張玉良“紅頂”商路

成功企業(yè)家尤其難能可貴的一項(xiàng)，則是一個(gè)“韌”字。

張玉良

男，上海市人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)任上海綠地(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)、總裁。

1986年6月-1992年5月，張玉良在上海市人民政府農(nóng)業(yè)委員會(huì)綜合計(jì)劃處、人事處、住宅建設(shè)辦公室任職。1992年5月起，張玉良領(lǐng)銜創(chuàng)建上海綠地(集團(tuán))有限公司，任董事長(zhǎng)、總裁至今。

公司成立12年來(lái)，他帶領(lǐng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)把綠地集團(tuán)打造成中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)和上海市百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

張玉良最欣賞的兩個(gè)人物，一個(gè)是印尼華僑林紹良，另一個(gè)是清末紅頂商人胡雪巖。

這兩個(gè)著名人物的共同特征在于，都有著極好的政府溝通能力，即在國(guó)家需要的時(shí)候出力，為政府分憂解難。林紹良給政府種橡膠、節(jié)約外匯;胡雪巖給朝廷運(yùn)大米、購(gòu)藥品。

同樣在上海，張玉良領(lǐng)導(dǎo)的綠地集團(tuán)，把掘到的第一桶金也無(wú)償用于綠化。至今，綠地已累計(jì)投入4億多元用于城市公共綠地建設(shè)，在上海建成了約260多公頃的公共綠地。

“企業(yè)要做政府想做的事情。”張玉良常說(shuō)。把政府導(dǎo)向和企業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，企業(yè)才會(huì)有大發(fā)展，這個(gè)宗旨從公司初創(chuàng)一直延續(xù)了17年。

如今，綠地集團(tuán)向三個(gè)500億元(即經(jīng)營(yíng)收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量3個(gè)指標(biāo))發(fā)起沖擊。一觀察人士認(rèn)為，綠地能夠在市場(chǎng)和政府之間游刃有余，張玉良憑借的是其能夠合理利用政府資源的能力、與社會(huì)各層面溝通的能力以及高超的資本運(yùn)營(yíng)能力。

就這樣，從政府部門下海的張玉良，僅僅用了17年時(shí)間，把一個(gè)從2000萬(wàn)元起步的企業(yè)，發(fā)展到如今總資產(chǎn)近500億元的綜合性商業(yè)王國(guó)。張玉良的人生成長(zhǎng)歷程，和綠地集團(tuán)的發(fā)展之路一樣，都頗具幾分傳奇色彩。

舍棄“皇糧”下海經(jīng)商

高中畢業(yè)后，張玉良回到了家鄉(xiāng)上海郊縣江橋務(wù)農(nóng)。回鄉(xiāng)幾年后，他就做了村支部書記，當(dāng)時(shí)還只有25歲。

張玉良是幸運(yùn)的，兩年以后，他又正趕上鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞改革，提倡干部年輕化、知識(shí)化，于是他憑著在當(dāng)時(shí)已經(jīng)算不錯(cuò)的高中學(xué)歷，被提拔到鄉(xiāng)黨委當(dāng)組織委員、黨委副書記，成為了鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)班子成員。

1984年，領(lǐng)導(dǎo)又派他到上海農(nóng)學(xué)院干部專修班讀經(jīng)濟(jì)管理。這個(gè)機(jī)會(huì)在當(dāng)時(shí)很難得，張玉良算是進(jìn)城了。兩年書讀下來(lái)，他被上海市農(nóng)委看中，不僅告別了鄉(xiāng)間田野，還成了機(jī)關(guān)的一個(gè)普通干部。

在農(nóng)委機(jī)關(guān)大樓里，張玉良一干就是8年。1992年，張玉良當(dāng)上上海市農(nóng)委住宅辦副主任，副處級(jí)，那時(shí)他已經(jīng)36歲。張玉良開始有點(diǎn)厭倦機(jī)關(guān)的工作步伐了。他是一個(gè)好動(dòng)的人，他在盼望著一個(gè)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)。

