葛揚：房地產(chǎn)正逐步回暖

葛揚，經(jīng)濟學博士后。現(xiàn)為南京大學商學院經(jīng)濟學系副主任。經(jīng)濟學教授。博士生導師，國家教育部人文社科重點研究基地一南京大學長江三角洲經(jīng)濟社會發(fā)展研究中心研究員。兼任全國綜合大學《資本論》研究會秘書長。主要從事社會主義經(jīng)濟理論研究和房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究。

《長三角》：在長三角，包括南京、寧波乃至上海在內(nèi)的城市，近期出爐的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)幾乎是一片紅，是否代表了長三角樓市的回暖?

葛揚：2009年春季我們看到了樓市一個上升的趨勢，很多市民覺得樓市是否已經(jīng)回升，我們當時還是覺得應該進一步的觀察。但就現(xiàn)在樓市的形勢來看，樓市的確有已經(jīng)回暖的可能，這次房地產(chǎn)的回升主要是交易量的回升，而不是價格的回升。在五月以前，開發(fā)商還沒有出現(xiàn)拿地的熱情，一直都比較緩慢，很多人因此判斷，房地產(chǎn)市場并沒有因此回暖。房地產(chǎn)的回溫，是否要借鑒過去的經(jīng)驗作為一個標志來判斷，這是我們應該認真考慮的問題。但我認為并不是一定要按照這樣一個標準去判斷，因為以往主要是國內(nèi)經(jīng)濟的因素，而現(xiàn)在除了國內(nèi)經(jīng)濟，另外還受到美國金融危機給我們帶來影響，這種情況是特殊的，也是不可避免的，與以往的房地產(chǎn)市場進行比較并不是很準確。

因此，我們可以說2009年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一個逐步回暖的形勢。

《長三角》：和其他城市相比現(xiàn)在南京的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況是怎樣的?

葛揚：我個人認為，南京這個城市的樓市發(fā)展狀況總的來說是比較健康的，和一些一線城市，上海、北京、深圳等地相比，南京的投資比例會相對小一些，自然泡沫程度也會小一些。因此，南京在今年春季過后就呈現(xiàn)了回暖的跡象，并且這種回暖跡象是快于北京以及上海等大城市。由此看來，每個城市回暖的時間以及回暖的程度都是有差異的。南京的房地產(chǎn)價格是處于比較平穩(wěn)的一個階段的。一些房產(chǎn)的價格也有所提升，但總體來說。提升的幅度并不高。現(xiàn)在別墅的交易量要高于公寓的交易量，出現(xiàn)這一市場形勢的主要原因是因為，房地產(chǎn)市場的這種波動對于高收入人群的影響是比較小的，但對于中低收入的人群來說是有一定影響的，多數(shù)人群會選擇繼續(xù)觀望市場的態(tài)度。總體來說，南京的房價并不是急劇的下降和大跌，而是基本處于一個平穩(wěn)的范圍。

《長三角》：房地產(chǎn)交易量的增加，對開發(fā)商和消費者有哪些影響?

葛揚：對于開發(fā)商來說，一旦交易量增加了以后，資金回籠就快，快速的減輕了開發(fā)商在自己方面的壓力，開發(fā)商的信心不斷增加。雖然土地價格升高了，但開發(fā)商仍舊積極的拿地，是因為開發(fā)商的信心不斷地增加，所以交易量的增加對開發(fā)商是十分有利的。從消費者的角度來看，消費者經(jīng)過2005年以后，消費者變得更加理性，2006～2007年國家不斷地推新的政策出臺，但在房產(chǎn)價格上沒有明顯的回落，反而有所提高，包括稅率提高的幅度也是比較大的。在房地產(chǎn)買賣當中，成本的增加是以往的幾倍，在這樣的一個情況下，就壓制了消費者購房的需求。年初的政策的放寬并未使消費者的理性消失，多數(shù)的消費者還是在觀察房地產(chǎn)的市場價格走向。其實去年下半年到年底的那段時間，我們認為那樣持續(xù)走低的價格，交易量的持續(xù)低迷，使得開發(fā)商的壓力越來越大，在這樣的一個情況下，對于消費者來說是購房的大好時機，但是消費者因為經(jīng)歷了一直以來房價的不斷波動，以及對以往自己吸取教訓的擔心，所以多數(shù)消費者還是選擇了等待。

《長三角》：政策的制定給房地產(chǎn)市場帶來哪些波動?

葛揚：直到現(xiàn)在任何一個政策，實際上對區(qū)位好和品質(zhì)好的房產(chǎn)是沒有影響的，真正影響的是那些區(qū)住和品質(zhì)都不好的房產(chǎn)，例如江北以及江寧少數(shù)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)生的一些波動。所以這次房地產(chǎn)市場波動的主要特征體現(xiàn)為交易量的萎縮，使得房地產(chǎn)市場變得蕭條，而不是反映在價格上。在南京，每年高校的畢業(yè)生比較多，留在南京的大概在15萬左右，而這些畢業(yè)生對房地產(chǎn)這塊的需求量也是很大的。到了五月份以后，房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了一些自主性的需求，這樣的現(xiàn)象也是很正常的，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)性產(chǎn)品，我們可以按照一定的合理的符合資產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)律去給予其限制，但我們不能完全控制其投資力度。

《長三角》：自從國家針對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控之后，給長三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來哪些影響?

