論房地產開發的成本控制

摘要：隨著世界金融風暴對我國影響的深入，社會公眾對房價下調給予了很大的期望，廣大需求者繼續持幣觀望，購買行為也繼續向后推遲，這使得房地產市場低迷、房地產開發企業面臨較大的困境。房地產的銷售價格依賴于房地產開發成本，加強管理實現房地產開發的成本控制對房地產開發具有重大的現實意義。

關鍵詞：可控成本；不可控成本；價值工程

1 房地產開發概述

房地產開發是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。我國土地所有制存在兩種形式，一是國有土地，二是農村集體所有土地。我國《憲法》規定，城市土地屬國家所有。房地產開發用地必須是國有土地，因此取得國有土地使用權是房地產開發的前提；農村集體土地需由國家通過征用轉為國有土地后，才能成為房地產開發用地。

房地產開發分為土地開發或再開發、房屋開發兩種形式。土地開發也稱為“三通一平”或“七通一平”，是把自然狀態的土地變為可供建造房屋和各類設施的建筑用地，即把生地變為熟地。土地再開發就是不增加城區現有土地使用面積的情況下，對城區原有土地進行再開發即改造，通過一定量資金、勞動投入，調整用地結構，完善城市基礎設施，以提高現有土地的使用功能，提高土地利用效益。

房屋開發，就是在經過開發或再開發、具備建設條件的城市土地上，建筑各類房屋，包括住宅、工業廠房、商業樓宇、辦公用房和其他專門用房。

房地產開發根據其行為目的的不同，分為以經營為目的的房地產開發和以自用為目的的房地產開發兩種。我們一般所說的房地產開發，主要是指以經營為目的的房地產開發。

房地產開發有以下特點：①涉及面廣。房地產開發涉及到建設、規劃、土地、勘測、設計、施工、市政、供電、通訊、商業、服務、房管、園林、環境、銀行等部門，協作單位眾多。②工程項目多。以住宅區為例，住宅區內的工程項目，小的十幾項，大的幾百項，包括住宅及各種配套項目、附屬工程等。③投資量大，綜合成本高。④建設周期長。

2房地產開發成本的組成內容

由上所述，房地產開發涉及點多面廣，其開發成本必然與上述諸多方面都發生著關系。核算開發產品的成本，必須依據上述各個方面明確開發產品成本的種類和內容。房地產開發產品成本按其用途，可分為如下五類：

土地成本：房地產開發的土地其使用權都是通過招標、拍賣、協議等市場行為獲得的，這形成了房地產開發的土地成本。

土地開發成本：指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出，即“三通一平”或“七通一平”所發生的費用。

房屋開發成本：指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出，即開發的各種房屋按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

配套設施開發成本：指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出，即在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、建設資金貸款利息等。

根據房地產開發企業對以上五類成本的控制能力及控制效果，可分為可控成本和不可控成本。

可控成本包括土地開發成本、房屋開發成本和配套設施開發成本；不可控成本包括土地成本、開發間接費。土地成本通過招標、拍賣、協議等市場行為產生、開發間接費中的貸款利息由國家財經政策規定，這些都是房地產開發企業沒有能力控制的。下面著重介紹土地開發成本、房屋及配套的開發成本等可控成本的控制，即各種房屋按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費的投資控制，以顯示成本控制的作用。

3房地產開發成本的控制

3.1實行設計招標或設計方案競選擇優確定設計單位和方案。

工程設計的優劣對工程項目建設的成敗有著重要的影響，所以，在確定設計方案時，必須堅持設計方案的評價，擇優確定設計單位和方案。設計方案的評價包括民用建筑設計評價和居住小區設計評價。民用建筑設計要堅持“適用、經濟、美觀”的原則，并做到下列幾點：平面布置合理，長度和寬度比例適當;合理確定戶型和住戶面積;合理確定層數和層高;合理選擇結構方案。居住小區規劃設計，直接影響到居民的生活環境，同時也關系到建設用地、工程造價及總體建筑藝術效果。小區規劃設計的核心問題是提高土地利用率。