1992年，上海市農(nóng)委和市建委組建了一個(gè)“上海綠地開發(fā)總公司”，需要從機(jī)關(guān)干部中物色一個(gè)總經(jīng)理。放棄“吃皇糧”的干部身份去經(jīng)商，這在當(dāng)時(shí)很多機(jī)關(guān)干部看來(lái)簡(jiǎn)直是不可思議。但張玉良感覺到，這是一個(gè)改變命運(yùn)的機(jī)會(huì)。也有一種說(shuō)法是，面對(duì)任命書，張玉良當(dāng)時(shí)也猶豫過(guò)，覺得機(jī)關(guān)里旱澇保收，但最終還是下海了。

在眾人驚奇的目光中，舍棄“皇糧”的張玉良，開始了他傳奇色彩的從商之路。

上世紀(jì)90年代初，那時(shí)還沒有“有限公司”一說(shuō)，因此上海綠地開發(fā)總公司在資金體制上，采取了一種現(xiàn)在看來(lái)很奇怪的做法:由農(nóng)委和建委下屬的4個(gè)企業(yè)，給綠地公司2000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，綠地公司要每年給它們25%的固定回報(bào)。

張玉良后來(lái)回憶說(shuō)，政府給他一張16開紙的任命紙，以及2000萬(wàn)的啟動(dòng)資金。但事實(shí)上，當(dāng)時(shí)綠地公司什么也沒有，沒有辦公房，沒有職工#8943;#8943;做什么?怎么做?張玉良沒有怨天尤人，而是踏踏實(shí)實(shí)邊調(diào)查邊思考。

做動(dòng)遷因勢(shì)成事

在當(dāng)時(shí)，幾乎所有生意人都熱衷于做貿(mào)易，簡(jiǎn)單而且來(lái)錢快，但張玉良覺得這生意不長(zhǎng)久。也有人建議他，開發(fā)市中心的商品房建設(shè)，因?yàn)槟菚r(shí)市中心房?jī)r(jià)高，有利可圖，但張玉良覺得建商品房資金投入太多，風(fēng)險(xiǎn)太大。

一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，張玉良讀了一本介紹印尼華僑林紹良發(fā)家史的書。林紹良是當(dāng)時(shí)的印尼橡膠大王和首富，在印尼政府最需要的時(shí)候，大面積地種植橡膠，為此他得到政府的低價(jià)土地，當(dāng)時(shí)他明知此事并不賺錢，但他按政府的意圖做了，為印尼橡膠國(guó)產(chǎn)化做出很大貢獻(xiàn)，從此他的事業(yè)大發(fā)展。

林紹良的創(chuàng)業(yè)史，無(wú)疑啟迪了張玉良。

“當(dāng)時(shí)我就形成了一個(gè)概念——企業(yè)要做政府想做的事情。把政府導(dǎo)向和企業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，才會(huì)有大發(fā)展。”張玉良說(shuō)，機(jī)緣巧合，1992年上海第一輪的大規(guī)模市區(qū)舊區(qū)改造開始了。市區(qū)舊區(qū)改造，需要大量的動(dòng)遷房來(lái)提供給被動(dòng)遷的市民。張玉良覺得，為市民提供動(dòng)遷房，這正是一件“政府想做的事情”。

他第一批拿到近郊3個(gè)動(dòng)遷項(xiàng)目——上海浦東六里鎮(zhèn)1萬(wàn)多平方米、寶山大華原大場(chǎng)鎮(zhèn)1萬(wàn)多平方米、普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)5萬(wàn)多平方米的動(dòng)遷房。

2000萬(wàn)元的啟動(dòng)資金，顯然不足以開發(fā)這3個(gè)項(xiàng)目。那時(shí)綠地公司剛起步，不可能有銀行給他貸款。從市級(jí)機(jī)關(guān)下海的張玉良，第一次感受到“游戲規(guī)則”的改變。他學(xué)著去求人，學(xué)著用真情去感動(dòng)人。他終于說(shuō)服了幾家企業(yè)與他一起參建、合建動(dòng)遷房。兩年后這3個(gè)項(xiàng)目完工，綠地公司獲得了2000多萬(wàn)元的凈利潤(rùn)。

