物業稅拿商業地產“開刀”?

從風生水起到漸漸沉寂再到重出水面，這些年來，“物業稅”時隱時現般出現在公眾面前。但物業稅何時開征，迄今仍是一個難解的謎。

5月25日，物業稅再次被提上議事日程——國務院通過并對外正式公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中提出由財政部、稅務總局、發改委、建設部四部門負責，年內研究開征物業稅。

分析人士指出，物業稅最早將于2009年正式推出，征收對象將主要是面積在144平方米以上的房屋。由于商業地產牽涉面比較少，在相關研究討論中對此方面的爭議也是最少的，所以物業稅可能最先從商業地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現只要擁有房產都應該納稅。

然而，看似平坦的物業稅開征之路卻并不平坦。物業稅出臺帶來的將是房地產行業的全面稅制改革，是對現有住房管理體系的挑戰。而要實現對大多數房產的全面征稅，非一朝一夕所能及。

事實上，輿論界對于開征物業稅的預期過于樂觀，都是從技術層面上來看物業稅，低估了這一法規出臺的難度以及物業稅開征環境上的不足。而住房城鄉建設部則表示，目前物業稅尚處在探索階段，具體何時開征尚沒有明確的時間表。

商業地產或首先征稅

沉寂近兩年時間之后，5月25日，國務院辦公廳批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中提出:“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。”

始于2003年的新一輪稅制改革，其中的重要一項便是對現有房地產稅費進行整合。出臺物業稅，完善以財產稅為主體的地方稅收體系。

2003年10月召開的中共十六屆三中全會上，物業稅首次出現在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》中。隨后，財政部、國稅總局官員不斷發布物業稅進展，這一稅種遂走入公眾視野。

2007年1月25日，國稅總局下發的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業稅方案”列入是年工作范圍。2007年“兩會”期間，提交十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告草案，也提及“研究開征物業稅的實施方案”。

2006年10月，物業稅開始模擬(空轉)評稅試點，第一批試點省市圈定北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶;2007年10月，國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津為第二批試點省市。至此，已有10省市物業稅“空轉”運行。

所謂“空轉”是指虛擬意義上的資金循環，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業的數量，并進行評估和稅收統計。也正是第二批試點的推出，讓業界普遍認為，開征物業稅已是箭在弦上。

有關專家表示，中國不會從一開始就全面征收物業稅，而將采用漸進征收策略，不會因此而使房地產業的景氣周期發生逆轉，因此短期內全面征收的可能性不大。

業內人士預計，先試點后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實施比較符合現實。因此，今年開征物業稅最先從商業地產開始。

由于商業地產、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業稅最先從商業地產開征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現只要擁有房產都應該納稅。目前，財政部門已經在對如何評估不動產、物業稅稅基和稅率等問題進行研究。

“北京今年已提出進行物業稅‘實轉’的申請，目前正在等待國家稅務總局的批準。”北京“兩會”期間，北京市政協委員、市地稅局局長王紀平對媒體的表態，立刻在北京房地產市場中掀起了波瀾。

據介紹，北京有望在6月份獲批并開征物業稅，向工業企業、寫字樓等商業地產征收。而對于包括住宅在內的各種物業類型全面征收物業稅，則是未來必然趨勢。

據稱，物業稅在國際上通常被稱為房地產稅或不動產稅，主要是每年根據房產的評估值或接近市場價值來征稅，而目前中國實行的房地產稅是按照房產原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大差距。

得到共識的是，物業稅的開征將是我國房地產稅的必然趨勢。那么為什么要從商業地產首先開刀呢?

中央財經大學稅收學院副院長劉桓表示:房源的最終認定，是征收物業稅最大的難點，也是從商業地產開始“小試牛刀”的原因之一。

盡管北京市已經對全市房屋情況進行了數年的摸底調查，但房屋最終房源的認定仍有很大難度，房屋產權登記情況也不準確、不完善。

但相比于情況錯綜復雜的住宅市場，企事業單位所使用的商業物業房源認定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業稅的基本條件。

此外，劉桓表示，從企事業單位開始征收物業稅的好處還包括，在短時間內并不會實際增加房地產相關稅負，可以形成平穩過渡。原來，對于商業物業開征的物業稅，是將原企事業單位交納的城市房產稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進行征收。

當然，不同的是，以前對企事業單位城市房產稅、土地使用稅是通過捆綁收入進行征收的，現在則是另外征收。很多企事業單位并未有自己的房產，而是租房辦公，對于這類租用辦公物業，需查清最終房源，對房源進行征收物業稅。

