誰在支撐房地產價格?

張　瑩

隨著人們生活水平的提高，無論是有房族還是無房族，房地產價格時刻牽動著人們的神經。最近，房地產價格又開始新一輪的上漲，究竟是什么原因導致房地產價格不跌反升?

這就要與房地產開發商與購房者的細分人群分析。

眾所周知，房地產價格在中國啟動后，前期主要是換房家庭，通過賣掉老房子，更換面積更大的新房子，這種需求表現為百姓家庭逐漸富裕。

如果將每年購房家庭中新婚購房做為剛性需求，那么，改善住房條件就是柔性需求，前者購買的確定性非常強。從購買必要性分析，假設為100％，那么，后者就要根據家庭的收入情況和家庭的積蓄情況，這種柔性需求是家庭根據自身的收入情況繼續情況以及房產價格情況綜合決定的，價格過高或者收入儲蓄過低，這種需求就會萎縮，這是一種權衡性需求。從購買必要性分析，假設為50％，那么，我們再看看房地產投資。很明顯這部分購房不以自身需求為目的，其購買的確定性取決于家庭收入、家庭儲蓄等個人財力與房屋出租、轉賣等市場需求力的權衡，這種非基于自身的購買需求。從購買必要性分析，假設為0％，那么，我們研究房地產價格的走向就能有了一個比較清晰的標準。即自住、改善或是投資。只要我們研究這三者在不同時期的需求情況就能分析房地產的基本走向了。

一、從供需角度看待商品房價格走向

從純粹市場經濟角度，供與需是一個對應關系，也是一個承接關系，當供大于求，商品價格下跌，當供小于求，商品價格上升。

從供方角度，房地產開發商每年、每月的新開盤房屋數量就是一個絕對供應數量，但現在必須增加一個因素，就是開發商“捂盤”，通過減少新房上市量，來單方面調節商品房在市場的供需關系，但對-于開發商最大的問題是，捂盤將支付更多的利息，也就是提高了房屋的實際投資或者成本。

捂盤有兩種含義：

1、通過捂盤，減少供應量，改變供需關系，從而提高了房屋的銷售價格；

2、通過捂盤，囤積居奇，然后高價出售。

兩種情況的一致點就是，開發商為捂盤支付了更多的利息；不同點是，前者是銷售市場處于平衡或下跌趨勢，而后者是銷售市場向上。從需方角度，結婚用房、改善用房、定居用房、投資用房，成為房屋銷售的主要對象。

1、結婚用房：被稱之為“剛性需求”，也就是說，只要沒有不買的理由。就應該買，就會去買，這種消費特征是，集中在20-30歲的年輕人人群，個人收入不高，但消費意向明確而且堅決。

2、改善用房：引申上面的定義。這里稱之為“柔性需求”，通常集中在31——65歲人群中，隨著年齡的增長、隨著收入的不斷增加和穩定，具備很強的購買力。但改善用房并非必須購買，因此消費意愿并非特別強烈，但消費檔次可能有所提高，比如，房屋面積增大、房屋質量提高、房屋的地段等相關配套需求。

3、定居用房：這類消費個人認為與改善用房基本相同，區別在于，屬于外來人口，因為各種原因需要在本地定居或者購房，這種需求關鍵與個人的收入及儲蓄情況有非常大的關系，而定居用房必然有面積的基本要求。

4、投資用房：與上面的定義對應就是“投資需求”了，買房不是為了自己住，而以轉售或出租，從而獲得交易利差為目的，這種消費特點是，房價不斷上漲時，投資需求非常高，而在房價下跌時，需求大減，甚至停止投資行為。

