基于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的幾點(diǎn)思考

【摘要】 房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)數(shù)量眾多，投入的資金巨大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有舉足輕重的地位。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一套完整的內(nèi)部控制機(jī)制。對(duì)建立房地產(chǎn)內(nèi)部控制機(jī)制的有關(guān)問題進(jìn)行了探討，并提出了相應(yīng)的意見和建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)數(shù)量眾多，投入的資金巨大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有舉足輕重的地位，可以說關(guān)系到我國(guó)的國(guó)計(jì)民生。從某種意義上講，房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定了，發(fā)展了，廣大人民群眾的安居問題就有了保障，就能有效地推動(dòng)與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就可以為民眾提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為國(guó)家創(chuàng)造更多的財(cái)富。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)面臨著復(fù)雜紛繁的挑戰(zhàn)。有人將房地產(chǎn)企業(yè)譽(yù)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，這并非危言聳聽，影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的因素很多。

一、企業(yè)內(nèi)部控制含義

所謂企業(yè)內(nèi)部控制，是以專業(yè)管理制度為基礎(chǔ)，以防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)行監(jiān)管為目的，通過全方位建立過程控制體系、描述關(guān)鍵控制點(diǎn)和以流程形式直觀表達(dá)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過程而形成的管理規(guī)范。它是由企業(yè)及公司依據(jù)本單位的實(shí)際、綜合權(quán)衡企業(yè)各方面的情況而建立起來的、由企業(yè)及公司管理層廣泛發(fā)動(dòng)和組織全體員工實(shí)施的、為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)的過程。房地產(chǎn)企業(yè)為了保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，必須建立和完善其內(nèi)部控制機(jī)制，從而提高本企業(yè)內(nèi)部的管理和監(jiān)督的水平及效能，降低企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管成本，以最小的耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

二、建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的目的

(一)保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理遵章守法

國(guó)家所制定的各種法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，其目的都是為了保障企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行。作為房地產(chǎn)企業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都應(yīng)該在國(guó)家的法律規(guī)章允許的框架下開展，只有這樣，才能獲得法律保障。如若為了企業(yè)一時(shí)的眼前利益而超越法律規(guī)范，必將受到法律的制約或制裁，輕者受到罰款，重者被新聞媒體曝光并為此承擔(dān)法律責(zé)任，企業(yè)將為此付出沉重的代價(jià)。建立了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制，使其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在內(nèi)部控制和管理規(guī)范的范圍類開展，因而也自然而然能夠獲得法律的保障。

(二)維護(hù)資產(chǎn)安全，提高經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)從事生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，首先要保證其資產(chǎn)安全運(yùn)行，這也是企業(yè)的投資者、債權(quán)人、企業(yè)主管部門和其他利益相關(guān)者時(shí)刻關(guān)注的問題。確保企業(yè)的資產(chǎn)保值和增值，是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的基本出發(fā)點(diǎn)，是該企業(yè)股東的殷切期望，也是企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善了內(nèi)部控制機(jī)制，其資產(chǎn)在內(nèi)部控制機(jī)制的允許范圍內(nèi)運(yùn)作，資金運(yùn)行的鏈條處于良性循環(huán)的狀態(tài)，不僅企業(yè)的資產(chǎn)安全完整，企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)正常進(jìn)行，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也明顯提高，企業(yè)的盈利能力顯著增強(qiáng)，這些均是企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制發(fā)揮作用的結(jié)果。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制還要求本企業(yè)立足當(dāng)前，放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中努力按照企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的要求，制定企業(yè)的年度目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，一步一個(gè)腳印，提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力及其在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

(三)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的信息質(zhì)量

企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)作為一個(gè)信息系統(tǒng)，其主要任務(wù)是為投資者、債權(quán)人等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者提供相關(guān)的會(huì)計(jì)信息，相關(guān)性和可靠性是會(huì)計(jì)信息最重要的質(zhì)量特征。真實(shí)、完整、及時(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息報(bào)告: (1)能夠使企業(yè)的管理者對(duì)其生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)胸中有數(shù)，根據(jù)其運(yùn)營(yíng)情況適時(shí)采取監(jiān)控措施，并為企業(yè)管理者提供決策參考數(shù)據(jù); (2)由于其對(duì)外披露的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息報(bào)告真實(shí)可靠，有利于提升企業(yè)在社會(huì)上的誠(chéng)信度，樹立企業(yè)良好的聲譽(yù)和形象;(3)幫助企業(yè)的投資者、債權(quán)人及時(shí)了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，堅(jiān)定其投資信心;(4)能夠吸引企業(yè)潛在的投資者及時(shí)作出投資決策，拓寬企業(yè)的投資渠道，增強(qiáng)企業(yè)的資金實(shí)力; (5)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制要求企業(yè)管理者必須對(duì)外提供切實(shí)可靠的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，這樣有助于提高其信息報(bào)告的質(zhì)量。

三、建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的注意事項(xiàng)

(一)全面兼顧與突出重點(diǎn)

房地產(chǎn)的內(nèi)部控制機(jī)制應(yīng)覆蓋企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)之中，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的決策、執(zhí)行和監(jiān)督的全過程，對(duì)各個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域中凡涉及到企業(yè)的人、財(cái)、物、資源，信息等，均制定出相應(yīng)的內(nèi)部控制制度。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制在全面設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)突出重點(diǎn)。應(yīng)特別關(guān)注涉及企業(yè)生存與發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，在制定內(nèi)部控制機(jī)制時(shí)應(yīng)當(dāng)區(qū)別其重要程度，采用程度不同的控制程序和方法。對(duì)于重要的控制項(xiàng)目，比如對(duì)外投資和擔(dān)保，其內(nèi)部控制程序就應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)密，對(duì)與企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)影響不大的領(lǐng)域則可以適當(dāng)簡(jiǎn)化。

