淺談“居民新村”土地利用總體規劃修編

摘要；從阜陽的實際入手，對“居民新村”土地利用總體規劃前期工作進行了剖析。在此基礎上，提出了“居民新村”土地利用總體規劃修編的六個原則，確保“居民新村”規劃修編的科學性。

關鍵詞：居民新村

阜陽市位于安徽省西北部，幅員面積10122.77平方公里，全市耕地面積為950萬畝，占土地總面積的62％，人均耕地面積1.02畝，比全國平均水平1.42畝還低0.40畝。該市是一個典型的農業大市，全國商品糧基地市和農產品大市。阜陽市現有行政村1704個，農村居民有160萬戶，農村居民人口有826萬余人，農村人均居民點用地為213.70平方米。隨著城鎮化、工業化進程的加快，該市的土地供需矛盾同全國一樣日益突出，保護與發展的關系越來越嚴重。

為了保護好有限的土地資源，實現耕地占補平衡，促進經濟可持續戰略的發展，該市在新一輪土地利用總體規劃修編中，以保護耕地為基本目標，保障全市經濟建設用地需要為重點，著力做好農村“居民新村”建設，大力開展節約集約利用土地，從“居民新村”中節約的土地置換出來用于全市經濟建設用地的需求。

一、做好“居民新村”土地利用總體規劃前期工作

1、做好調查研究。城市現代化，農村城鎮化，是我市必走的現代化之路。該市人多地少，土地資源后備十分匱乏的基本市情，決定了新增建設用地只能走節地挖潛，集約節約利用土地上做文章。該市結合市情實際。通過深入的調查研究，發現很多鄉鎮村有許多農村村民外出打工，大量的住房閑置未用，成了名副其實的“空殼村”。據統計，該市約有15％的農村住房閑置未用。隨著社會經濟向前發展，人民生活水平逐步提高，大量的農村剩余勞動力將向城鎮轉移，加之國家政策的扶持，人民的居住條件將逐步改善，這就為實現農村“居民新村”創造有利條件。預計到2020年，該市的城鎮化率將達到50％以上，農村住房空置率將達到40％。面臨這種形勢。該市決定在新一輪土地修編中，著力做好“居民新村”的土地規劃修編工作，實現“居民新村”城鎮化，置換出更多的農用地，向原有農村宅基地置換出建設用地指標，滿足全市建設用地的需求。

2、部門配合，相互協調。該市在土地修編中，將會同發改、規劃、交通、水利、環保、電力等部門，與各縣(市、區)、當地鄉鎮、村組一道，相互協調，通力配合。對每一處“居民新村”點進行科學的論證，做好“居民新村”可行性研究和規劃選址前期工作。力求“居民新村”選址具有科學性、前瞻性、可預見性和實際操作性。

二、堅持“居民新村”土地利用總體規劃修編的六個原則

1、保護耕地，節約集約利用土地的原則。節約集約利用土地，是嚴格管理土地，加快推進土地利用和管理的一種方式，也是實現我市耕地占補平衡的一項重要原則。規劃農村“居民新村”建設，更要突出保護耕地，節約集約利用土地的原則。

2、方便人民群眾生產、生活的原則。在規劃農村“居民新村”建設的同時，要充分考慮方便人民群眾生產、生活習慣，居住的實用性和經濟承受能力，最大限度為人民群眾著想，不能用行政手段對未建房的村民強行要求搬進規劃中的“居民新村”建設，只有對符合建房條件的村民通過政策引導，獎勵扶持，耐心細致做工作。引導到“居民新村”中去建設。

3、在統一規劃的前提下，適當集中，向集鎮周圍和現有居民點靠近的原則。這既體現了規劃的科學性，又充分考慮了廣大農村居住條件的現實性，加強土地利用總體規劃修編中對“居民新村”規劃建設的指導作用。因此，“居民新村”建設，在符合村鎮規劃的前提下，盡量向現有的“居民新村”集中；對城鎮周圍結合部的村社，應逐步向城鎮集中，最大限度“讓出”原有的宅基地，開發整理出耕地，節約基礎設施建設，減少投入，效果顯著。

4、以村為單位選擇1—2個居民點的原則。規劃“居民新村”，在符合《土地管理法》、《土地管理實施條例》和《基本農田保護條例》等相關法律、法規的前提下，在新一輪土地利用總體規劃修編中，應當以村為單位，盡量選擇1--2個農村“居民新村”點進行布局，從而更好地推進節約集約利用土地。

5、實行聯戶自建，多戶并建的原則。在“居民新村”規劃中，應當采取聯戶自建，多戶并建的原則。每戶建設占用的土地不得超過120平方米，屬改建原宅基地的，到“居民新村”建房，原宅基地必須復耕；屬新建的，只能在“居民新村”建設，不得占用其他耕地。

6、堅持“居民新村”規劃與土地整理規劃和村鎮建設規劃相統一的原則。在規劃居民點的布局上，要根據當地的地貌，地質特點，在點的規劃上充分體現村情民意，才能有利于規劃的實施。堅持“居民新村”規劃與土地整理規劃和村鎮規劃相統一的原則，多方籌措資金，加大原有宅基地整理的力度，成熟一個整理一個，確保閑置宅基地得到有效利用。