對2010年房市的3個預判

入刊理由:

作為半個“地產人”的李政權,曾成功預見大名鼎鼎的順馳地產的資金問題,甚至是什么時候出現問題、什么時候可能賣,也曾在媒體上聲稱2008年3月是購房好時機,現在他又對2010的房市做出了自己的預判。

樓市主要優惠政策繼續

近期,房市七折利率、二手房契稅、營業稅減免等政策將被取消的消息,在坊間盛行。更有媒體有板有眼的曝出:2009年11月12日,銀監會已要求各大銀行適當收緊房地產行業信貸政策,其中包括現行的房貸利率優惠政策,各大銀行擬終止此優惠利率政策。

一攬子旨在“救市”的政策,真的會因為12月31日的即將到來,會因為樓市的風生水起而作古嗎?

我不這樣認為。就我看來,主要的優惠政策仍存在一定的延續期。原由見下。

一、不能就房市來看房市,中國經濟需要房市繼續作出相應貢獻。

許多人都在講房地產業綁架了中國經濟,可是我們又是否想過,房地產業就像是古時權傾朝野的閹黨,讓主子又愛又恨欲罷不能,但無論如何奴才的使命就是為主子做好服務啊!倘若沒本事盡好讒魅之責結黨營利,又怎么能綁架得了主子?房地產業現時的主子就是中國經濟。

二、企穩仍然是政策調控的主旋律。

在土地出讓、稅收等地產方面的收入占地方財收20—50%皆很常見的情況下,在房貸占銀行信貸規模近17%的情況下,在房地產業對不少省市GDP貢獻都超過10%的情況下,房市的波動牽一發而動中國經濟全身,地方及中國經濟要企穩與保增長就不能大動作。

即使中央政府想有大動作,也會遭遇各地方利益的逆向博弈。而假如沒有中央政府的統一動作,各大銀行也會雷聲大雨點小,沒有誰愿意因為自己率先收緊房貸而損失這塊優質市場,它們最多也就是在傾向優質客戶,加強客戶支付能力審查、首付與利率掛鉤等方面搞一些動作。因此銀監會要求收緊地產信貸的消息,可能僅是傳言,即使是真的目前也缺乏執行環境及條件。

三、在高企的房價本對需求有所抑制的情況下,再加上政策抑制,將難以確保房地產業對中國經濟做出相應的貢獻,將不利于房市及中國經濟的“企穩”。

出口受阻,內需當頭。政策抑制與高企房價雙管齊下,勢必會嚴重壓制購房行為,對惡化房市會立馬產生影響。在中國經濟產業結構調整與產業升級還任重道遠的時候,在全球經濟危機中剛剛轉好的時候,作為重要組成部分的房地產業突然棄穩下行,超過能承受與允許的正常波動值,這是政府所不愿意看到的。

四、內憂外患,但攘外也得安內。

中國被認為是一個出口型經濟國家,但在今年的前三個季度,我們的出口值下降幅度超過了21%。同時,還有19個國家對中國產品發起了88起貿易救濟調查,全球35%的反傾銷調查和71%的反補貼調查都在針對中國出口產品。中國出口可謂四面楚歌,形勢惡劣。

如此背景之下,由出口、投資、內需所構成的經濟三角,損其一就不再有穩定作用了,投資與內需被賦予的擔子將會更加沉重。要想把重擔挑起來,你就得給它吃讓它有力氣干活。對于在投資與內需中糾結的房地產業來講,“救市”政策就有維市保障的傾向了。

綜上所述,所以一家之言認為,廣大購房者暫時不必擔心主要的優惠政策會被取消,而趕著去追漲。結果到底如何,早則12月的中央經濟工作會議,遲則2010年3月的“兩會”也許就能給我們一個比較肯定的答案。

開發商恐難免政策重手

我們在前面提到房貸松綁、利率7折等主要優惠政策很可能仍將繼續,許多朋友看到這里可能樂了:自己或許還能趕上好政策!但明白的朋友應該知道,這對老百姓而言,并不見得就是對自己最有利的好事。因為政策一松就漲、一緊就跌,幾乎就是近幾年來房市調控的怪圈,房地產商和一些無良的媒體,會繼續用政策給自己找漲價的理由,用政策給大家制造恐慌,讓購房者付出更多的成本。

對于房地產開發商而言,不對購房者下重手,并不意味著就能樂逍遙。綜合各項因素來看,這種情況很可能成為現實,其中政策的主要針對方向將會是土地出讓、捂盤銷售、容積率把控不嚴等,重點將會聚焦在以緩解長期存在并愈演愈烈的土地出讓、低首付、屯地坐等增值不開發、悔地低成本、土地供給富裕樓盤、供給被人為壓制等土地問題。