二、從商品房的開發成本分析

開發商也是商人，商人當然以盈利為目的，不能僅從銷售看待問題，也要從開發商的開發成本進行研究。

開發商的開發成本主要集中在幾個方面：

1、地價：目前蘇州的住在用地都實行掛牌拍賣，地價的上漲將導致整個房產成本的提高。

2、建筑成本：開發商本身不造房子，都是由某個或多個建筑公司提供建設。

3、投資成本：1)現房當然要開發商先自掏腰包，揭頂后才能銷售，這種房產的投資成本非常大，如果沒有絕對的只有資金，那么就要支付大量的利息，因此利息成本成為現房的開發成本之一。2)期房，不同，絕大部分建設成本都是由買房者在未動一土一木時，就將房款全部繳清，就算購房者貸款后分期付款，但在開發商還是從銀行得到了全部的房款，因此是先收錢，后建房，主要成本就是地價和建筑成本了。

4、時間差問題：無論土地是拍賣購得，還是其它方法購得，從獲得土地到建成住房，都有一個建造的過程，而這個過程在房價的不同情況下出現很大的利潤偏差。

在房價啟動前購地，在房價啟動后賣房，就會得到很大的機會利潤；在房價啟動后只能獲得少量的機會利益，而利潤更多比例來自市場的供需；在房價下跌前買地，在房價下跌后賣房的，可能機會利益就大大減少，甚至為負數。

從上面降到的捂盤，如果房價下跌通道中，希望通過捂盤來改變供需關系，從而改變房價的發展趨勢，這應該不是某個開發商能夠辦到，如果有這種現象，應該是行業集體行為或者有其它外力的助推。

因此，引申當前熱議的政府出面保房價的行為，以及曾經傳言的上海房地產行業串通控制房價，理論上都是違背了市場經濟的自然規律，或許能夠行一時之快，但終將無法改變市場的本質。

三、從購房者的購買力分析

上面講到，購房者有多種類型，對應不同的購買意愿和購買力。但這里主要分析的購買力是指收入和儲蓄角度。

1、收入高、高儲蓄者的購買力強、購買意愿強，但占整個購房比例不高。

2、收入低、低儲蓄者的購買力弱，購買能力非常有限，無論房價降到多少，也很難有多少購買力，因此從購買的實際行為看，不做計算。

3、而占全民比例最高“中產階級”中包含了“高收入低儲蓄者”和“低收入高儲蓄者”，“高收入低儲蓄者”雖然具備很強的購買力，但可能越少首付實力，而高收入也是一個相對數據，面對世界經濟危機，很多高收入者也紛紛“落馬”，而“低收入高儲蓄者”可能首付能力強，但月供成為一種艱難，由此產生很多“房奴”。

也就是說，除了絕對具備購買實力的和絕對沒有購買能力的人群，目前商品房的絕大部分消費者還是中產階級，房價是一個決定購買與否的首要因素。許多人為了增加房屋面積，可能就只能搬到很遠的地方，但生活成本明顯增加，或者每天減少睡覺時間早晚擠公交，減少了生活娛樂的時間而降低了生活質量，或者購買汽車壓縮路程時間而增加了養車的另外開支。當然住在“好地段”的費用就非常高了。

那么，購房者的購買力有多強呢?理論上分析：國家發展常用兩個數據“GDP”“CPI”，前者是國民生產總值。后者是人均消費指數，如果你的收入超過消費指數的上漲，那么你的購買力就相對高一些，相同或低于，就可能使生活質量下降或者被迫壓縮生活開支，那么如果房價

的增長速度遠超過“CPI”和個人的實際收入增長，那么個人的實際購買力是下降的，做為商品房初期價格上升而仍然有眾多的購買者，可以從三個方面理解：

1、商品房價格剛進入市場化，房屋價格向價值靠攏的過程；

2、大量儲蓄及對住房要求的釋放，導致前期的快速增長；

3、房屋不僅是住的，還是用來投資的，既然房價一直上漲，而其它投資渠道的缺失或者不確定性，就沒有不投資的理由了。但市場的規律就是，當價格低于價值時，就會上漲，當價格高于價值時就會下跌，如此反復。