設計方案的優選一般采取設計方案招標或設計方案競選兩種方式。以設計招標或設計方案競選的方式委托設計任務，是為了讓設計的技術和成果作為有價值的商品進入市場，便于打破地區、部門的界限開展設計競爭，擇優確定設計單位和設計方案，達到擬建工程項目能夠采用先進的技術和工藝、降低工程造價、縮短建設周期和提高投資效益的目的。

設計招標或設計方案競選評標時，不應過分追求投標價的高低，應更多的關注于所提方案的技術先進性、所達到的技術指標、方案的合理性，以及對工程項目投資效益的影響。

3.2運用價值工程原理對設計方案進行優化。

隨著設計工作的開展，建設工程項目的構成進一步明確，可以優化的空間越來越小，優化的限制條件越來越多，各階段工作對投資的影響程度逐步下降。因此，建設項目的成本節約最大可能階段就是在建設工程項目設計階段。做好設計的優化工作，對建設成本的節約起到事半功倍的作用。

設計方案經競選后，運用價值工程再對工程設計方案進行優化是房地產開發企業進行成本控制的有效途徑。價值工程是通過各相關領域的協作，對所研究對象的功能與費用進行系統分析，不斷創新，旨在提高研究對象的價值的思想方法和管理技術。其目的是以研究對象的最低壽命周期成本可靠地實現使用者所需的功能，以獲取更佳的綜合效益。

價值工程的目標是提高研究對象的價值，價值的表示式：價值=功能/成本。可見提高價值的途徑有：提高功能水平的同時，降低成本;保持成本不變，提高功能水平;功能水平不變，降低成本;成本稍增加，功能水平大幅度提高;功能水平稍下降，成本大幅度下降。

住宅設計的價值工程分析過程：

組建價值工程團隊，設計團隊應邀請一位價值工程管理專家擔任領導者，指導價值工程管理工作。團隊的組成：1名團隊領導（價值工程管理專家），1名業主代表，1名建筑師，1名承包商代表，1名造價工程師代表。

價值工程研究

價值研究團隊成立后，應著手進行信息資料收集工作。收集各種房屋設計方案的圖紙、說明及相關資料。隨后價值管理研究開始小組討論，以決定與此有關的功能。在分析不同的功能之間的關系的時候，應建立項目功能層次分析模型，并依據此層次分析模型，形成一套評價設計方案的標準。在建立層次模型形成評價標準體系后，接著就是確定每個標準的重要性，過程如下：

業主代表、設計人員和承包商分別根據重要程度對標準分類；對每個標準按0-100分的權重進行衡量；價值工程管理團隊對每個標準進行打分，每個標準合計的總分作為其最初的分數。業主代表、設計人員、承包商的權重分別為0.7，0.2，0.1；最初的分數除以100得到一個0~1之間的數據，這個數據表明標準的重要性，即標準的重要性系數；管理團隊對每個方案進行打分，乘以標準的重要性系數就得到各功能的功能系數；

研究成果分析:在得到功能系數后，根據設計方案的成本計算每平方米的成本，既而得到價值系數。價值系數最高的為最優方案。

價值工程在設計階段采用的主要方法有：經驗分析法，是一種定性的分析方法。使用時與下面的定量分析方法結合在一起，往往能取得不錯的效果;百分比法;ABC分析法即重點分析法，是一種運用數理統計分析原理，按照局部成本在總成本中的比重的大小來選擇價值工程對象的方法;強制確定法，是通過對建筑工程中每一個部位（分部工程、分項工程或工序）或要素的重要程度進行打分，用功能評價系數來計算價值，進而確定價值工程研究的對象。

可以看出，在設計階段實施價值工程的作用：使建筑產品的功能更合理;有效地控制工程造價;避免一味地降低工程造價而導致功能水平的降低，也可以避免一味地降低使用成本而導致功能成本偏高，使工程造價、使用成本及建筑產品功能合理匹配，節約社會資源的消耗。

3.3做好施工過程中的成本控制

施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上總投資費用的95%都是發生在這個階段，因此，發揮技術優勢，做好施工階段的工程投資控制對于實現建設工程全過程成本控制有極其重要的作用。