種種跡象表明，物業稅征收已經漸行漸近。近日國稅總局有關負責人表示正在積極穩妥地進行開征物業稅的準備工作，此舉再次引起市場的高度關注。

從國際范圍來看，房地產的保有環節稅是發達國家地方財政收入的主要來源之一，開征物業稅符合國際潮流。中國物業稅經過幾年的空轉(模擬征收)，隨著物權法的出臺，正式開征只是時間問題。

商業地產有走低趨勢

近日有消息稱物業稅的開征將率先從商業地產“開刀”。對此，業內人士表示，這對商業地產發展將造成比較大的影響。

業內人士表示，如若在商業地產征收物業稅，那對行業的發展將造成比較大的影響。之前國家對樓市的調控主要集中在對住宅方面，而商業地產很少涉及，像房貸新政對住宅的規定，商業地產就不受限制。正因為如此，商業地產也成了很多投資者的“避風港”，如若國家在商業地產領域征收物業稅，或許會將投資者嚇跑。

5月25日，國務院公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。

全景證券分析師系統的實時監測數據顯示，受開征物業稅消息打擊，截至5月26日10時12分，房地產開發經營板塊凈流出3.14億元，僅次于煤炭采選板塊，居第二位。

大概從2003年開始，人們投資物業的視野逐漸擴大，以商鋪和小戶型酒店式公寓為代表的商業地產受到市場歡迎，尤其是商鋪，升值超過人們的預期。

2004年以來，商業地產競爭已經很激烈。主要原因是，作為新利潤空間的大量商業地產希望出售，特別是大量新建小區的配套社區商鋪，增加了這部分產品的供應量。過去很多商戶找個經營場所不容易，現在是開發商求他們進來，希望用商鋪拉動住宅的增值，帶來新的利潤空間。因此，一方面商業地產市場在未來幾年內將持續繁榮;另一方面，這種繁榮也意味著商業地產市場對投資者的回報會降低，甚至會出現投資失敗的例子。

值得關注的是，如同住宅供應需要合理結構，商業地產的開發也需要注重結構和供應量的配置。在一些社區商鋪中，由于開發商要快速銷售，快速變現，造成商業布局缺乏系統的規劃和策劃，已經出現不同程度的空置。

盡管征收物業稅的時間還沒有最后定論，但一些投資者已計劃伺機“撿漏”拋售的中小商業地產。業內人士則認為物業稅對養鋪期的物業影響較大，并建議物業稅收要根據不同類型物業區別對待。

2007年12月18日，王先生在多方咨詢后，做出了這樣的決定——2008年將對商業地產采取觀望的態度。

2006年以前王先生通過商業地產投資，手中有了億元資金，之后進入股市，今年在高位退出后，正在考慮是否出手投資一些商業物業。最近有人推薦給王先生一個帶租約的商業地鋪，投資回報率約11%。對于商業地產投資而言，這是一個比較可觀的回報率，但因為最近聽到了物業稅要出臺的傳聞，他表示政策不明確，暫時不出手。

王先生的判斷是:如果2009年真的開始征收物業稅，在資金緊縮的大背景下，將會對中小開發商的持有物業產生較大影響，這些商業地產難免會出現因為資金鏈緊張而拋售的狀況，到時“抄底撿漏”會是更好的選擇。所以今年只持有現金，不參與投資，等到明年再出手。

北京匯博行董事總經理潘好龍對王先生的決定表示理解。2007年是北京商業地產集中放量的一年，今年北京的商業地產放量達500萬平方米，這些商業地產在2-3年的時間內將逐步進入養鋪期。與住宅不同的是，進入養鋪期的商業地產基本難以收到較好的租金回報，如果再加上物業稅，其養鋪期的壓力將會更大。

而商業地產持有者最主要的利益來源就是租賃。但是，在成熟的商業地產投資市場，物業轉手的價格會與租金有著比住宅更加緊密的聯系，業內人士指出，對于正常的商業地產交易，尤其是現房類商業物業的交易，一直存在著以租金倒推售價的慣例，很多熱點區域的寫字樓和商鋪因為租金上不去，導致出售的價格很低。

業內人士表示，商業地產的物業稅基本可以理解為減少了租金收益，這也就直接影響了倒推的銷售定價。對于投資者而言，其投入資本的價值回報也會在轉售過程中受到影響。

鑒于目前優質的商業地產項目出租率持續提升，處于優勢地位的商業地產開發商和投資者會將增加的成本部分轉嫁給承租方;而處于弱勢地位的商業地產持有者為了盡快出租，不會將這一成本轉稼給租戶，這將會使商業地產價值兩極分化。因此建議商業地產的物業稅收一定要根據不同類型、不同收益狀況、不同階段的物業進行區別對待。