目前的購買力還不能這么簡單分析，從人口自然增長得到的購房需求是一種漸進過程，而人口因為一個地區經濟發展而帶來的機械式增長就很難預料。從流動人口的數據看，蘇州大致的趨向是人口不斷流入，2008年，蘇州本地人口600余萬，而流動人口也將達到600萬，這是一個驚人的數字，600萬人口，無論租房還是購房，對蘇州的房地產都起到了很大的推動作用，是一個不可忽視的現象。

四、從住房保有量分析

仍以蘇州為例：根據蘇州市人口和計劃生育委員會對蘇州地區人口發展研究，蘇州的人口最大容量為1200萬。也就是說，蘇州目前人口已經達到極限，本地人口已經多年處于負增長，但外來人口進入蘇州也有一個高峰期，這與蘇州地區的經濟有關聯，但當人口超出城市容量，將可能降低居民生活質量或者減緩人口進入，從而不斷降低房產的再購買能力，或者說住房數量將受到人口容量的宏觀制約，而回歸真實需求。

但從另一個流動人口的數據看，蘇州大致的趨向是人口不斷流入，2008年，蘇州本地人口600余萬，而流動人口也將達到600萬，這是一個驚人的數字。600萬人口，無論租房還是購房，對蘇州的房地產都起到了很大的推動作用，是一個不可忽視的現象。

做一個假設：

1、本地居民一個家庭的人口數量平均為3人，外來人口家庭的人口數量平均為2人，那么以各600萬人口計算，本地居民房屋總需求量為200萬套，外來人口房屋需求量為300萬套，總需求量為500萬套。

2、另外假設本地居民每個家庭擁有0.1套第二套住房，每年有0.05套第二套住房的增加量，那么本地居民家庭的年度房屋需求量在10萬套左右，這個數字也非常龐大，似乎足以消化每年的房產產出量。

3、城市建設形成的房屋拆遷等房屋減少，減少了住房的保有量，從而相應抵消7部分房地產的開發量。

但總體看，百姓對住房的需求還遠未達到預期保有量，或許房產價格只是從瘋狂上漲轉為有序上漲，但無論如何房產價格都將長期處于一個上漲階段。

五、從房地產產業在經濟發展中的角色和地位分析

房地產首先以行業身份出現，但更備產業的重要性。隨著金融危機的出現，中國似乎突然感覺到，房地產之所以能夠導致美國金融危機，直至泛濫成為世界經濟危機，根本原因就是房地產行業已經成為拉動一個國家GDP的重要工具，這種理念已經打破房地產的原有價值平衡，并以“拯救者”身份，在還未判定其對錯之前擔當起拉動內需的重任。鄭州市08年GDP的20％由房地產貢獻，可見一斑，而全國“保8”呼聲很高，為實現這一關乎“世界經濟”拐點的使命，房地產已經不是單一的行業了。

綜上所述，首先房地產價格在經濟發達地區表現突出，本地人口家庭收入增加以及外來人口住房需求都推動了房地產價格的穩步上升；其次，房地產行業在國民經濟發展中扮演的重要角色也通過政策的掩護，進一步推高了房地產價格，即便在國際金融危機下，放緩了房產價格的步伐，但危機是暫時的，而需求是長期的。

按照幾乎被公認的中國10年一個循環的經濟發展周期，經濟高點為逢“6”年，經濟低估為逢“9”年，中國房地產行業起步于01、02年前后，正好中國新一輪經濟發展的前期，而經歷06年的巔峰期后恰逢世界金融危機而找到房地產價格下跌的借口，并在08、09年的低谷期，憑借其身份的轉變而快速蝎起，也就是說，原本經濟規律下的中國經濟低谷期收政策影響而使房地產“借尸還魂”，或許在中國經歷完整的第四個“經濟周期”后，眾多經濟學家又將改口中國經濟周期為20年的大輪回，中國房地產價格或許并未真正觸底就已經重新開始向上發展，或許中國房地產的真正調整期要延遲到2016年以后。這可能也是十大振興產業計劃中沒有房地產行業的原因了。

(作者單位：蘇州旅游與財經高等職業技術學校)