“農地入市”能解困高地價嗎？

為了對付節節上漲的房價，國土資源部開始推行土地新政。 國土資源部目前的調控地價手段主要有二，即禁止大塊土地供應，二是力推農定建設用地入市。

第一個辦法是在大漏洞上進行細枝末節的修補，無濟于事。11月10日，國土部印發《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》。“新目錄”規定，商品住宅用地的宗地出讓面積的上限大城市為20萬平方米，中等城市為14萬平方米，小城市(鎮)為7萬平方米。把土地切割成小塊，總體價格是下降了，但單塊地的樓板價反而可能上升，此種做法只會減少開發商囤地收益，不能讓地價下降，類似于掩耳盜鈴。

真正有效的是農地入市，此舉可大面積增加土地供應。二次房改不如二次土改，顯然有關方面早已認識到，土改是房改的前提。

11月17日，浙江省對外透露，國土部近日已確定在浙江開展農村土地整理改革試點。最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內推廣農村集體建設土地入市，并逐步實現與城市國有土地“同地、同價、同權”的健康流轉模式。從西部新農村試點的效果可以看出，農村集約用地可以增加建設用地面積。

土地供應雖然增加了，但土地財政與土地壟斷供應模式決定了高地價仍然無法緩解。

為了解決預算收入不足，一些西部地區的地方政府已經透支了未來的土地收益。如在建設新農村的過程中，土地收入成為基礎建設過程中最重要的財政來源。如此一來，地方政府推出土地的目的決不單純為了解決高地價、高房價，而是試圖解決新農村建設的費用支出。

地方政府擁有土地定價權，有足夠的能力將土地價格維持在高位。土地一級市場是由地方的土地儲備中心壟斷的，每次推出多少塊地、推出周期有多長，都由地方政府說了算。石油供應增加并不意味著石油價格會下降，同理，土地增加并不意味著土地價格會下降，只要土地與土地定價權被壟斷，供應是可以被人為控制的。

相應的，農地入市降低地價必須具備兩個前提條件。第一個前提條件是地方政府財政不再依賴土地收入，政府能跳出房地產利益圈，才能恢復公正的守夜人的身份。從2009、2010年的情況來看，非常困難。

第二個前提條件是打破土地市場的壟斷，由市場各方共同參與土地定價。這也就意味著，應該解散政府收取土地紅利的土地儲備中心，而代之以更加市場化的主體進行土地市場交易。但情況恰恰相反，目前各地土地儲備中心已經作為“先進經驗”開枝散葉。

最后，在壟斷土地一級市場的情況下，大多數地區推出土地的規劃是不透明的，導致土地的恐慌性搶購。

要恢復地價的穩定，必須建立土地流轉的市場;或者建立公平透明的機制，又或者建立嚴厲又獨立的監管機制。現在除了嚴厲的監管外，其他前提條件統統不具備，試問，地價會漲還是會跌?