廉租房制度實施過程中存在的問題與對策

汪　潔　高　園

摘要：“房價高、住房難”已成為困擾中國居民的三大難題之一，住房困難說明我國當前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是大規模的廉租房建設。闡述海口市廉租房的實施情況，分析了該制度在實施過程中存在的主要問題，諸如：房源、資金、收入統計與監管機制、地方政府參與不積極。有針對性地提出了相關建議。

關鍵詞：海口；廉租房；弱勢群體

中圖分類號：F127文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２００9）02－０141－02

“房價高、住房難”已成為社會關注度最高的民生熱點之一。許多城市低收入者向記者坦言，現在房價上漲太快，靠自己的力量改變居住窘境幾乎是不可能的。他們期待，政府能切實提供住房保障，為低收入者打開安居之門。目前，我國已初步勾勒出由“住房公積金、經濟適用房、廉租房”共同組成的住房保障體系。其中，對低收入家庭進行住房保障的主要制度設計就是廉租房制度。

廉租房是指政府在住房領域實施社會保障職能，向符合條件的當地城鎮最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。

一、海口市廉租房實施情況

早在2006年海口市就出臺了城鎮低收入家庭廉租住房保障辦法及配套的租賃住房補貼實施細則等文件,全面具體地落實了廉租房制度,海口市要把廉租房建成一個能幫助低收入家庭的服務平臺，不但讓他們有新家，就業、醫療也都有了基本的保障，不過，廉租房制度目前畢竟還處于起步階段，資金短缺、房源緊張也是一大矛盾。

根據規定，凡具有海口市非農業常住戶口且實際居住，家庭成員之間有法定的贍養或扶養關系，且至少有一人取得本市非農業常住戶口3年（含3年）以上；家庭月人均收入低于當年本市城鎮居民最低生活保障標準，或已接受民政部門連續救助3個月（含3個月）以上的家庭。同時，家庭住房條件還需符合以下三種情況之一：家庭人均住房套內建筑面積低于5平方米；現居住房屋經鑒定屬危房；沒有住房的，均可向戶口所在地的人民政府主管部門申請廉租住房保障。

根據《海口市城鎮最低收入家庭廉租房配租及租金核減實施細則》中的規定，凡是經民政部門認定沒有生活來源、享受民政部門連續救助達兩年以上的困難家庭，可以申請免交廉租房租金。

海口市的廉租住房的房源，將主要通過五種方式籌集。一是利用廉租住房專項基金收購符合本市廉租住房標準的舊普通住房；二是通過收購半拉子工程改造建設成的廉租住房；三是回收符合本市廉租住房標準的騰空共有住房；四是利用廉租住房專項基金興建的廉價租住房；五是接受社會捐贈和通過其他方式籌集的符合海口市廉租住房標準的普通住房。

海口市的廉租房保障制度主要是三個方面來保障，實物配租、租金核減和租金補貼。其中以租金補貼為主，而且在補貼資金上也能夠充分保障。海口市政府2006年安排了200萬租賃住房專項補貼資金，2007年又安排了200萬。

目前，海口市實施的廉租房制度,對于符合廉租房申請條件而沒有住進廉租房的住戶，主要以發放住房租金補貼為主，發放住房租金補貼除了可以緩解對廉租房需求過大而造成的房源壓力外，還可以滿足不同住戶的需求，目前廉租房的建設地點一般都不在市區，可能會在一定程度上給廉租住戶帶來不便，諸如就業、上學、生活等，實行住房租金補貼制度可以增加廉租住戶的自主選擇性。

針對目前的低收入家庭對廉租房的需要,海口市政府也已經做出實質性行動。2007年，啟動了青年路的廉租房建設，涉及1 000多戶，安置的困難居民近3 000人。

2008年，海南省將所有符合條件的城鎮低保家庭全部納入廉租住房保障范圍，基本做到應保盡保。2008—2012年，全省計劃新建廉租住房69.564萬平方米，共12 213套。到2011年末，各市、縣要將廉租住房保障范圍由最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。海口市政府也組織制定了2009年住房建設計劃。計劃提出，2009年經濟適用房住房建設5 763套，廉租住房建設613套。預測2008—2012年，建設廉租住房建筑面積17.41萬平方米，建設套數為0.42萬套，以保障中低收入家庭和最低收入家庭的住房要求。

二、當前廉租房制度實施過程中存在的問題

1.廉租住房房源緊張

由于城鎮廉租住房制度剛剛起步，海口市目前廉租住房房源十分緊張，一些房源由于位置比較偏僻，市民不愿意入住，還有一些房源本身就是危房，不適合居住。海口市在原有的福利住房分配體制下，住房需求一直處于壓抑狀態，依靠政府投資建設的住房數量有限。住房資源始終處于供不應求狀態。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房價格很高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房成本價、標準價出售的舉措，目前除已被出售或繼續為原使用者占有的公房之外，政府可以騰為廉租住房的公房數量幾乎為零。在廉租住房的新建和征購上，受資金、市場、體制等因素的限制，政府廉租住房增加有限。

