國外稅基評估中的地域概念

一、不動產市場和不動產評估中的地域概念

1 一般來說，市場的概念并不是指一個地理空間。但不動產市場的地理位置是相對固定的，其為具有同一價格傾向的一個地理區域。由于不動產市場與地理上的空間聯系在一起，所以不動產市場是以國家來劃分的。一個國家的不動產市場又可以分為許多個局部市場。該局部市場可分為以空間范圍劃分的市場和以不動產類型劃分的市場；其中，以空間范圍劃分的市場可劃分為各個地區或各個城市的市場。以不動產類型劃分的局部市場有住宅不動產、商業不動產和工業不動產的市場等。

按照需求方和供給方的需求，在同一個不動產類型內，還可以根據不動產的規模，更具體的類型與價格等進一步劃分市場。此外，不動產市場除了按空間范圍和不動產類型進行劃分外，還可以按照不動產的使用目的進行劃分。

劃分不動產市場的目的是突出不動產同質化特征，使我們更容易理解不動產的類型特征、地域特征，同時使不動產價格的評估更加方便。

2 不動產評估中的地域概念

在不動產評估中，需要找出可比較的類似不動產作為評估的依據。而不動產的一個十分重要的特征就是地域特征。在不動產評估中將地域分為鄰近地域、類似地域和統一供給圈三種。

(1)鄰近地域(neignborh∞d)

所謂鄰近地域是所評估不動產所在的一個城市或農村的社會生活圈。鄰近地域對不動產價格高低的影響很大。

判斷鄰近地域的范圍時，要充分考慮土地的利用狀態，并需要觀察地域持續的社會特征經濟特征與行政位置特征。

(2)類似地域

所謂類似地域是指具有與鄰近地域類似特性的地域，其擁有能替代鄰近地域不動產用途的不動產，或具備鄰近地域不動產價格形成的要因。在不動產評估中，在查找鄰近地域相關資料依據有難度時，可通過搜集類似地域的資料依據，從而了解影響所評估不動產用途和價格形成的因素。

(3)統一供給圈

所謂統一供給圈是指對所評估不動產價格形成產生影響的一個不動產地域。統一供給圈是更廣義的類似地域。統一供給圈也是一個地理上的概念，其區域內的不動產與所評估不動產有著可替代關系和競爭關系。

二、美，日等國的不動產地域概念

1 美國的鄰近地域(nelglnborhoo)

美國以課稅為目的的群體評估(mass appralsal)，是按照評估的需要來劃分鄰近地域的。這一劃分考慮了土地利用情況，居住者情況、建筑和商業等因素。這一鄰近地域是一個具有相同屬性的不動產的集合。這些屬性包括建筑的年限，面積、入住時間和質量等。美國的鄰近地域是一個同質的，規模化的地域社會，其按經濟。建筑物樣式，居民所得與社會特性進行劃分，是個保持著整體性的空間范圍。

2 日本的狀況類似地域

日本的固定資產財產稅稅基評估，需要劃分狀況類似地域。狀況類似地域是指在同一用途地域內以土地價格形成要因等要素來劃分出有差別的地域。日本的《固定資產評估基準》中，狀況類似地域被定義為“在同一用途地域內根據道路情況，公共設施情況、住宅密度、宅基地利用情況，存在明確差異性的地域。”狀況類似地域在較大的范圍內劃分之后，還可以進行更具體的和更細致的范圍劃分。當地域的用途有差異，則狀況類似地域也將不同。因此，日本規定狀況類似地域內不允許存在雙重用途。

日本的狀況類似地域十分重視不動產價格的形成要因。當一個地域的不動產價格水平存在差異，但只要土地價格的形成要因是一致的，則可以確定為是狀況類似地域。

3 澳大利亞的不動產組合(component)

在澳大利亞，為課稅目的對不動產進行的群體評估，是采用對不動產劃分組合的方法。不動產組合相當于類似地域的概念。在課稅評估中，澳大利亞是將價值以同 方式變化的具備類似形態的不動產組合后，一起進行評估。在不動產組合中，選擇樣本不動產，以樣本不動產作為群體評估時的基準(standa rd basis)。

4 丹麥的評估地域

丹麥在以課稅為目的的群體評估時，將類型相同的不動產劃分成評估地域，該地域的定義是：已經批準的同一用途的和今后同一用途的不動產集合體的地域”。評估地域是根據經政府批準的土地用途，并考慮了價格水平劃分的地域。一個評估地域只存在個代表性的地價。

5 各國不動產地域定義的差異

縱觀上述各國不動產的地域概念，都考慮了土地的利用情況，并根據不動產價格形成要因的類似性因素確定不動產的地域。

三、韓國公示地價制度中的類似價格圈概念

在韓國為課稅而制定的公示地價制度中，將“依據土地的使用常態或其周邊環境，以及其他的自然和環境的條件，在類似的土地中選擇標準宗地，每年調查和評價其公示基準日的公允價格。”并規定：“公示個別公示地價時，將使用其與具備類似利用價值的一個或兩個以上標準宗地的公示地價為基準的土地價格比較表，計算其地價。”

這些規定與上述各國的不動產地域的概念十分接近，基本上也是使用了類似地域這一概念。

2005年，韓國頒布了《個別公示地價檢驗要領》，提出了類似價格圈的定義，類似價格圈是：不動產價格形成要因(道路條件，建筑規模，周邊環境)類似的不動產價格帶地域。“在類似價格圈中，不動產價格是地域要因和個別要因相互作用的結果。類似價格圈中的不動產具備兩個特征，一是不動產地理位置接近，二是土地特征類似。缺乏此兩項中任何一項特征的不動產就不是類似價格圈中的不動產。

韓國在公示地價制度中需要確定標準宗地。而劃分選定標準宗地的范圍時，要考慮選定標準宗地區域內的同一用途不動產的價格水平和土地利用情況。選定標準宗地范圍和類似價格圈在概念上雖說是十分接近的，但依照韓國現行的操作方式，兩者并非一致。在韓國的類似價格圈中可能有多個標準宗地。

分析歐美等發達國家的不動產地域的概念與韓國不動產類似價格圈的概念，對于我國在不遠的將來實行的不動產持有稅稅基評估制度，都有借鑒的意義。