3.3.1工程變更

由于工程建設的周期長、涉及的經濟關系和法律關系復雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導致項目的實際情況與項目招投標時的情況相比會發生一些變化。因此，出現工程變更成為不可回避的問題。工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設計粗糙，使工程實際與發包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規格標準不符合設計要求等，這些問題的產生給工程造價留下活口因素。所以在施工過程中，必須嚴把變更關，嚴禁通過設計變更擴大建設規模，提高設計標準，增加建設內容等，實行“技術管理、分級控制、限額簽證”的制度。對必須發生的設計變更，尤其是涉及到費用增減的設計變更，應盡早盡快解決，減少損失，否則，勢必造成重大變更損失。

工程變更分為設計變更和其他變更兩大類。為嚴格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴格按變更程序、限額審批實現變更，否則，很難實現投資的控制，加強技術審核，嚴把變更關，是將工程預算控制在概算內的有效途徑。

3.3.2施工圖的繪審

施工圖紙會審，在由施工單位、監理單位、建設單位和設計單位參加的基礎上，還可以邀請專業的中介審查機構共同參加。通過這種圖紙會審形式，不但解決了一系列設計上的問題，而且更重要的是可通過技術和經濟比較，實現設計方案的優化。某小區供熱鍋爐房工程，業主針對本地的實際情況運用全壽命周期理論對地下儲水池和地上水罐的方案進行了技術、經濟比較，最終選定了地上水罐的方案。在1216套住宅的某小區的設計圖紙會審中，優化了采暖集 、分水器的布置位置，不但增大了房間的可使用空間 、提高了衛生間的采暖溫度，而且節約建設資金90余萬元。

3.3.3施工組織及技術措施的控制

施工技術措施對工程造價有很大的影響，因此，施工技術措施的審查，除監理單位和建設單位審查外，還可邀請設計人員參與審查，這樣施工技術方法就和設計意圖做到了有機的結合，從而使施工技術措施更有針對性和時效性。某集中供熱工程中一級管網施工在降水方案的選擇上，結合了當地的實際情況，重點區域有針對性地選擇了深井降水，而不是一概而論地選擇輕型井點降水，加快了工程施工進度，意味著開發成本的節約。

3.3.4工程資金籌措支付及施工進度控制

大多數房地產開發企業都會面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。工程資金的籌措、支付情況對工程的開發成本將產生很大的影響。資金充足、支付及時，就能保證承包單位的施工進度，進而保證整個工程的交、竣工時間和房屋的銷售，使建設資金按計劃回籠，減少建設資金的貸款利息。

3.3.5設計優化工程案例

某集中供熱工程包括鍋爐房工程和16.3公里的一級管網，其中所有的一級管網均為聚異脲酸酯泡沫塑料保溫，埋地敷設。當DN800主管道施工到某小區北鄰時，小區間隔分布的6根DN600排水管道和320米的一級管網形成正交叉，且管底標高均相差在0.1~0.2米范圍內。施工單位及時將此情況反映到開發建設單位，開發建設單位和設計人員進行了溝通，設計人員提出方案1。

方案1：將整個一級管網增加埋深1.1米，使一級管網從6根DN600排水管道的下面穿過。

通過分析這個方案，開發建設單位提出了反對意見，提出方案2。

方案2：DN800一級管網按原設計施工，改成處理6根DN600排水管道。

經濟分析：

方案1：DN800一級管網是沿城區主路敷設，且DN800一級管網和主路的3000*3000*

3000的城區排水暗溝相距2.5米，如果加大DN800一級管網的埋深，應采取下列施工措施：1、保護排水暗溝防止溝壁塌方位移。2、增加地下降水時間。3、增加排水溝壁的滲水的排水。3項施工措施要增加投資132萬元。

方案2：6根DN600排水管道和DN800一級管網交叉處，改成2000*3000的跌水式排水暗溝，每根長度為6米。6條跌水式排水溝投資費用為26萬元。

技術經濟對比：方案2比方案1節約投資106萬元。

結束語

如上所述，房地產開發的成本控制涉及到很多方面，只有很好地做好成本控制，房地產開發企業才有較好的利潤空間，在當前房地產不景氣的情況下才能在“保本薄利”的原則下，以合理的價格促進現有商品房銷售。

參考文獻

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作者簡介：馬劍光，東營綠苑房地產開發有限責任公司董事長，研究生，高級工程師， 幾年來，先后在各類建筑、經濟、技術雜志上發表論文20余篇。