2.資金缺口大、政府財政資金未能有效落實

現階段我國廉租房建設的主要資金來源是：（1）市、縣財政預算安排的資金（規定當年實際收取的土地出讓總價款，扣除實際支付的征地補償費、拆遷補助費、土地開發費、計提用于農業土地開發的資金，以及土地出讓業務費后，按照余額的5%核定）；（2）住房公積金增值收益中按規定提取的城市廉租住房補充資金（財政部規定住房公積金增值收益在扣除計提住房公積金貸款風險準備金和管理費用后的余額后，將全部用于城鎮廉租住房保障支出）；（3）社會捐贈的資金；（4）其他渠道籌集的資金。目前，后兩種資金來源的數量很少且不穩定，廉租房穩定的資金來源僅僅依靠土地收益和住房公積金增值收益的這一部分，資金缺口很大。政府資金籌措的這一特點尚未在目前海口市廉租住房制度建設中得以充分體現。

3.供應對象收入難以統計與監管機制有待完善

目前，我國還沒有建立個人信用制度和個人收入申報機制，個人收入來源很多，居民的隱形“收入”很難統計，僅僅通過居民個人的透明收入來衡量居民的收入明顯缺乏公允性，居民收入審核存在相當難度，個人收入的不透明性為正確確定廉租對象帶來了很大的難度。《海口市城鎮低收入家庭廉租住房保障辦法》規定了現階段廉租住房申請對象為符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮居民，由于缺乏健全的收入統計與監管機制，很難切實發揮廉租住房制度保障作用。

4.地方政府參與不夠積極

廉租房制度作為我國住房保障制度的一個重要組成部分,無疑政府應是構建廉租房制度的主體，即政府對住房市場的干預。但由于地方政府往往更關注房地產市場發展對當地經濟增長的貢獻，而廉租房在利益和政績方面都無利于地方政府和財政,在缺乏嚴格的監督下,往往很難調動地方政府的積極性。根據《海口市城鎮最低收入家庭廉租住房保障實施辦法（試行）》中的有關規定，申請人首先要向其戶籍所在地的區房產管理部門提出書面申請，但海口市除了瓊山區外，其他各區原本沒有房管部門。

三、完善廉租房制度的建議

1.盡力增加廉租住房的數量

一方面，可充分利用現有房地產市場上的存量房源。包括：（1）騰退的并符合當地人民政府規定的廉租房標準的原公有住房；（2）最低收入家庭承租的符合當地人民政府規定的建筑面積（或者使用面積）和裝修標準的現租賃公有住房。

另一方面，保證廉租房的增量房源逐步擴大。一是政府、單位、民政部門出資興建或購買的用于廉租的住房以及其他渠道形成的符合廉租房標準的住房。二是采用集資“廉建”方式。對職工住房困難且生活用地富余的工業企業，經有關部門批準允許其職工采取集資合作的方式建設住房，國家減免建設過程中的有關費稅，建成的住房只能由住房困難且參與集資的職工享用，而不能在市場上銷售。

2.確保廉租房制度的建設有穩定的資金來源

目前，廉租房制度實施過程中最大的一個瓶頸就是資金不足，廉租房資金的主要來源是政府的財政支持，如果沒有政府的支持，廉租房制度是難以為繼的。所以，政府必須調整財政支出結構，在每年的財政預算中，保證一定的住房保障資金。除此之外，政府可以走一條符合中國特色的廉租房建設之路——政府與社會資本相結合，利用中國在工業化和城市化過程中出現的特有的大量的社會閑置資本和剩余勞動力，加大廉租房的建設步伐。

3.完善供應對象的家庭收入統計與監管機制

現階段，在城鎮廉租房資源非常有限的情況下，應在準入上確定一個資格標準,在輪候上建立科學的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，以避免廉租房消費的“搭車現象”，確保有限的廉租房資源發揮最大的效用。

4.充分發揮政府的職能作用

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔當的角色是多重的。（1）廉租房產權的擁有者。政府是廉租房建設工程的建設方，是廉租房產權的擁有者。（2）建設資金的信用擔保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規模地投入到廉租房的建設當中。（3）廉價土地的提供者。當前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎性環節。（4）協調人。在廉租房建設過程中，首先，政府要與投資主體之間協調好貸款的規模、期限、利率。其次，政府要與租房者協調好房租，房租的高低應以建房的貸款利息和少許物業管理費為基準，政府應以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。

參考文獻：

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[責任編輯 張宇霞]