房市調控為何難逃怪圈

只要當前金融體制和財政體制不作深刻變革，地方政府土地財政的-模式不改變，政府與民爭利的格局就不太可能改變

改革開放三十年的經驗告訴我們，只要有政府參與爭利的產品，容易出現“一管就死，一放就亂”的局面。上世紀80年代末、90年代初，一般商品如鋼材、水泥、家用電器、汽車等緊俏商品，只要是憑證購買或者進口需要批文，就一定存在黑市，在“倒爺”參與炒作的情況下，此類商品的價格就可以被絕對地扭曲；而在1992年以后，當金融、土地等要素產品市場逐步開放，同時又存在審批制度時，也會出現供不應求的矛盾而導致價格扭曲的現象。早期股票市場火爆，就與證券市場上市公司供給量過少有關；當前土地和房地產市場存在的價格扭曲現象，也與地方政府與民爭利不無關系。

在分稅制下，地方政府的財源主要依賴土地，如果土地市場不活躍，地方財政就必定吃緊。而與土地密切相關的房地產行業屬于資金密集型的行業，因為土地供應事實上是壟斷的，只要有足夠的資金推動，地價和房價可以持續上漲下去。所以，資金成為一切資產漲價的必要條件。但這兩種資源分別控制在中央政府和地方政府手上，中央政府管錢，地方政府管地，利益差異導致兩者的政策步伐難以一致。

但地方政府的土地供應又受到三種因素影響，一是中央政府管死18億畝耕地，管住地方政府的大幅土地拍賣(單個項目超過1000畝需要中央政府審批)，因此，土地供應總量目前處于一個相對偏緊的狀態。其二，隨著科學發展觀的深入和對農民維權的加強，地方政府在征用土地時越來越少使用強制措施。農民對土地補償的預期提高，農民的談判能力也在提升，地方政府在征用土地時需要花費的時間、精力、金錢越來越多，地方政府征用土地的成本在提高、征用土地時間延長、征用土地的難度加大，因此，土地供應在房地產市場出現反彈時明顯地滯后于市場需求。換言之，房地產市場需求是即時的，而土地供應則是滯后的。其三，銀行作為中央政府貨幣政策的貫徹機構，對地方政府只提供大型基礎設施建設貸款，而很少提供土地儲備貸款；對房地產企業卻降低了項目資本金的比例，對居民降低首付比例以及貸款利率，即對土地的需求者提供融資優惠，而對土地供應者實行資金限制，使得資金在房地產市場出現錯配。

在以上三大因素的推動下，2009年第二季度在全國范圍內形成了“錢多地少”的局面，房價屢創新高、地王不斷出現就不足為奇了。最近兩年的經驗告訴我們，管制房價和管制地價都沒有用，只有管住貸款才起作用。所以，在房地產短期過熱的當下，中央政府首先想到的是規范二套房貸政策，收緊對購房者的貸款，另一方面，早先出臺的降低開發商資本金水平的政策繼續生效。其結果，可能在兩到三年后重新形成房地產市場短期的供過于求，房地產市場回復到滯銷的局面中去。此即所謂的“一管就死”。而一旦放松對購房者的貸款，即刻可以讓房地產重新恢復火爆，此即“一放就亂”。

只要當前金融體制和財政體制不作深刻變革，只要地方政府土地財政的模式不改變，政府與民爭利的格局就不太可能改變，對房地產宏觀調控仍不可避免地陷入“收放循環”的怪圈。在全球金融危機和中國出口持續下滑的情況下，政府調控房地產市場的目標是讓房價不要上漲過快，而不是希望房地產市場立刻蕭條。但溫和的調控未必能產生良好的效果，泡沫繼續吹大的結果是引爆下一階段的嚴厲調控。從這個意義上看，房地產市場價格的不確定性變化風險正逐步加大。