七折之癢

房貸新政刺激了整個樓市，但房貸利息的波動卻是樓市興衰的另一根神經。近兩三個月來，樓市再起熱點，人們看到的是：各商業銀行根據央行政策出臺“細則”卻動作遲緩，附加條件令人眼花繚亂，廣大購房者怨聲載道。央行出臺的“房貸利息七折新政”，一頭撞上了銀行們的“軟抵抗”。

隨著全球金融危機席卷而來，等待著中國房地產業的，是從“泡沫”進入“冰窖”的一次旅程。而國家為了刺激內需，新政頻出。2008年10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%，此舉無疑吹響了“救市”的號角。

然而，自央行新政出臺以來，各大商業銀行卻遲遲未見動靜。直到新年鐘聲敲響之時，各大行才終于松口，愿意以七折的利率向存量房客戶提供貸款?？蓮碗s的申請程序，以及苛刻的條件，將大量存量房客戶擋在了門外。央行出臺的“七折新政”，一頭撞上了各商業銀行的“軟抵抗”。

10月維新

這一輪房地產政策的調整，始于2007年9月。當時對于一路飆升的房價，中央政府祭出了控制二套房貸的絕招。隨著嚴厲的宏觀調控手段，原本火熱的市場迅速進入冷凍期：成交量急劇萎縮，原本高歌猛進的房價，也變成了被套上韁繩的野馬。

然而，隨著金融危機席卷而來，在刺激內需的壓力下，國家不得不嘗試再次放松房地產政策。2008年10月22日，財政部、人民銀行、國家稅務總局，連續出臺促進房地產市場發展的政策，力度之大，在業內被稱為“10#8226;22新政”。

“10#8226;22新政”及其后續政策的具體內容，除了央行出臺的“房貸利率七折”，如下幾條也至關重要：從2008年11月1日起，個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫時統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27%；明確支持地方政府救市。

無疑，中央一系列強力提振市場信心的手段，迅速激起了廣大購房者的熱情。其中，人們關注得最多的，就是央行“房貸利率七折”。如果按房貸尾款100萬元、貸款期20年、原本實行的首套房八五折的貸款利率計算，購房者須支付利息100萬元左右；而按照基準利率的七折計算，購房者所支付的利息約為83萬元，可為購房者節省17.82萬元的利息。優惠幅度之大，不言而喻。

面對如此重大的惠民政策，各個商業銀行卻似乎準備與央行“對著干”：在政策頒布的第一個月內，銀行們始終沉默不語。對于國內各商業銀行來說，這是一個十分艱難的選擇：一方面，各銀行希望大家都不搞優惠，你好我好大家好，共同賺取最大的房貸利息；另一方面，又覺得自己要是先下手為強，率先實行七折優惠，才能吸引更多的客戶。

“銀行的這種心態是個‘囚徒困境’，博弈的最終結果仍然是各家銀行都要降低利率。”對此，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇教授表示，“只要有一家銀行打破沉默，實施７折的存量房貸優惠政策，其它銀行為了防止失去市場份額，必然會紛紛效仿。”

仿佛為了印證郭教授的論斷，11月初，光大、民生等中小銀行當上了“第一個吃螃蟹的人”，率先宣布給客戶辦理利率七折優惠的措施。一時間，兩家銀行的貸款人歡欣鼓舞。直到12月底，陸續有其它一些股份制銀行給出了相關政策。畢竟這些銀行覆蓋到的人群只處于一個狹窄的區間之內，更多的人們，仍執著地對占據房貸市場大部分份額的國有銀行翹首以盼。

終于，在股份制銀行的步步緊逼之下，四大國有銀行也紛紛松口：1月初，建行和中行出臺相關細則；1月16日，工商銀行成為最后一家宣布“七折”細則的銀行。然而，就在人們高呼“翻身房奴把歌唱”，如潮水般涌向銀行營業大廳時，卻一個個都傻了眼：天上不會掉餡餅，但有可能掉鐵餅……

撲朔迷離的“附加條件”

由于央行的政策只提到“房貸利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍”，并未規定每家銀行都必須按照“七折”來執行。這個具有彈性的政策，就為銀行提供了“發揮”的空間。