無獨有偶，合富輝煌房地產集團發展策劃商業總監林仕飛也持同樣的觀點。不過，他表示，任何的宏觀調控都不會對市場產生長期的影響，更多的是短期效應。所以，物業稅短期之內會引起很大的影響，但是長期來看一定是價值的回歸。

物業稅仍在“吹風”階段

沉寂近兩年時間之后，隨著國務院公布的一紙公告，物業稅再次成為各方關注的焦點。而住房城鄉建設部則表示，目前物業稅尚處在探索階段，具體何時開征尚沒有明確的時間表。

事實上，輿論界對于開征物業稅的預期過于樂觀，都是從技術層面上來看物業稅，低估了這一法規出臺的難度以及物業稅開征環境上的不足。

物業稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢?

有關專家表示，物業稅的開征并非容易，必須具備四個條件。首先，就是物業稅征收要求各種產權清晰。政府要向業主、向產權所有者征稅，尤其是物業稅，它是一種財產稅，而不能向租用者征。現在中國土地產權有兩種形式:一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農民的土地，隨便改變土地用途的現象十分突出。其原因就是產權不清晰，誰是集體土地產權的法人代表處于模糊狀態。第二，要理順各種產權關系。國有土地和集體土地應該并軌，因為目前集體土地倒賣現象嚴重。現在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產產品價值體現上差別很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大。第三，要有公平、公正的評估機構。第四，房地產稅費體系要完整。

由此可見，房地產稅費體系改革，是一次整體不動產稅費的改革，應從稅基、稅種、稅率及減免范圍上統籌考慮。依據中國的國情，物業稅的調節主體應放在房地產炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的群體。對于自住房應給予優惠和減免，以控制貧富差距的繼續擴大。

“物業稅開征將對目前房地產市場存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業稅可謂困難重重。”一位房地產專家這樣評價。

開征物業稅的四個條件之一就是進行土地產權合并。這涉及到國家土地制度的改革，難度很大。目前土地公有制的兩種方式是國家所有和集體所有。但事實上有大量集體土地被囤積，并成為各區、縣負責人謀取利益的籌碼。

與此同時，開征物業稅，首先要對不動產進行評估，但當前面臨的問題是:誰來評估?評估費誰來出?目前國內有三個主管部門的評估機構，一是建設部為主的房地產評估機構;二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構;三是國資局所屬的資產評估機構。這三個不同屬性的評估機構，對同一個不動產的評估，可能將得出三個不同的價值。這種情況下，如何能開征物業稅?

其次，評估費由誰來出?如果讓業主自己出錢評估自己的不動產，還要以此向國家交稅，恐怕很難以理服眾;如果國家出錢來評估每個家庭的不動產(在國外都是政府做的，不收任何費用)，國家財政有沒有這筆預算?需花多大的成本?這些都有待研究。

因此，要開征物業稅，首先要整頓清理現行的評估機構，使其均脫離主管部門，割斷部門利益關系，使評估機構真正成為不以盈利為目的公正、公平的中介機構，老百姓才能信得過。

而決定開征物業稅成敗的另一個關鍵，就是確定物業稅調節的主體定位。如果物業稅把調節的主體定位在多數工薪階層的不動產(因為大多數人都購買了房改房)上，這些中低收入階層大都是辛苦大半輩子才購買了住宅，最后不但要交物業費，還得交物業稅，恐怕大多數居民難以承受。事實上，應該把調節主體定位在房屋炒作者(投資者)和富裕階層，以抑制房地產的炒作和投機，調節貧富差距的進一步拉大。

當前開征物業稅涉及到范圍很廣的各個領域，不論是在理論上還是在實踐上，都將遇到相當多的問題，這將阻礙物業稅的改革進程。雖然物業稅開征的大方向已定，但要真正落實，還是長路漫漫，需要等待，需要改革。

據了解，雖然目前征收不動產物業稅的具體實施細則和措施還未出臺，但基本框架已明確。即將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。據透露，目前物業稅的稅賦水平雖尚未確定，但基本原則是科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅與之基本相當。

有關專家表示，開征物業稅仍停留在“吹風”階段，從試點到全國統一實施，物業稅開征還有相當一段路要走。但無論是與國際接軌，還是完善中國城鎮建設與房地產開發，開征物業稅都將是大勢所趨。