復合地產產生動因分析

[摘 要] 針對我國房地產市場出現的復合地產發展趨勢，本文從城市發展需求和開發商自身能量積累、房地產市場競爭、消費需求、房地產配套設施、房地產復合增長五個方面深入分析了復合地產產生的原因，對今后復合地產的發展起到了參考和借鑒。

[關鍵詞] 房地產 復合地產 動因 分析

我國的房地產開發經歷了由賣樓—賣概念—賣配套之后，有了一個質的突變，那就是形成了復合地產，這種模式是在某一種特定人性化的概念主題下整合各種概念、理念，將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合起來，以房屋為載體，整合多種產業（農業、商業、旅游業、生態、體育產業、教育、科技等），創造出休閑的、健康的、人文的新的生活方式，提高生活品質，為業主創造價值，也為城市創造價值。以下，本文對復合地產進行分析，探究復合地產產生的原因：

一、城市發展的需求與開發商能量的積累

隨著我國城市化進程的加快，各城市都在尋求經濟發展的新增長點、突破點和引爆點。大規模的房地產開發資金投入大、規模大，對整個城市的規劃，帶動區域經濟的發展等方面有明顯優勢，政府可以從中快速達成經濟和政治訴求，而開發商也可以從中獲取豐厚的利潤，這是一種政企雙贏發展模式。另一方面，經過改革開放二十年的發展，許多房地產開發商由小到大，也已具備了作為區域經濟“領頭羊”的規模、實力與品牌，有能力承擔起原來由政府才能推進的產業或區域開發項目。

區域開發具有規模大的特點，這就需要房地產商具有整合各種相關資源的眼光與能力，廣泛整合各個產業要素，一切可以利用的的資源，都可以被整合到房地產開發過程中來。于是，隨著區域開發的逐步深入，復合地產戰略也就會逐步地普及開來，不管房地產開發商是自覺還是不自覺，總而言之，大規模的區域開發本身就要求參與到其中的房地產商具備復合地產的戰略眼光和實操能力。

二、住房需求的提高和多元化

隨著我國城鎮居民可支配收入的持續增長，城鎮居民的居住條件不斷改善，消費者進入二次升級置業、二次換代型和投資置業等經驗型購買階段。人們的基本住房需要得到基本滿足后，又開始追求心理需要和社會需求，要求全面提高住宅水平，追求住宅的文化品位、環境品位、完善的社區配套。多元化的生活形態也催生了消費者對住宅的多元化需求，丁克、單身、空巢等人群漸多，人們工作流動性增大，家庭結構趨于松散，人的消費觀念愈加豐富多彩，呈現高度的多元化。除了居住的基本功能之外，消費者還希望從開發商這里得到教育、休閑等附加值，而不管是教育還是休閑的附加，都已經跨越了房地產的行業界限，這就體現了復合地產的思想，而這一事實正是推動開發商走向復合地產戰略的有力因素。

三、房地產競爭的同質化

房地產市場發展到目前這個階段，開發商之間的競爭也日趨激烈，同質化現象嚴重。具體體現在項目開發理念相似，項目概念雷同，項目開發方式相近，產品組合和產品營銷的相近程度高。在當前市場條件下，開發商要想在競爭中立于不敗之地，必須從開發流程的前期開始，注重產品的市場定位，加強產品的創新，努力使自己的產品達到“人無我有、人有我新、人新我特”。復合地產具有無法克隆的唯一性優勢，它可以從最為激烈的領域抽身而出，另辟蹊徑，開辟自己的價值高地，低風險的利潤空間，不僅擁有房地產項目必須具備的諸如戶型、環境、位置、裝修等方面的優勢，而且它整合房地產和其他產業，并構筑自身獨特的性格和特征，具有無法替代的優勢。

四、房地產社區配套的不足

隨著城市的發展，新城區、城郊、衛星城等地帶日益成為人們居住的新熱點，但這些地區往往存在不同程度的配套不足的缺陷。教育、休閑等和人們居住密切相關的配套不完善，居住品質大打折扣。讓很多從城市中心搬到郊區的業主開始抱怨生活不便利，繼而不得不重返市區樓盤。復合地產承擔了本不應該由他們來承擔的社會職能，例如奧林匹克花園體育場館的建設。恰巧這一部分是現階段或者是今后一段時期內政府尚不能完全提供和完善的，復合地產商們正是從中尋到了市場機會，迎合了消費者的需求。

五、復合地產具有良好的效益

復合地產往往能帶來雙重效益甚至多重效益，復合地產把可控的資源，最大限度整合到房地產中，做到房地產和其他產業的有機結合，優勢互補，形成良性互動效應使得開發商的產業鏈得以延長，發揮土地的最大價值。通過泛房地產開發，實現投資的多元化，各個產業相互滲透和綜合協調發展，既可以多元化業務來平衡盈利組合，降低房地產行業銷售的不可預見風險，保證資金鏈的正常運作，又可實現房地產業務向多樣化、縱深化發展，避免過分依賴單一類型產品的經營風險，實現穩定、和諧、持續發展的目標。

復合地產作為房地產市場的創新，為市場、為客戶奉獻出更先進，更舒適的居住環境和辦公環境，在不斷細分的市場中明確定位、找準產業結合的切入點，為客戶營造舒適的空間，同時又能使房地產開發項目與城市很好的融合、互動，推動了城市的進步。

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