還原地產暴利

有關房地產“暴利”的爭論不斷撩撥公眾們敏感的神經，然而，很多開發商卻認為，有關房地產“暴利”的認識存在誤導，房地產開發利潤并不豐厚。那么，房地產的“暴利”究竟流入了誰的口袋?

2009年6月，《小康》雜志聯合新浪網的年度“居住小康”調查顯示，超過九成的網民認為房地產是暴利行業。有人認為，中國的房地產業是最暴利的行業之一。

一直以來，有關房地產“暴利”的爭論不斷撩撥公眾敏感的神經。《小康》調查，“您認為房價為什么這么高?”調查結果顯示，77.10%的人將原因歸罪于房地產行業的暴利。然而，很多開發商卻認為，現在土地成本過高，房地產開發利潤并不豐厚。萬通地產董事局主席馮侖說，房地產開發商的平均資產收益率達不到5%，北京市華遠房地產股份有限公司董事長任志強說，過去幾年平均的行業利潤率大概只有8%。

他們認為，有關房地產“暴利”的認識存在誤導。而任志強更是將矛頭指向了政府和制度性的腐敗。

這些年，中國的房地產界從不寂寞。一邊是各種媒體和民間對開發商們“天價房”的血淚控訴，另一邊是開發商對政府和制度的猛烈批判。

那么，房地產的“暴利”究竟流入了誰的口袋?

最大的受益人是政府嗎?

2009年1月，一份來自REICO工作室的“我國房地產企業開發費用分析報告”研究表明，在房地產商總銷售收入分布中，37.36%流向政府，36.49%是“除土地外的其他成本”，剩余的26.14%的份額才是企業所有。

而這個研究成果不斷被任志強引用，成為其為房地產“暴利”正名，及批評制度性腐敗的重要依據之一。

但很快，REICO工作室研究的客觀性和中立性遭到了懷疑。在北京社科院戴建中和地產大亨任志強之間發生的一場硝煙味甚濃的大爭論中，戴建中道破了REICO工作室和任志強華遠公司之間的利益關系:“至于任先生津津樂道的REICO又是什么組織呢?它的主要資助人之一就是任先生的華遠公司”。實際上，政府內部和許多公眾人士對REICO研究的客觀性也并不買賬。中國財經傳媒人聯盟特約觀察員時寒冰在推介戴建中的戰斗檄文中特意加了兩句按語，“某些地產商通過資助研究機構和經濟學家(尤其是有‘良知’光環的經濟學家)，占領輿論前言陣地，上演愚弄民眾的大合唱。”

REICO工作室一名研究人員在接受《小康》采訪時稱，工作室研究題目的數據來源于2008年7月份到10月份在北京、上海、廣州等9個城市房地產開發企業的調查，包括62個開發企業，涉及到81個房地產項目。在所有的被調查企業中，民營企業占91.9%，國有企業為8.1%。調查的開發企業中，大、中、小型企業和大、中、小型房地產開發項目所占比例則分別是19.4%、54.8%、25.8%、32.1%;35.8%、32.1%。而住宅項目、寫字樓項目和商業用項目的數據為77.8%、16%和28.4%。該工作人員表示，調查樣本來源的多樣性可以有效控制不同地域的制度性差異。在調查中有70.4%為毛坯房，且大部分項目已處于銷售或完成銷售階段，使得他們能夠有效地估計開發和銷售階段的各種稅費情況。

一份REICO工作室提供的資料顯示，在房地產商的總銷售收入分布中，政府所占比例高出企業剩余大約11個百分點;如計入非稅收費、市政工程及公共設施配套中政府的隱性收入以及預繳稅收的利息收入，那么，政府所占份額還要高。他承認，這樣一種研究發現是研究者最初并沒有預計到的。

地產腐敗成本究竟多少?

2009年全國兩會，全國工商聯以REICO工作室的報告為基礎提交了相關議案，上海由于高達61%的銷售收入流向政府尤其受到關注。在隨后的記者招待會上，上海市長韓正在答記者提問時表示，對這樣一份數據的準確性心存質疑。REICO工作室的負責人告訴《小康》記者，他正在重慶調研，接到上面的電話，說他們的報告受到上海市長韓正的關注，請務必再進一步核實有關數據。他說，“數據沒有錯，我們的數據來自調查資料”。

此后，上海市政府沒有就此再做回應。

該負責人表示，從理論上講，他們的研究發現的“成本”已經包含了開發商所有的成本，包括外界一向關注的房地產商的隱性成本或腐敗成本。

業內人士告訴《小康》記者，賄賂、官商勾結，已經是人們對房地產商與地方政府官員之間關系最常見的想象。而當一樁樁腐敗案件浮出水面之后，更是激發了人們對此的所有遐想。

“11.32億元第一次，11.32億元第二次，11.32億元第三次，成交。”伴隨著拍賣師的鐵錘落定，柳杰確認自己拿到了這塊地。江濱路10號地的樓面地價在8、9輪舉牌之后瘋漲，超過了15140元每平方米，從發標到定標的數天之內飆漲了約4倍，最終以11.32億落錘，較起拍價溢漲了240%。

柳杰是一家房地產集團的董事長，他一臉激動地告訴《小康》記者，這塊地，他想要很久了。但關于地的開發，他沉默了一下，表示先緩緩。

與其他地產老板一樣，他每天的行程安排得滿滿當當:從陪領導吃飯到公司會議以及晚飯后的其他應酬，行程表上幾乎看不到丁點空隙。

柳杰的車是奧迪A8，這些年他只坐奧迪，再好的車都不要。他自問自答道:在北京什么車最多?奧迪!那都是什么人坐的?官員。“做這行就是要懂政治，除去政治還要講手腕。方向對了，方式、方法都不能錯，否則滿盤皆輸。”他始終相信，自己吃的這碗飯和政府是一個碗里的，一榮俱榮，一損俱損。

在柳杰的包里有一臺微型掌上電腦，電腦里有一個文檔，里面記滿了關系網內所有人的電話、生日和愛好。他每天都會去看一遍，然后囑咐秘書提醒，今天到誰生日了?該送什么?這個人喜歡什么?“可以不記老婆、兒子的，但是利益共同體的喜怒哀樂必須記得。”

“我可以一分錢不賺，但他必須要保證我的計劃順利進行。”柳杰說。

中國經濟學家左大培曾如此反思我們1998年以來的住房改革:“有資料顯示，就是到最近，中國最富的那一小撮富豪中，還有將近一半發跡于房地產開發。正是在這樣的暴利引誘下，那些私人開發商拼命地爭奪城鎮地區每一塊可建住宅的土地，上演了無數爾虞我詐、謀財害命、撒謊欺騙、破壞文化的丑劇。我們還掌握了大量證據，表明在這樣的體制下私人開發商如何與貪官污吏相勾結:貪官們批地給開發商免費使用，開發商則將建成的住宅免費贈送給貪官們。”

當學界的制度分析將批判的筆觸指向貪官與開發商的聯合時，任志強則將更多的炮火射向了房地產市場宏觀調控政策的失誤，以及政府在低端保障房市場上的制度性腐敗。他認為，最大的腐敗根源是制度。

2009年5月中旬，國家統計局向各調查總隊布置了對包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內的40個重點城市商品住宅開發費用進行專項調查的任務。“目的是通過調查商品房開發土地費用、建造費用、管理費用、各種稅費以及構成情況，全面了解房地產企業和房地產市場運行情況，為宏觀調控提供真實準確的統計信息和決策參考。”(注:柳杰為化名)