小李是來自重慶的一名購房者，前年買的房子。月收入還不到3000元，每月卻要還1000多元的房貸，日子過得緊巴巴。這次“七折”，讓小李覺得自己終于等到了春暖花開，沒想到一打聽，事情卻遠不是那么簡單。在他辦理貸款的開戶行——招商銀行某支行要求，貸款人必須本人向銀行提交書面申請，否則就強制性按老的政策八五折利率繼續執行。此外，貸款人還必須滿足兩個條件：第一，是沒有不良記錄的優質客戶；第二，要貸款金額在30萬元以上的客戶。

憑什么要30萬元以上？央行宣布的政策中并沒有這一條，小李對此很費解。按照重慶的房價，貸款額達到30萬元以上的人，幾乎都是購買的90平方米以上的大戶型，而小李購買的只是一套小戶型，房屋總價都不足30萬元。難道買小戶型的人就沒有享受利率七折的權利了嗎？

既然有機會申請到七折，他不想就這樣放棄。1月19日，小李決定去銀行問個清楚。而銀行工作人員解釋說這是“上面的規定”。對方告訴小李，這里還有個途徑能打到七折，那就是招行的“金葵花”客戶，即存款要達到50萬元以上的客戶?！拔乙?0萬，還貸什么款？”小李非常氣憤，失去了最后的耐心，就留了電話給銀行經理，建議銀行出個公告：哪些能享受什么折扣，清楚明了。這回對方倒是回答得很爽快，一有消息就會通知他。

當天下午，一個自稱負責人的銀行人員又給小李來了電話，一通什么彈性、政策，弄得他云里霧里。小李忍不住打斷對方：“直接點，公示還是不公示？”電話那頭同樣有些不耐煩了，最后說了一句“不公示”，便掛斷了電話。

以上只是許許多多購房者到銀行辦理房貸七折申請時，遇到的尷尬中的一幕，銀行工作人員對購房者的推諉遠不止于此。不獨招行一家，對大多數前來咨詢的人，各大銀行的工作人員一般都將“拖字訣”進行到底，要么說經辦人員開會去了，不在；要么讓客戶等著，但無法說清楚要等多久；要么給一個電話，但電話總是長期占線；更有甚者，一位購房者前往農行某支行咨詢時，工作人員借口上洗手間，居然一去不復返……

如果說銀行工作人員故意敷衍貸款人，這似乎還有些牽強，畢竟也是照章辦事。然而，這“章”究竟從何而來？

從目前來看，各銀行總行給出的政策除少數銀行是“符合條件者自動調整”外，其余均為“可以申請”。但在具體申請的細則上，各銀行“奇招”頻出：

據了解，為預防存量客戶“跳槽”現象，不久前上海幾家大型銀行簽訂了一份“君子”協議，共同“封殺”存量房貸客戶為尋求利率七折而申請無交易轉按揭的行為。

一些銀行支行通過打“擦邊球”的方式，只滿足一部分“優質客戶”的要求。如果手頭有其它房產或貸款結清的客戶，其收入來源穩定，向銀行申請房貸基本上能獲得理想的利率優待。各銀行給優質客戶還定有若干“標準”，如“貸款人是事業單位處級以上的干部”、“個人凈資產300萬元以上”、“銀行存款達到一定額度且3個月以上”等。

當記者致電招商銀行95555客服熱線時，客服人員表示，存量房貸利率七折優惠申請要具備的條件之一，是“以往對招行的貢獻程度”。而中行上海某支行開出的申請七折利率優惠的條件，其中一條竟然是：辦理10張該行信用卡。

除了以上兩家銀行，經記者調查發現，各大商業銀行支行的細則已有數十個“版本”之多。不但同一家銀行在不同的城市出臺的細則大相徑庭，即使同一個城市同一家銀行，各支行的政策也不盡相同。某國有大行上海分行的表態是，“總行要求優質客戶可享受七折利率優惠，我們也據此下發到支行，是否優質客戶則可由支行判定。”

房貸“暴利”

對于央行強力的刺激手段，各商業銀行并無公開抵抗的舉動。但自2008年“10#8226;22”房貸新政以來，各家銀行想方設法一拖再拖。有購房者抱怨說，在無形之中，銀行又多收取了幾個月的利息。為什么一個原本良好的愿望卻難以得到順利的推行？