葛揚：因為長三角是經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)，也是房地產(chǎn)發(fā)展最火的地區(qū)，所以可以說前幾年政府對房地產(chǎn)進行的宏觀調(diào)控，長三角區(qū)域受到的影響肯定是比較大的，例如在交易量上有明顯的萎縮等。未來房地產(chǎn)發(fā)展的走勢是穩(wěn)步進行的，我國改革開放30年，主要以外貿(mào)出口為中心，但金融危機來襲后，給外貿(mào)出口帶來了很大的影響，所以國家必須得拉動內(nèi)需，但是房地產(chǎn)是最大的最直接的終端消費市場，也是最大的實體經(jīng)濟，這兩個方面促使國家必須在房地產(chǎn)方面做足相應的工作。當然，房地產(chǎn)本身也存在很多的問題，但通過政策的調(diào)整，有可能會推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，并且在推動的過程中使得房地產(chǎn)市場更加健康。在美國等一些國家對房地產(chǎn)的價格都有一定范圍的限制。但在我國目前還沒有這樣的規(guī)定限制，因為我國房地產(chǎn)需求量大，所成在價格方面提升的也比較快。將來也可能會有這方面的相關(guān)規(guī)定，并且也會照顧到各方的利益。同時也會在社會保障方面做一些調(diào)整，但短時間內(nèi)只依靠社會住房保障是不能夠解決一切問題的，關(guān)鍵是要解決最低收入人群的社會住房保障問題。

《長三角》：如果2D09年國內(nèi)經(jīng)濟形勢持續(xù)惡化，將給長三角房地產(chǎn)市場帶來哪些影響?

葛揚：金融危機對房地產(chǎn)市場的影響是肯定存在的，但我個人認為并不是最直接的影響，因為外國將資金直接引入中國境內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)的比例并不是很大，所以從這樣一個角度看，金融危機對我們房地產(chǎn)市場的影響并不是很大。實際上受金融危機影響的只是部分人群，一般外貿(mào)企業(yè)和進出口行業(yè)受金融危機的影響還是比較明顯的，但這并不能代表金融危機影響了全部民眾。

《長三角》：長三角房地產(chǎn)市場的變化會影響到長三角整體的經(jīng)濟走向嗎?

葛揚：我們可以從整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看這個問題，這只是一個緩兵之計，我們可以通過房地產(chǎn)的發(fā)展來渡過金融危機這個難關(guān)，暫時推動長三角經(jīng)濟，但是我們不能為了渡過金融危機，就一直依靠房地產(chǎn)的發(fā)展進行支撐，在整個發(fā)展的過程中，我們要考慮長期的發(fā)展戰(zhàn)略，因為對長三角來說，經(jīng)過長期的發(fā)展，要進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級，特別是表現(xiàn)在高新技術(shù)的方面，在同一個時期資金是有限的，所以是不可能將資金同時投入到房地產(chǎn)與高新技術(shù)的。對一個地區(qū)或一個國家來說長期的發(fā)展戰(zhàn)略會影響其未來的發(fā)展道路。但對于長三角這樣的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)來講，必然需要有戰(zhàn)略方面的長遠考慮。

《長三角》：根據(jù)調(diào)查，多數(shù)市民認為不斷升高的房價只會透支民眾的購買力，您對此有何看法?

葛揚：因為房產(chǎn)的主要的消費者還是一般居民，所以要盡可能的開發(fā)帶有保障金的住房。房價過高的確給普通居民特別是低收入人群增加負擔，超出了他們的經(jīng)濟負荷，但是并不是代表就要通過調(diào)控將房地產(chǎn)價格大幅度降低，因為這樣只是在用一個錯誤的方法解決一個錯誤。最后的結(jié)果就是錯上加錯。所以現(xiàn)在最好的辦法就是使得房地產(chǎn)價格處于平穩(wěn)，而不是讓房地產(chǎn)價格處于忽熱忽冷，忽高忽低的狀態(tài)，這樣是很難讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。作為開發(fā)商既要考慮到自己的眼前的利益也要考慮到長遠的利益。才能使自身在發(fā)展的道路上走的更穩(wěn)更快。

《長三角》：房地產(chǎn)的發(fā)展對長三角區(qū)域經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起到什么作用?

葛揚：房地產(chǎn)十多年的發(fā)展，對長三角區(qū)域經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都起到推動的作用，同時由于房地產(chǎn)剛剛起步，存在很多的不足，因此它給國民經(jīng)濟的發(fā)展做出很大貢獻的同時也帶了一些問題。這次國務院發(fā)改委提出“十大振興行業(yè)”中，并沒有提及房地產(chǎn)行業(yè)，很多開發(fā)商因此感到疑惑不解。我個人認為從我國整個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟長期發(fā)展的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)可以作為國家的基礎(chǔ)行業(yè)。但是作為資助性行業(yè)，一定是階段性的。因為房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型行業(yè)，它所吸收的資金是相應的，同時房地產(chǎn)行業(yè)是一個技術(shù)含量并不高的行業(yè)，因此作為一個國家和地區(qū)的長期發(fā)展，應該考慮到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性，因為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性從戰(zhàn)略的角度上講能夠帶動我國的自主創(chuàng)新，能夠為我國國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。