淺析小產權房明堵暗涌現象

魏鳳秀

摘要：分析小產權房的存在對國家、集體、購房者和開發商等利益各方的利和弊，了解其現象產生的原因，主要是城市高房價的壓力，人們對住房需求量的增加，城鄉二元土地制度相關法律存在缺陷，城市住房結構不合理等造成的。解決好小產權房問題，必須解決好城鄉房地產入市的疏通和協調；加強宏觀調控，平抑城市房價；嚴密監管制度；完善相關法律和制度，保護農民和購房者的合法權益。

關鍵詞：小產權房；二元土地制度；購房者權益；住房結構

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號:1673-291X(2009)06-0154-02

在大城市周邊，小產權房可謂產銷兩旺，這種明堵暗涌的現象在全國帶有一定的普遍性，作者就其現象分析其利弊，找出其原因，從而尋求解決的方法，使問題的解決既能維護法律的威嚴也能合乎民生。

一、小產權房的存在，對利益各方利弊分析

（一）國家在兩難中予以禁止

小產權房的出現，為政府需要扶持的弱勢群體解決了一些實際問題，一解決了城市中中低收入家庭的住房問題，他們由于城市房價太高，商品房買不起，有限的保障住房又輪不到他們，小產權房用低價為他們提供住房，可謂是為政府排憂解難了。二讓一部分農民和集體走上了富裕和文明，加快了國家相關宏觀政策的落實：如盡早實現整體小康，建立和諧社會，加快新農村建設步伐等等。三可以緩解城市住房供需矛盾，為平抑房價提供一部分房源。

但小產權房的大量出現，也帶來一些不容忽視的社會問題：一是國民的糧食安全問題，小產權房漸成規?；?，有不少直接或變換名目已經占有了耕地，國家耕地保底面積18億畝受到了極大的威脅。二小產權房的生產和銷售不符合相關法律法規，有損法律的威嚴，按照中國現行法律規定，農村土地一般歸村委會或村集體經濟組織或鄉鎮集體所有，如果要在農村集體所有的土地上進行商品房開發建設并銷售，建設所用土地，必須先經國家征收，轉為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人。

（二）集體在摸索中嘗試著進行房屋的開發

農村集體以農業為主，而農業的比較效益相對低下，經濟的搞活必須因地制宜有自己的特色。城市郊區因城市化建設占用大量耕地，農民只有涌入城市謀生，導致原有一些非農用地特別是宅基地閑置，如何有效利用起來，人們都在集思廣益，作各種嘗試，在這些地上開發房屋，利用地理優勢，填補城市住房供應不足，成為了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低價吸引城里人到農村置業，可以帶來農民和集體經濟狀況的好轉，新農村建設所需要的配套基礎設施可以借機改善，老的村莊和生活方式也會有所改變。

（三）購房者在無奈中選擇了購買

小產權房的購買者主要是城市中的中低收入階層、外來務工人員、少部分獨居老人。他們沒有足夠的錢用來購買城內的商品房，而經濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房，他們又不具備相應的購買資格，但他們又迫切需要有屬于自己的住房。這樣小產權房成為了他們的首選，可以花更少的錢解決住房問題，可以遠離城市的喧嘩，更加接近自然。但他們也擔當著沉重的風險。

（四）房地產企業在趨利中從事小產權房的開發

城市化進程的加快，為房地產企業帶來很多機會，同時由于這個行業的高利潤，競爭者數量猛增，競爭也相當激烈，為了開辟新的市場，一部分企業把目光投向了農村這塊凈土，在農村開發房地產，土地成本省掉很多名目，如各種稅費、拆遷補償費，土地出讓金等，這就是說，開發商們不需要太多的資金投入，就可以獲取高額回報，并且由于開發成本低，房價會相對低廉，這對城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的銷售市場前景看好。

二、小產權房明堵暗涌現象存在的原因分析

（一）城市高房價滋生出創新房產

近幾年城市房價一路攀升，購房者已經無法承受高房價的壓力，“房奴”隊伍越來越大，無房者害怕日后房價還會上漲，從而選擇相對比較低廉的小產權房。國家雖然出臺了很多針對高房價的宏觀調控的措施，但效果并沒有充分顯現出來。因而市場上出現了國家住房保障體系之外的各種創新房地產，如城市居民或單位自建房、市民自發集資建房、合資建房、小產權房等等。它們的投資主體、產權性質雖有很大不同，但有一點是共同的，價格相對低很多。受益階層以城市中低收入者或進城務工外來人員為主，用作投資、炒房的比例相對較小，多為自住。

（二）人們的住房需求量增加

住房制度的改革導致人們觀念的改變，經濟的發展讓人們手中收入增加，有能力考慮買房，同時人們對住房要求也在隨著生活水平的提高而提高，居者有其屋，成為了每一個人的夢想。城鎮戶籍制度、就業制度的改革讓更多的農村人走入了城市，加大了城市住房的壓力。而城市由于地域范圍的限制和高效利用現有市地資金不足等原因，向市民供給的房地產總跟不上需求量的增加。