也正是舊城改造這個(gè)特別復(fù)雜、需要人脈、需要耐心和投入、也利潤(rùn)巨大的項(xiàng)目，成就了張玉良及綠地公司的第一桶金。

在這時(shí)，有著遠(yuǎn)見卓識(shí)的張玉良依然牢記，只有和政府導(dǎo)向緊密結(jié)合，企業(yè)才有大發(fā)展。在做公司決策時(shí)，張玉良的經(jīng)商潛質(zhì)開始顯露，他沒有急于擴(kuò)大投資，而是出人意料地提出了“以房養(yǎng)綠、以綠促房”的口號(hào)，毫不猶豫把其中1700多萬(wàn)無(wú)償投資了綠地，建成了上海滬閔路地鐵一號(hào)線沿線的綠化帶。

免費(fèi)的大規(guī)模公共綠地建設(shè)，不僅為政府排憂解難，更讓“綠地”在上海市民中樹立了良好信譽(yù)和口碑。

從1995年到1997年，綠地公司每年都拿出4000萬(wàn)—5000萬(wàn)元建設(shè)城市公共綠地。1997年，綠地開發(fā)總公司改制為多元投資的綠地集團(tuán)，重新設(shè)立了股本金，其中國(guó)有綠化基金股，這部分資產(chǎn)的增值部分專門用于上海全市的綠化建設(shè)。至今，綠地已累計(jì)投入4億多元用于城市公共綠地建設(shè)。

異地攻略“舍得之道”

通過(guò)1997年的改制，張玉良為綠地建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)。綠地集團(tuán)的職工以職工持股會(huì)的形式擁有了部分股份。由于自己的大部分甚至全部家產(chǎn)都在里面，職工和經(jīng)營(yíng)管理人員對(duì)企業(yè)全力以赴。張玉良說(shuō)，企業(yè)的機(jī)制產(chǎn)生非常旺盛的內(nèi)在動(dòng)力。

張玉良高明的“舍得之道”，讓綠地集團(tuán)在2001年進(jìn)入了上海房地產(chǎn)企業(yè)前三名。也就在這一年年底，沉寂多時(shí)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，但張玉良卻出人意料地作出了一個(gè)“異地開發(fā)”的決定。

當(dāng)時(shí)，上海大規(guī)模城市改造已顯雛形。一大批外地和外資地產(chǎn)公司開始進(jìn)駐上海。對(duì)于外地和外資地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，搶占上海核心市場(chǎng)，再以此強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍長(zhǎng)三角，是它們擴(kuò)張全國(guó)、攻城掠地的關(guān)鍵一步，于是上海成了房地產(chǎn)企業(yè)各顯神通的主戰(zhàn)場(chǎng)。

競(jìng)爭(zhēng)壓力驟然增強(qiáng)之時(shí)，張玉良已經(jīng)敏銳地嗅到了“血腥”。相比外資和民營(yíng)企業(yè)，在資金實(shí)力、決策程序、機(jī)制體制方面，國(guó)企背景的綠地集團(tuán)已不占優(yōu)勢(shì)。但綠地這些年來(lái)在上海積累的品牌美譽(yù)，依然是其它企業(yè)無(wú)法比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2001年12月，綠地率先走出上海，正式啟動(dòng)第一個(gè)異地項(xiàng)目——南昌“濱江豪園”，由此打響了全國(guó)擴(kuò)張的第一槍。此后，綠地集團(tuán)先后進(jìn)入了全國(guó)19個(gè)省近30個(gè)城市，跨地區(qū)之多居同行之首。事實(shí)說(shuō)明，“異地開發(fā)戰(zhàn)略”讓綠地集團(tuán)進(jìn)入了快速發(fā)展期。

從2002年開始，綠地集團(tuán)異地收益少量產(chǎn)出，到了2003和2004年間有穩(wěn)步收獲，2005年7個(gè)城市的銷售收入開始突破10億元。