不妨從銀行的利益鏈上進行剖析。

國內銀行的主要利潤依賴于貸款業務，而個人信貸業務已成為國內銀行主要的利潤來源之一和競爭的熱點。有業內人士透露，目前在銀行業中，房貸占總貸款額的20%，個人房貸款利息獲得七折優惠，加上未來央行利率繼續下降的預期，將導致銀行業的利潤空間收窄。

目前國內存量房貸余額高達3萬億元。按照去年12月22日公布的利率計算，5年以上貸款年利率為5.94%；而目前“首套房產”、“所購房子在90平方以內”的房貸者可獲得八五折利率優惠。由此計算，國內銀行業在“七折利率優惠”前每年該部分的房貸利潤為2397億元；而執行“七折利率優惠”政策后，銀行業的該部分所得利潤為1974億元，受到了擠壓。如果剔除掉一些無法享受優惠的貸款，粗略預計銀行業一年被擠壓掉的利潤在150億～200億元之間。

“保守估計，或許只有10%的存量貸款能享受到這樣的優惠。作為銀行，到嘴的肥肉不會輕易吐出去的?！睋啥寄成虡I銀行內部人士透露，經過2008年5次降息后，現階段5年期以上貸款年利率為5.94%，七折優惠后，利率僅為4.158%，與目前5年期存款利率3.6%相比，只有0.558個百分點的利差，再除去銀行經營的各種費用，銀行幾乎沒有多少利潤空間。

“所以成都的各大商業銀行對于‘七折’這個事情，都是能拖就拖，我們現在也在給客戶辦理，但真正能辦下來的，可能不到百分之一?！痹撊耸空f。

中國銀行業房貸業務曾經享有的高利差原本就非業界常態。從全球范圍看，以房貸業務為代表的傳統商業銀行業務，早已進入微利時代。在國外主要市場，銀行房貸的利差都在1厘以下。

相對于國外銀行房貸業務的微利，國內銀行因受惠于央行多次加息政策和房地產市場的狂熱，前幾年房貸業務的利差竟然一直維持在2厘左右！但目前經濟景氣的下行和寬松貨幣政策的實施，貨幣市場的流動性日漸充裕，導致房地產投資需求依然低迷，代表資金成本的房貸利率必然下行。換言之，在所有行業都不景氣的年代，曾經被保護政策“寵”慣了的銀行業，不可能再像以前一樣歌舞升平。

分析人士指出，房貸進入微利時代，對消費者而言絕對是一件好事。中國的銀行業雖然倍感痛苦，但卻可以在痛苦中獲得成長的契機。與世界成熟銀行相比，目前，中國銀行業的利潤來源仍顯得非常單一，中間業務占比不到20%。這其中很重要的原因就是有“中國特色”的高利差，讓中國銀行業喪失了業務拓展的動力。

實際上，今天的房貸市場已非四大銀行壟斷的天下，而是各家中小銀行激烈競爭的大蛋糕。七折之后的房貸利差雖然降到了0.558厘，但依然是銀行信貸業務中風險最低的優質資產，2008年中期上市銀行披露的個人住房貸款不良率均在1%以下，所以銀行一方面擔心利潤損失，但另一方面，更擔心房貸客戶流失。在此背景下，銀行很難結成價格同盟。不少地區，各銀行之間轉按揭客戶爭奪戰已進入白熱化。

反復“難產”

“國有銀行本身已經占據了大部分市場份額，又有諸多政策限制，他們的積極性是要差一些。但對于股份制銀行來說，他們恰恰想利用這次機會，即使犧牲一點利潤，也希望能借此擴大市場份額。”一位房地產業內人士向記者透露，在去年年底國有大銀行都對執行七折利率的政策三心二意之時，民生、光大等股份制銀行，不但可以自動轉為七折，并推出免費辦理同名“轉按揭”來挖墻腳，正是直指國有銀行的“存量房貸”。

一方面是銀行業內部的利益博弈，另一方面，廣大購房者越來越熾烈的憤怒，也使得銀行壓力倍增。一個典型的例子就是，工商銀行七折細則的反復。

1月16日，作為最后一家拿出細則的銀行，工行公布的細則宣稱，自2月1日起，滿足條件者其優惠利率將自動轉為七折。

2月2日，有多名貸款人反映，他們在向工行咨詢時，得到的答復是：目前存量房貸利率不能優惠。據工行重慶分行透露，臨時“推遲”已出臺半個月的存量房貸政策，原因在于工行總行臨時下發緊急通知，要求各地分行暫不執行這個規定，“具體辦法和執行時間將等待總行進一步通知?！?/p>