這樣的號角似乎已經開始吹響。

首先來看《人民日報》關于全國地王頻現擾亂房市的長篇批判:2007年9月,萬科以27.2億元購得福州一地塊,創下福州單幅地塊價格最高紀錄,當天福州多個樓盤封盤漲價1000—1300元/平方米;2009年6月,廣州城建地產以3.45億元奪得位于廣州珠江新城海業路的一塊土地,高出底價2億多元,這塊面積不足一個足球場大的新“地王”剛誕生,有開發商坦言在“地王”誕生當天賣了20多套房,并預備在第三天漲價5%;到了今年的11月4日,被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙新市鎮A08—03地塊,以11.9億元的天價被廈門象嶼置業奪得,溢價水平264%, 14024元/平方米的樓面價更是超過了川沙目前最貴樓盤的銷售價格。

近兩年這些瘋狂推長房價的 “地王”,大多還未對老百姓形成房屋供給,因為它們正處于閑置狀態還未動工開發,甚至有的還沒繳清地價款。

其次,為了期鼓勵更多的房地產企業參與土地的招、拍、掛競爭,國家土部近日印發的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》(下稱“新目錄”),對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出了明確的上限:大城市20萬平方米,中等城市14萬平方米,小城市(鎮)7萬平方米。從一方面來看,有了政策的限制,就意味著允許更多房地產企業參與競爭,就有可能導致地價推高,進一步助長房價,引導房地產業亞健康發展。另一方面,政府已經意識到了市場供需的問題,上市的地塊多了,有地的企業也就更多了,市場供給也將會增加,銷售中的更多競爭也將反過來平抑房價。總體上來說,這還是一個利大于弊的決策。但是,要真的想讓房地產業健康積極的發展,對出讓土地的管理就一定要用重典并提供相應的執行保障。2010年,這方面的重典就會成為現實。

有價無市漸成主旋律

對于那些期待房價能在2010年降下來的購房者而言,他們又將失望了。因為,這一年的房價降下來的可能性微乎其微。

依我看來,有價無市可能會逐漸成為來年房市一段時間內的主旋律,并可能成為中國房價回調的前奏。何以見得呢?

一、繼續寬松的貨幣政策、信貸政策與購房優惠政策。

出口,一直是中國經濟的三駕馬車之一,由于經濟危機及他國貿易保護的影響,我國出口受到很大沖擊,并且在接下來的一段日子里將會更加艱難。為防止經濟滯漲及下滑帶來的巨大傷害,我們勢必會在拉動內需,以及投資上投入更多。貨幣政策勢必會繼續寬松下去,信貸規模以及貨幣供應量難免也會繼續大幅增長。

談到信貸規模,中國在2009年的上半年,銀行累計新增加貸款就已經達到了7.37萬億元。而廣義貨幣供應量僅在2009年的第一季度就同比增長了25.51%,全年預計會在25%-28%之間,遠遠超過央行在今年年初17%的預計。

在2010年,這種情況極可能會繼續下去。而利好的政策將會對房價形成保護傘效應。

二、中國經濟遭遇高通脹預期。

信貸規模居高不下,貨幣供應量持續增加,中國經濟就會在保增長中逐漸高燒。這勢必會增加大家的高通脹預期,促進一部分人涌入房市投資房產的決心。如此這般,供需的杠桿就發揮促進房價繼續高位的作用了。

三、高調拿地,既顯示了眾多開發商不差錢有本事拿地,又暗示著對未來的信心。

對開發商們來講,從2008年的遇冷到2009年的迅速回暖,又是信心爆棚的一年。現在,眾多一、二線城市出現土地競拍火爆、土地溢價過大、地王頻現,就意味著開發商們又做好了賣個好價的打算。

四、拔河的心得。

對開發商們來講,即將過去的2009年同樣又是豐收的一年。口袋有糧心不慌,開發商又有了能挺、能熬的本錢與時間,短期不懼購房者們的觀望心態,再加上銷售手段與媒體吹鼓手們的配合,更膨脹了一定賣“高價”的信心。

從2008年到2009年不就這么過來的嗎?

五、房地產業已經成為影響經濟的重要元素,在經濟復蘇、保增長、產業結果調整未成型的情況下,政府總體上是要保房地產業的。

就像我們在前面提到過的一樣,樓市的主要優惠政策仍將存續,貨幣及信貸政策仍將寬松,對半市場化的中國房地產業來講,一松就漲或者是企穩高位幾乎就是前面若干年調控的一個總結。

六、中國經濟在全球經濟危機中的一枝獨秀與平穩發展,以及關于刺激經濟增長的一系列政策,也會讓更多的境外熱錢沖擊中國樓市。

增加了埋單的,我們的房地產市場又有了維護高企價位的本錢。

盡管以上種種都似乎預示著中國房市仍將高歌猛進,無論是那些有“剛需”的人,還是有“柔需”的人,可支配收入都遠遠落后于買房的開銷,價格太高入市風險大。又或者是買不起,使勁按捺住欲望把控住錢包暫時不買,相對于2008年的更嚴重的觀望氣氛就可能因此形成,有價無市難免應運而生。

2009年的房價相對2008年已經上來了,但成交的面積相對2007年仍然還有比較大的差距,比如說昆明,2007年房產成交面積800多萬平方米,2008年500萬平方米出頭,而即將走完的2009年也就在600萬平米左右,這樣的發展所印證的不就是這樣的問題嗎?

責任編輯:董金霞