恰恰就在這段時(shí)間，上海開始對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。正當(dāng)同行們紛紛收縮戰(zhàn)線，準(zhǔn)備苦捱“嚴(yán)冬”之時(shí)，綠地卻仍保持著每年30%的增長(zhǎng)，在同行中一直保持前列。時(shí)機(jī)如此吻合，張玉良笑著說(shuō):“當(dāng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇時(shí)，我當(dāng)時(shí)想到的是，不應(yīng)該把所有雞蛋裝在一個(gè)籃子里。”

2007年，綠地集團(tuán)突破了“三個(gè)300億”:業(yè)務(wù)銷售收入300億元、資產(chǎn)規(guī)模300億元、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量300億元。集團(tuán)的版圖擴(kuò)展到全國(guó)19個(gè)省近30個(gè)城市。

綠地每到一個(gè)城市開發(fā)項(xiàng)目，都大打“上海牌”，不僅把各地樓盤冠以“上海城”，還結(jié)合上海石庫(kù)門里弄的建筑特色，推出了“老街”和“新里”兩個(gè)具有濃郁海派風(fēng)格的住宅品牌。在具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，張玉良注意引入國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、國(guó)際資源、國(guó)際人才，把世界級(jí)的資源整合利用，為綠地贏得了很高的市場(chǎng)認(rèn)可度。

于是，越來(lái)越多的中西部城市，向綠地集團(tuán)發(fā)出了開發(fā)邀請(qǐng)。

事實(shí)上，綠地異地開發(fā)戰(zhàn)略，有其一套綜合指標(biāo)。張玉良說(shuō)，首先考慮這個(gè)地區(qū)是不是有比較規(guī)范的市場(chǎng)，第二考慮這個(gè)地區(qū)城市化是不是處于快速增長(zhǎng)期，第三是考慮未來(lái)發(fā)展空間。這三點(diǎn)的核心到最后落腳點(diǎn)是，市場(chǎng)消化好不好，盈利可能性如何，盈利的風(fēng)險(xiǎn)性有多大。

張玉良認(rèn)為，綠地異地開發(fā)實(shí)現(xiàn)了“上海、外地、企業(yè)”三方共贏:第一，上海贏，有利于促進(jìn)上海與兄弟省市的合作交流，展現(xiàn)上海品牌企業(yè)的良好形象。第二，外地贏，有利于帶動(dòng)外地經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、帶來(lái)稅收，有利于改變當(dāng)?shù)爻鞘忻婷?、提升?guī)模能級(jí)，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用裆钏健⑻嵘钇肺弧５谌?，企業(yè)贏，外面的天地空間廣闊，綠地通過(guò)走出去，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的快速發(fā)展。

逆勢(shì)飛揚(yáng)游刃有余

在過(guò)去的幾年里，很多開發(fā)企業(yè)都感受到“寒冷”，無(wú)論是宏觀調(diào)控，還是金融危機(jī)。當(dāng)然，綠地業(yè)績(jī)也受到一定影響，但其項(xiàng)目擴(kuò)張依然游刃有余。

今年以來(lái)，綠地集團(tuán)土地儲(chǔ)備再出大手筆，將天津薊縣一幅1013畝的土地收入囊中。而去年頭4個(gè)月里，綠地一口氣在全國(guó)范圍內(nèi)新進(jìn)入5個(gè)城市，購(gòu)地10幅，土地總面積達(dá)到4695畝，新增可建建筑面積近550萬(wàn)平方米。

今年初，張玉良明確表示，綠地集團(tuán)今年將重點(diǎn)鞏固和擴(kuò)大市場(chǎng)條件比較好的區(qū)域，上半年重點(diǎn)推進(jìn)上海、北京、天津等地區(qū)的拓展，下半年將視市場(chǎng)情況擇機(jī)拓展其他市場(chǎng)條件好的地區(qū)。隨后，綠地與上海嘉定、寶山、徐匯等區(qū)將近100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目基本完成簽約。并與普陀區(qū)政府草簽協(xié)議，確定參與真如城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目的開發(fā)。

在商品房開發(fā)快速推進(jìn)中，張玉良不忘企業(yè)參與舊區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的社會(huì)責(zé)任。