在收到第一個通知后，不少工行支行信貸部門已經和很多2月1日當天為還款日的客戶打了招呼，如此變故，讓工行自己人也措手不及。有消息稱，工行之所以緊急叫停是因為系統未準備好故延期執行，但該消息并未得到工行總行證實?！澳壳翱傂猩形垂純灮莘抠J實施時間表。”工行北京分行相關人士當日稱。工行內部人士還建議客戶，最好不要自作主張按七折優惠還貸，以免因還款不足影響信用記錄。

工行“爽約”，一時間輿論大嘩。有購房者甚至喊出“做人不能太工行！”以此對工行的出爾反爾進行抨擊。2月4日，工商銀行又發布消息稱，經過緊張細致的準備，目前各項相關工作已就緒，定于2009年2月10日對符合條件的存量個人住房貸款利率通過計算機系統統一調整，享受0.7倍的優惠利率。

為何工行原有方案“難產”？目前，已有各種版本的傳言充斥于市場。據某門戶網站的調查顯示，在近15000名參與者中，有超過70%的網友將原因歸結為“七折房貸利率優惠不利于工行經營業績，所以難出臺”。

為一己私利不顧民眾的利益，這顯然是廣大購房者無法忍受的。在越來越強烈的抗議之下，許多銀行逐步放低了門檻，陸續開始辦理“七折”業務。如招商銀行重慶分行、重慶農村商業銀行，已經無需客戶申請，從2月1日起，系統會為符合條件的客戶自動打七折。然而，真正執行優惠利率的銀行有多少，依然不得而知。

不過，經過記者深入了解發現，銀行遲遲不肯實施七折利率的原因，還不僅僅在于其對銀行出于利潤方面的考慮，更深層次的原因，還在于目前政策的不明朗。

政策博弈

在之前國家的宏觀調控和金融風暴中，感覺到寒意的不僅僅是房地產行業。這根巨大的利益鏈條上，還有地方政府的一席之地。2007年土地出讓金約占地方財政收入的30%。再加上各種附加在土地及房產上的稅費收入，地方政府近60%的收入源于房地產。所以一開始地方政府“救市”的態度就很鮮明。

然而，地方的救市舉措大多毫無成果，在行業以及相關部門的多番“請旨”后，中央政府終于重磅出擊。在2008年10月下旬出臺了第一波的救市措施，希望確保經濟增長，又要提高中低收入人群住房購買力。

一波未平，國家的第二波救市措施又順勢出臺。2008年12月17日，國務院發布了《促進房地產市場健康發展措施》（即“國六條”），限制措施進一步寬松。

而“國六條”中最令開發商歡呼雀躍的是，中央明確地方是救市的主力。幾乎與此同時，一系列此前頗有爭議的救市措施正在各地方醞釀。購房退稅、減免預征土地增值稅，甚至一些地方出現了返還“土地出讓金”的做法，這些“大膽”的做法明顯觸及中央政府的底線。

“今年（2009年）地方政府不許再越權出臺稅收、財政等刺激房地產市場的政策。”1月9日，住房和城鄉建設部部長姜偉新的表態，讓各地醞釀的重磅救市方案紛紛卡殼，此前重慶等城市高調計劃的購房退稅措施多半要無疾而終。

2008年12月，“國六條”才明確將救市權力下放給地方，沒想到一個月不到就加上了一個緊箍咒?！捌鋵嵾@也是中央政府對于房地產的一貫態度，各部委間很難達成一致?！币晃恢檎咧毖浴?/p>

地方政府與中央政策的博弈，造成了各地銀行的左右兩難。因此，有投資機構分析報告指出，房貸細則出臺多有不順，農行2008年10月28日在其網站掛出細則后當日撤下，29日再次掛出，而光大總行11月3日下發緊急通知，全面叫停實施細則（光大的細則中，放松了二套房貸款）。銀行觀望情緒主要產生于政策的模糊性，具體細則出臺的標準不太好把握，需要在爭取客戶、存貸利潤和控制風險之間找到一個較好的平衡。

可以預見，隨著國內外經濟形勢的變化，中央各層面圍繞房地產行業的爭議以至于政策，還會不斷演變調整。

（本文采訪視頻詳見商界財視網）

編 輯 陸珂

E-mail：bl@caistv.com