觀察

中國的樓價和土地政策

最頭痛是央行拜美國的聯(lián)儲局為師，利率應(yīng)該由市場決定，央行或政府不要管

張五常

這幾個月中國的樓價上升了不少，也升得急。主要是商業(yè)地區(qū)。工業(yè)區(qū)的樓價還不怎么樣。兩個原因。其一是利率下降了不少，而樓價歷來對利率的變動很敏感。其二，在國際金融危機下，外地投資者要找避難所，跑到他們認為是比較安全的神州看看，見到大城市的樓價比國際大都市的還算偏低，就下注了。可喜的是，在這次金融危機的陰影下，中國放寬銀根就容易地見到樓市大升。這可見神州還沒有大中毒資產(chǎn)之計，也可見中國的經(jīng)濟發(fā)展是有了很不錯的基礎(chǔ)了。

樓價的經(jīng)濟分析是深學問。篇幅所限，這里只能分點略說。

一、樓價上升主要因為地價上升。人口密度、經(jīng)濟情況、土地供應(yīng)等因素皆老生常談，而遠為復(fù)雜的是政府的土地政策會有決定性的影響。

二、一個國家的經(jīng)濟發(fā)展起來，人民的財富增加總要找些投資項目放進去。一般而言，土地或樓宇是最可靠的財富累積的選擇。房地產(chǎn)本身有用途，有租值或使用的收入，遠沒有股市那樣難于調(diào)查、難以明白，受騙的機會大減。有誰不知道房子是可以住的?

三、經(jīng)濟發(fā)展起來，人民的收入增加，財富是收入以利率折現(xiàn)，也跟著增加。人民把財富放進房地產(chǎn)去是自然的選擇。然而在本文的第十點可見，政府操控利率可以嚴重地擾亂這個重要的經(jīng)濟規(guī)律。另一方面，政府的土地政策、貨幣政策及其他政策，可使房地產(chǎn)之價急升或暴跌，無端端地發(fā)達或破產(chǎn)的人無數(shù)。我們喜見因為經(jīng)濟上升而樓價上升，但政府的政策處理失當可以是悲劇。90年代后期中國的樓價暴跌，破產(chǎn)者無數(shù)。但我解釋過，那是朱镕基要杜絕權(quán)力借貸的宏觀調(diào)控的效果，大家要接受。

四、香港選走高地價路線，是玩火游戲，這里不評。中國大陸的局限條件與香港的是兩回事，不應(yīng)該搞高地價政策。問題是，中國整體的經(jīng)濟發(fā)展，人口怎樣分布有關(guān)鍵性。如果珠三角及長三角的樓價夠低，人口會密集在這兩個區(qū)域，對國家的經(jīng)濟整體可有大害。原則上，這兩區(qū)還可以大量地增加樓房的土地供應(yīng)，壓低樓價。這兩區(qū)的人口密度是應(yīng)該比較高的，樓價也應(yīng)該比較高，但從整個國家的利益看，這兩區(qū)樓價應(yīng)該高多少，我想了很久也沒有簡單的答案。

五、原則上，樓價上升是好事。這反映著經(jīng)濟的財富或租值上升，人民的生活有了改進。除了處理人口分布，這原則不容許土地政策刻意地推高樓價，也否決政府壓制樓價的上升。同樣，政府抽物業(yè)的資產(chǎn)增值稅有壓制樓價的效果，屬不智。

六、中國可以在撤銷資產(chǎn)增值稅的前提下，考慮每年抽0.5%的物業(yè)稅，這類稅收政府要說明用途，也要與其他稅項分開。最適當?shù)挠猛臼浅鞘兄伟才c清潔。

七、樓價上升，窮人怎么辦?歷史的經(jīng)驗，是樓房的出租市場會解決這問題。我反對政府提供廉租房，理由解釋過了。如果政府一定要出手助窮人，出售近于免了地價的居屋是較佳的選擇。也頭痛，因為貪污的行為難免，而這類房子的建造一般偷工減料，天雨屋漏，而短樁等故事會傳遍天下。說到底，協(xié)助窮人的最佳法門，還是盡量提供他們自力更生的機會。

八、沒有好理由禁止或約束外籍人士在中國購買房子。中國人是賺了他們的錢，賺了他們帶來的知識，而炒買炒賣對賭，一般而言老外斗不過炎黃子孫，所謂猛虎不及地頭蟲是也。日本仔當年不是在美國的房地產(chǎn)損手頻頻嗎?

九、還有一個重要但難度極高的土地政策問題。1980年代到90年代中期，中國的條件相若的土地，不同用途的回報差距很大:用作工、商業(yè)的回報率遠高于農(nóng)業(yè)的。可幸的是，到了90年代后期，縣際競爭制度的普及發(fā)展，帶來了驚人的改進，是大中國經(jīng)濟奇跡出現(xiàn)的一個主要原因。整個問題我在《中國的經(jīng)濟制度》那小書中有頗為詳盡的分析。在土地使用這個話題上，兩年多前北京上頭增加了對縣的約束，不對，但最近有轉(zhuǎn)機。我打算再作一次調(diào)查。

十、今天看，最頭痛是央行拜美國的聯(lián)儲局為師，不斷地把利率調(diào)上調(diào)下。見人家闖了大禍，我們?yōu)楹芜€不痛改前非?利率是應(yīng)該由市場決定的。央行或政府不要管。近幾年央行處理與操控利率做得不對。

(本文因篇幅所限，有刪節(jié)，標題為編者所加)