綠地發(fā)布的材料顯示，公司計(jì)劃參與嘉定新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目、江橋老鎮(zhèn)改造、軌道交通站點(diǎn)及周邊大型社區(qū)等五大項(xiàng)目的建設(shè)，總投資達(dá)100億元。在經(jīng)適房建設(shè)方面，根據(jù)市政府的統(tǒng)一安排，綠地集團(tuán)已確定參與嘉定江橋地區(qū)100萬(wàn)平方米大型經(jīng)適房社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。

張玉良還是一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“做政府所想，為百姓所需”仍然是綠地集團(tuán)選擇投資開發(fā)此類項(xiàng)目的宗旨?！爱?dāng)前低成本時(shí)期是政府推進(jìn)保障性住房建設(shè)、解決安居問(wèn)題的大好時(shí)機(jī)，既拉動(dòng)投資保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又真正促進(jìn)民生改善，可以實(shí)現(xiàn)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三重效益。而郊區(qū)新城建設(shè)是上海市委市政府今年重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目，對(duì)于提升郊區(qū)經(jīng)濟(jì)能級(jí)，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，拉動(dòng)內(nèi)需具有積極作用。”

這不禁讓人想起，2008年張玉良首次出席博鰲房地產(chǎn)論壇，一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)是，張玉良搭乘飛機(jī)只坐經(jīng)濟(jì)艙，入住酒店一般都是標(biāo)準(zhǔn)間。在精英對(duì)話當(dāng)中的那句話，我們或許可以看做是張玉良的真心直言，張玉良說(shuō):“企業(yè)的社會(huì)責(zé)任要看你有沒有盡力，你盡力了我就覺得你是做到了，你沒盡力就沒有做好?！?/p>

張玉良把調(diào)控看作了一次機(jī)遇，看作是一塊試金石，促使市場(chǎng)更為規(guī)范，淘汰了一批在房地產(chǎn)市場(chǎng)中渾水摸魚的企業(yè)，促使市場(chǎng)資源流向優(yōu)勢(shì)企業(yè)。無(wú)論在酷暑，還是寒冬，綠地的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略在繼續(xù)在快速推進(jìn)。

事實(shí)上，包括主業(yè)房地產(chǎn)在內(nèi)，張玉良的“商業(yè)王國(guó)”夢(mèng)想也正在一步步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，目前綠地集團(tuán)已經(jīng)形成四大綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)——綠地商業(yè)集團(tuán)、綠地建設(shè)集團(tuán)、綠地汽車服務(wù)集團(tuán)以及綠地能源集團(tuán)，以及小額貸款公司等金融業(yè)。張玉良說(shuō)，要提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，必須走相關(guān)多元發(fā)展的道路。

“得道多助，失道寡助”

在同行擔(dān)心綠地集團(tuán)快速擴(kuò)張，資金不免有所緊張時(shí)，最近綠地集團(tuán)分獲中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行120億元和54億元總體授信，并成為中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行總行集團(tuán)級(jí)客戶。現(xiàn)在看來(lái)，這些都在張玉良的預(yù)料之中，因?yàn)榘凑照a(chǎn)業(yè)導(dǎo)向進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，是綠地成功的秘訣，也是商業(yè)銀行認(rèn)可綠地發(fā)展前景的決定因素之一。

在張玉良看來(lái)，所謂企業(yè)家，公眾形象總是進(jìn)取、勤奮、智慧的典范。這些條件自然是成功必備，而不為公眾津津樂(lè)道的，卻是成功企業(yè)家尤其難能可貴的一項(xiàng)，則是一個(gè)“韌”字。企業(yè)的路，或者企業(yè)家成長(zhǎng)之路，是和困難斗爭(zhēng)的一條路，忍受失敗、挫折、逆境或者彷徨，忍著不垮走過(guò)來(lái)，才有如今的云淡風(fēng)輕、笑論江湖。

4年前，張玉良給綠地集團(tuán)提出一個(gè)發(fā)展目標(biāo):沖刺世界企業(yè)500強(qiáng)。這個(gè)目標(biāo)一直沒有變。