２４００億元保險資金有望獲準投資房地產

梅　影

即便是在樓市的寒冬，樓市也不乏投資者。由于資金缺口大，房地產行業吸引了包括保險企業在內的眾多行業的關注。近日，分析師薛建雄表示，保險類企業2009年很可能會大舉進軍房地產行業。與此同時，中國房地產開發集團總裁孟曉蘇在日前召開的“2009房地產趨勢論壇”也上透露，國家可能放開對保險資金投資不動產的限制，最終確定的資金比例可能是8％，即將有近2400億元的全國保險資金運用余額將被允許進入房地產領域。這些信息，對于干涸已久的房地產行業無疑皆是利好。

據了解，去年8月召開的十一屆全國人大常委會第四次會議對保險法修訂草案進行了二審，代表們對草案增加的“保險資金可以投資不動產”這一規定都持肯定態度，不過有代表認為，對保險資金投資不動產的比例應做出更明確的規定。據悉，修訂后的《保險法》有望在今年上半年出臺。

保險業在這一輪調整中進入房地產行業，被視為一件雙贏的事情。“2400億元資金將極大地緩解地產企業普遍缺錢的狀況，保險業進入將有多種形式，或購買高端的寫字樓，或通過資本市場增持地產企業股份。”房地產業內人士表示：此舉讓保險業的資金有了很好的流向，目前的危機讓許多保險公司投資國外的風險大大增強，而國內房地產的預期還是很被看好。

保險資金投資房地產

2008年12月27日，中國保監會主席吳定富在全國保險工作會議上透露，2009年將穩步擴大基礎設施項目投資試點，研究投資經營性物業政策，努力擴大保險機構資產配置空間。業內外普遍將此解讀為保險資金投資房地產將被正名。

中國住房和城鄉建設部副部長齊驥日前表示，由于目前中國房地產開發企業的融資渠道比較單一，主要是通過商業銀行融資，中國人民銀行正在牽頭擬定一個房地產投資信托基金工作方案。

薛建雄接受媒體采訪時表示，保險類公司由于資金相對充裕，且有較強的投資欲望，因此，很可能會加入房地產投資信托基金。而來自媒體的報道稱，中國人壽保險股份有限公司和中國平安保險股份有限公司等可能成為房地產投資信托基金的主要投資商。

中國保險監督管理委員會的數據顯示，截至2008年11月底，中國保險行業實現投資收益930多億元。

房企資金缺口大

一位與多家開發商有緊密接觸的人士表示，當前無論是知名的品牌開發商，還是中小房企，資金需求部比較高，因此，開發商還是比較歡迎有資金實力的企業進入房地產市場進行投資，這其中并不排除保險類企業。

北京師范大學金融研究中心此前在一份房地產行業專業報告中估計，2008年房地產行業的資金缺口是6730億元。報告同時對2009年的房地產市場做出兩種預測，如果2009年房地產遭遇中期調整，那么資金缺口將達到9290億元。如果2009年房地產遭遇短暫調整，那么資金缺口將達到4925億元，短暫調整意味著房地產市場在2009年末有可能出現明顯復蘇，中期調整意味著調整仍將延續更長時間。

一位房地產業內人士表示，在如此大的資金缺口下，開發商對保險企業購置、投資房地產物業的青睞度可想而知。

主要采用直接收購模式

事實上，保險資金進入房地產市場早已是業內外公開的秘密。在政策許可范圍內，直接收購優質物業成為有實力的保險企業進軍樓市的第一步。近幾年，在北京、上海等城市，不少保險公司出于自用和租賃目的購置優質寫字樓，在滿足自身辦公需要的同時，通過部分出租獲取不菲的現金流。

因此，國內許多保險公司紛紛以購買辦公樓的方式進入房地產領域。在北京、上海等經濟發達城市，保險類企業收購優質的住宅、辦公物業成為樓市的熱點。薛建雄說，早在前兩年，保險類公司已經開始進入房地產市場，但多以自用名義購買物業進行投資。

業內人士表示，盡管保險公司進行房地產投資已原則上獲批準，但目前尚未正式開始進行操作，至于實施細則何時出臺、直接還是間接投資、投資比例上限是多少、投資項目有何限制等問題，保監會估計還需要進一步調研。

中國人壽2008年第三季度季報顯示，在“購建固定資產、無形資產和其它長期資產所支付的現金”一攔中，截至2008年前三季度，公司所支付的現金約為17億元。

薛建雄說，在當前樓市普遍低迷的行情下，其實政府相關部門還是歡迎保險類企業對房地產行業進行投資，但目前主要存在如何管理的問題。

保險公司紛紛購置物業

有媒體報道稱，據不完全統計，2006年泰康保險股份有限公司分別購買了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京國際中心1號樓，共計14億元。此外，北京國際中心2號樓也被一家保險公司購買。新華人壽除了在廣州時代廣場置下辦公場所外，還先后投入巨資用于北京繁華地段多個商住物業的開發。

中國人壽在2007年底的公告表示，將以超過5億元購買中國人壽保險(集團)公司旗下部分自有房產、在建工程、土地使用權等資產。媒體報道還稱，中國人壽相關人士接受媒體采訪時亦曾明確表態，早在兩年前，中國人壽已在著手研究投資商業房產領域，并已在人員、項目、制度流程等方面，做好了前期準備工作。

2008年，保險類公司也沒有停止對優質物業的熱情。中國太保以約22億元的價格收購了總建筑面積約7.08萬平方米的北京金融街豐盛大廈；中國人壽、泰康人泰也在北京金融街購買了兩幢寫字樓。2008年5月，平安信托投資18億元對成都一環以內核心地帶的3個項目進行改造，建設酒店、寫字樓等綜合性物業。