我國城鎮實施住房反向抵押貸款的現實意義研究

摘要我國城鎮人口老齡化趨勢嚴重，在“未富先老”的國情下實施住房反向抵押貸款無疑是一種緩解養老壓力的新方式，根據我國國情，從不同角度探討我國城鎮實施住房反向抵押貸款的重大現實意義。

關鍵詞人口老齡化養老模式改革現實意義

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

1 住房反向抵押貸款概述

所謂的住房反向抵押貸款就是指已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。它使得借款人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。即“抵押房產、領取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。

2 我國城鎮實施住房反向抵押貸款的背景分析

我國人口老齡化日趨嚴重，據2005年全國1%人口抽樣調查主要數據公報顯示:2005年我國60歲及以上人口占總人口的11.3%。按照聯合國制定的“60歲以上老年人占總人口的比例達到10%，或65歲以上老年人占7%，即開始進入老齡時代”的標準，我國完全步入老齡化社會。預計到2050年，我國老年人口將超過4億，占總人口的比例將達到30%以上，這意味著中國社會將從輕度的老齡化轉為高度的老齡化。與此同時，我國的人口自然增長率和生育率從20世紀60年代開始都在迅速下降，嚴格的人口出生政策及老齡化速度的加快，使得中國人口的年齡結構將出現失調問題，預計到2050年，老年人口的撫養比將從本世紀初的20%上升至超過50%，而符合國際標準的合理負擔應低于20%。

我國人口老齡化程度的不斷加深將對社會經濟發展和人民生活等各個領域帶來廣泛而深刻的影響。因此在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養，確保他們的生活質量就成了擺在全社會面前一個亟待解決的問題。

目前我國較多采用居家養老和社區養老，但不管選擇哪種養老方式，都必須以資金為后盾。養老保障較多考慮養老保障基金的籌措、使用、監管，這是必要的，但卻涉及面過于狹窄。而且問題在于如果僅靠當期征繳的養老保險金和財政補助來維持養老金的支付，養老保險金的缺口將越來越大。據已公布的資料顯示，為填補養老金的短缺，截止2008年底，我國全年共發放養老金7390億元，中國養老保險制度能否可持續發展，也成了老年人的心病。因此，必須尋求新的適合中國國情的新型養老保障方式。

從發達國家的實踐來看，住房反向抵押貸款方式，能夠鼓勵老年人消費自己的住房資產，擁有穩定的收入流，又沒有改變住房的使用權，提高了老年人的養老保障水平。

據第五次人口普查對住房擁有率的調查顯示，中國城市人口中購買房屋居住的占城市家庭人口的45.2%。另外還有26.8%的城市人口自建住房，因此，城市中擁有住房的家庭戶達到72%。自有住房的擁有者中主要的一類人為持有一生積蓄購房的老年人。相比于中國老年人口多，老年人口撫養比大，住房擁有率不斷上升的局面，我國的住房貸款品種則比較單一，只有個人按揭貸款和公積金貸款兩種，遠遠不能滿足我國城鎮居民對住房金融的需求。

因此，立足于我國老年人擁有住房情況，構建適合于我國國情的住房反向抵押貸款機制，符合發達國家的成功經驗和我國的客觀實際，可以迅速而規范的推進養老模式改革進程。

3 我國城鎮發展住房反向抵押貸款的意義

3.1 我國城鎮實施住房反向抵押貸款具有較重要的理論價值、應用價值和現實意義

(1)反向抵押貸款涉及到房地產經濟、社會保障、金融保險、制度經濟學等學科的理論與思想方法，是對這些相關理論以反向抵押貸款為紐帶的重新組合與融匯;反向抵押貸款將金融、保險、投資等不同金融工具相聯接并有機融匯，形成了新的金融保險產品，實現金融保險工具創新，突破目前嚴格的分業經營體制，并推動銀證保合作及混業經營在我國房地產領域的實現。

(2)老年人以自有住房作抵押，可以有效解決養老資金來源，同時將養老保險、社會保障與購房養老相結合。據統計，截止2009年底我國住房抵押貸款已經達到48955多億元，不良資產率不足1%。而且一旦房子收回，就不是不良資產，這個比例將趨近于零。因此，實施住房反向抵押貸款就為巨額保險資金和銀行資本尋找到既安全又收益穩定可靠的投資出路。這既使得養老有了經濟保障，減輕了國家在社會保障方面的壓力，也促進了銀行、保險公司等金融機構的業務拓展。

(3)住房反向抵押貸款不但可以增加老年人的養老收入和可變現資產，提高老年人的生活質量，同時也激活了房地產交易市場，刺激了年輕人對房地產的投資及房地產二級市場的繁榮，而且對國家實行最嚴格的耕地保護政策，以及對房地產增量市場的宏觀調控提供了保證。既是黨的十六大報告中提出的發展目標，又實現了“居者有其屋”，也是我國國民經濟新的經濟增長點。

目前，我國的社會保障體系還不是很健全，而獨生子女政策推行的積極效應固然已很明顯，但其負面影響也在逐步顯現，老齡化、老人高齡化問題正以比國外快得多的速度迅速出現。所以，這一新的住房反向抵押貸款模式在我國的實施，不論是從實施的迫切性還是從社會意義上看，都更甚于其他經濟發達國家，所以，應使其在城鎮居民養老生活中真正發揮相應的作用。

3.2 符合國家或地方科技發展規劃、產業政策的情況以及促進我國房地產市場可持續發展的意義

我國實施住房反向抵押貸款完全符合國家或地方科技發展規劃、產業政策的要求。早在2003年6月，中國保監會有關負責人曾明確表示:“通過向保險公司反向抵押獲取養老金，是國際上解決老年人養老問題的一種方式。目前中國的保險公司尚未開發此類壽險產品，但保監會正在與有關部委協調，組織有關保險公司研究此類壽險產品”。對于國家來說，由于“反向抵押貸款”能增強老年人的經濟能力，所以它不僅能刺激“銀發”市場的消費，還能改變國人的投資和消費理念——買房既是消費，也是積蓄。我國城鎮實施住房反向抵押貸款對于挖掘消費潛力、拉動內需、刺激經濟增長，使經濟進入良性循環，以及促進社會福利制度的完善，促進老年人的社會福利保障制度的發展都具有重要的實踐價值和現實意義。

同時，近年來， 在各方面因素的帶動下， 房地產價格呈現快速上漲、逐年攀升的態勢。房價上漲的原因之一是需求遠遠大于供給，住房結構不合理，普通住房、低端住房占比過低。房價的快速上漲制約了普通居民居住權益的實現。在這一背景下，若及時推出住房反向抵押貸款，無疑能增加二手住房的上市量，活躍房地產二級市場。這不僅可以緩解當前我國房地產市場上的結構性供需矛盾，有效抑制房價泡沫性上漲，并且可促進房地產市場健康穩定發展，從而起到調整住房結構失衡、平抑房價的作用。