內得以穩定，那么中國的房地產調整在一兩年可以完成，全行業會實現軟著陸。

由于2008年經濟生活中的一系列不確定因素——比如年初的雪災、5月的四川汶川地震、9月以來的全球金融海嘯、國際原油市場的巨大震蕩，以及國內一系列房地產政策的出臺，使得國內的房地產市場在經歷了2007年“高投資、高房價、高利潤”等前所未有的繁榮局面后，于2008年進入了全面的調整期。

中國房地產市場經過一輪的快速增長與繁榮之后，必然要經歷一個行業調整期。從歷史數據看，1999-2007年，全國商品房價格和商品住宅的價格累計分別上漲88%和96%。有些城市的房地產價格在三年內上漲了一倍以上。僅以北京為例，北京目前的房價使得少數高收入才有能力進入房地產市場，其他消費人群根本無法問津。據相關研究，2007年北京、上海、深圳的房價與收入比分別為20倍、16倍、15倍，而香港只有11倍，東京為4倍。這樣高的房價收入比，對自住性購買居民來說，是無法承擔的重負。

此外，目前國內房地產市場價格如此之高，與地方政府的土地財政政策有很大的關系。2001-2003年，地方政府三年的土地出讓金的收入達到9000億，占同期財政收入35%。2004-2007年，這一數字分別達到了5894億、5505億、7677億、10000億，所占比重也越來越重。這種地方政府的土地財政政策不僅嚴重損害了民眾的利益（農民及購房者），而且讓城市化進程出現了嚴重的低效率及設租、尋租現象。

在這種背景下，中央出臺的一系列擴大內需的政策，盡管仍然是把房地產作為拉動居民內需的主導產業，但這個國民經濟的主導產業的特性發生了根本性變化。這種變化不僅表現為把房地產定義為民生的市場，定義為改善居民基本居住條件的市場，而且政策還對房地產的投資與消費做出嚴格的區分，以此來改變中國房地產的發展方向。

在2008年的調整過程中，國內房地產調整的區域性表現明顯。一些房地產市場程度較高、經營周期早的地區或省份，在這一輪中，調整得早，調整的深度也大，因此，這些地方的房地產市場就可能比其他地方更早走出困境。反之，那些調整晚，甚至沒有出現調整的地方，要走出困境是不容易的。

最近，深圳房地產在經歷漫長的觀望后，一些市民終于選擇在最近出手，深圳房地產市場在價跌量升的配合下呈現回暖態勢。但這種回暖最根本的原因是價格全面下調。外資進入國內房地產市場抄底、山西煤老板及溫州炒房團抄底的概念完全是炒作。

試想，目前全球金融海嘯對中國經濟沖擊如此嚴重，海外機構及個人的資產嚴重縮水，山西煤炭價格快速下跌，這些人怎么有能力光顧房地產市場？

在全球經濟出現衰退，中國經濟面臨下行風險的情況下，全國所有的行業都出現全面的價格調整，怎么可能只是房地產市場沒有調整？怎么可能還會有大量投資者進入房地產市場？再弄不懂這樣簡單的常識，那開發商也太低估民眾的智慧了！

深圳房價的全面下調給全國起到了示范的作用。深圳是這樣，全國其他城市更該如此。哪個地方的房地產的價格先回歸理性，那么這個城市的調整就會先于其他地方開始。哪個地方房地產價格調整的深度越大，那么這個地方的房地產市場調整就會越充分，就越容易走出困境。就目前的情況看，2009年是中國房地產調整最為重要的一年。

2009年國內房地產市場的調整，既取決于國內外經濟形勢和貨幣政策的變化，也取決于國際金融市場的穩定性。如果中央政府現行的房地產政策不變，如果國際金融市場在半年內得以穩定，那么中國的房地產調整在一兩年可以完成，全行業會實現軟著陸。如果2009年國內外經濟形勢更加不穩定，國際金融市場的環境進一步惡化，從而對中國實體造成更大的沖擊，那么中國房地產市場就可能出現更深度的調整，那么調整估計就要花上四五年的時間。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點）