（三）城鄉二元土地制度相關法律存在缺陷

中國《憲法》規定：宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有?！段餀喾ā芬幎ǎ赫厥褂脵嗳艘婪▽w所有的土地享有占有和使用的權利。有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ恨r民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村委會經營、管理。在2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，強調要加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

小產權房的生產和銷售就出現了法律上的缺陷，現行法律不禁止即可行。這樣就給執法帶來了一定的難度。農民被禁止賣房，其實在一定程度上限制了農民資產的盤活。實際上損害了農民的利益，同時也是對資源的閑置與浪費。

（四）城市住房結構不合理

城鎮住房體系包括商品房、經濟適用房、廉租住房和限價房。商品房的修建由于土地的取得是以公開招標的形式，地價成上漲的趨勢，房價也高漲到了中低收入者望而卻步的地步，后三者是國家的保障性住房，但由于供應有限，需求者太多，國家和地方設置了很多條件，必須購買者具備這樣的條件才有資格買房。這樣很大一部分人就被劃定在了門外，他們為了求得一房，甘愿冒各種風險，因為他們買房只是為了居住，所以促成了小產權房市場的興旺。

三、解決小產權房問題的對策探討

（一）解決好城鄉房地產入市的疏通和協調

人們根據自己的經濟實力和生活習慣自由選擇住處，就可以緩解城市房源緊張的局面。所以現實最關鍵的問題是解決土地分割制度，或保持現有制度，但要做好入市的疏通和協調工作，如把小產權房作為廉租房的一種形式，由集體來統一經營和管理，或把小產權房所在區域納入城鄉統一規劃范疇，從土地整體規劃到項目審批、稅費管理、銷售及消費服務，進行全方位的規范監管，讓城鄉房地產一致起來。允許土地和資本、勞動等生產要素一樣按市場經濟的要求，自由流動、自由交易。讓集體土地的流轉和配置更符合市場經濟的一般規律。這也是中國農村改革三十年之后的發展趨勢。

（二）加強宏觀調控，平抑城市房價

降低房價應解決三個方面的問題：一是灰色收入。據南方某地開發商透露：樓盤開發成本只占房價20%，開發商利潤占40%，余下的超過40%利潤全部被相關職能部門“層層消化”掉了。且紀檢部門公布的一些大案要案也佐證了這一點。所以減少權力尋租的土壤，把這40%降下來，城市房價也會大幅降下來，中低收入家庭的購房壓力就會小很多，小產權房的需求量就會自然減下來。二是開發商的高利潤：城市房地產行業的壟斷狀況已是一個不爭的事實，這些“房地產大鱷”們已經暗地里建立起了他們自己的隱性俱樂部，壟斷市場定價權，掠奪市民的錢袋子，獲取高額利潤。打破單一供應者壟斷市場的局面，實現土地供應和房屋供應的多元化，引進競爭機制急不可待。這樣才能使房地產市場形成良性循環。三是城鎮住房結構調整，加大保障性住房的比例。國家和政府要加大經濟適用房、廉租房、限價房等具有保障性住房的供應，為購買小產權房的群體提供足夠多的買得起的房屋，減少高端住房的需求，讓整體房價與人們的經濟狀況相當。

（三）完善相關法律和制度，保護農民和購房者的合法權益

小產權房是是中國城鎮化發展，集體土地法規體系不健全的大背景下產生發展起來的，是一場體制政策和民生的艱難博弈，必須依法依理依情地處置，分門別類區別對待。對于占用耕地建成的違法住宅開發項目，必須嚴肅查處、予以清理，拆除，停工停售，開發商從中獲利的，政府要沒收、罰款，予以嚴懲，并追究有關領導的行政責任和法律責任。以顯示法律的威嚴。對于在農村原建設用地上開發的并已出售的房屋，只要不違背城鄉總體規劃，國家應以積極的態度，保障他們的利益，或以現實的銷售通過辦理一定的手續變為長期租賃，既符合法律，又安定民心?；驅⑵浼{入住房保障體系，轉為保障性住房類，緩解中低收入家庭的住房壓力。

（四）嚴密監管制度

小產權房是處在政府各職能管理部門的交叉點上，從項目立項、施工、銷售等多個環節涉及許多相關部門，這些相關部門的職能定位和工作的協調還有很多不到位的地方，導致現實中監管空缺或不力的情況時有發生。目前農村土地市場會循序漸進的打開，非農建設用地會以各種模式開發各種性質的房地產，小產權房或類似小產權房的房屋開發在整個房地產市場中所占的份額會越來越多，監督和管理上決不能滯后，完善針對農村房地產市場的監督管理，要從源頭控制抓起，房屋的開發立項要符合城鄉統一規劃，把握好建設的速度和布局的科學，施工要確保安全，入市要合法，稅費管理要到位，做好防范各種風險的工作，保護好特別是弱勢群體的合法權益。讓整個農村土地市場科學、有序地發展。

充分利用起農村閑置或低效利用的土地，堅持市場化改革取向，盤活農村土地資產，把鄉土文化和現代文明結合起來，走城鄉一體化發展道路，社會主義新農村一定會建設得更加美好。

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[責任編輯陳風雪]