(二)互相監(jiān)督與適時(shí)調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面如機(jī)構(gòu)設(shè)置、業(yè)務(wù)流程、權(quán)責(zé)分配等形成互相牽制、互相配合、互相監(jiān)督的制衡關(guān)系，這樣做可以充分發(fā)揮群策群力和公共監(jiān)督的職能，有利于調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，發(fā)揮全體員工的創(chuàng)造力。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制應(yīng)保持一定的靈活性:一方面，這種內(nèi)部控制機(jī)制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力和抗御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力相適應(yīng)，只有這樣，才能充分發(fā)揮其機(jī)制的作用;另一方面，內(nèi)部控制機(jī)制并非一成不變的，可以隨著企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)狀況的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，該舍棄的要舍棄，該完善的要補(bǔ)充和完善。

(三)降低成本與提高效益

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注企業(yè)內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)即施工成本以及預(yù)期效益，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，為本企業(yè)制定適中的成本，并在各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)對(duì)成本實(shí)現(xiàn)有效的控制。從財(cái)務(wù)管理的角度講，企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的措施:一是擴(kuò)大生產(chǎn)，增加收入;二是降低成本費(fèi)用。事實(shí)上，企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)能力總是有限的，而通過革新挖潛和科學(xué)的管理、有效的企業(yè)內(nèi)部控制，降低產(chǎn)品的成本卻是大有可為的。企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制要求企業(yè)管理者以最小的控制成本取得最大的控制效果。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施內(nèi)部控制的同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部控制成本和由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行權(quán)衡。實(shí)施內(nèi)部控制制度既要有利于加強(qiáng)企業(yè)的管理，以此去追求最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，又不能為了單純的加強(qiáng)管理而有礙于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或挫傷企業(yè)員工的積極性和創(chuàng)造性。

四、建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)把握的要點(diǎn)

(一)造就房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境包括企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)文化氛圍、企業(yè)內(nèi)部的權(quán)責(zé)分配與制衡、企業(yè)內(nèi)部審計(jì)等內(nèi)容。企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境對(duì)發(fā)揮內(nèi)部控制機(jī)制有著十分重要的作用。企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境好，管理者與企業(yè)員工的關(guān)系和諧，則企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的實(shí)施就順利一些;反之，若企業(yè)內(nèi)部環(huán)境不太協(xié)調(diào)，人際關(guān)系復(fù)雜，雖令不行，有禁不止，各吹各的號(hào)，各唱各的調(diào)，則企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的實(shí)施也會(huì)大打折扣。所以，企業(yè)必須治理好內(nèi)部環(huán)境，為企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(二)重視對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨著許多不確定因素，有宏觀上的政策調(diào)整，有同類行業(yè)的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，有物價(jià)的上下波動(dòng)，有原材料供應(yīng)鏈的短缺，有消費(fèi)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的等待觀望，有金融銀根的緊縮，有國(guó)際大環(huán)境的影響等等。由于這些因素的作用，從而可能給企業(yè)帶來某種風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)對(duì)外在因素的影響又異常敏感。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者如果對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)性認(rèn)識(shí)不足，掉以輕心，防范不夠，要么出現(xiàn)資金鏈的短缺，要么因原材料供應(yīng)緊張而停工待料，要么因物價(jià)上漲導(dǎo)致成本上揚(yáng)，要么因國(guó)家的宏觀調(diào)控導(dǎo)致所建商品房滯銷，要么因建筑施工質(zhì)量發(fā)生重大問題導(dǎo)致企業(yè)舉步維艱，如果對(duì)所發(fā)生的處理不當(dāng)，可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的后果。從一定意義上講，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制就是一種風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，我們完全可以通過該控制機(jī)制對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行恰如其分的評(píng)估，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，視其風(fēng)險(xiǎn)的大小、程度的強(qiáng)弱、波及的范圍、時(shí)間的長(zhǎng)短，采用相應(yīng)的控制措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可承受的范圍之內(nèi)，使企業(yè)盡快渡過難關(guān)。

(三)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部和外部的信息溝通

當(dāng)今的社會(huì)是一個(gè)信息高度發(fā)達(dá)的社會(huì)，可以說，人類也好、單位也好、企業(yè)也好，都是處于信息的包圍之中。信息與溝通是企業(yè)及時(shí)、準(zhǔn)確地收集、傳遞與內(nèi)部控制相關(guān)的信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)與外部之間進(jìn)行有效溝通，是實(shí)施內(nèi)部控制的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立優(yōu)良的信息管理系統(tǒng)，將企業(yè)信息系統(tǒng)與企業(yè)營(yíng)運(yùn)有效的結(jié)合，及時(shí)處理企業(yè)內(nèi)部信息和外部信息，確保信息的真實(shí)性、及時(shí)性和適用性，支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息包括采購資料、銷售資料、內(nèi)部生產(chǎn)和管理活動(dòng)資料等;外部信息包括顯示顧客需求的市場(chǎng)情報(bào)，用于企業(yè)生產(chǎn)的建筑材料信息，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的信息，國(guó)家立法與行政機(jī)關(guān)所發(fā)布的信息等。有效的內(nèi)部溝通包括企業(yè)內(nèi)自上而下、自下而上以及橫向的溝通。有效的外部溝通則應(yīng)做到與購房客戶和供應(yīng)商能通過開放的溝通渠道實(shí)現(xiàn)有效的信息交流，保證管理層與政府主管機(jī)關(guān)、股東以及其他利益相關(guān)者的順暢溝通。

(四)注重企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督

企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制機(jī)制建立與實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制機(jī)制的有效性，對(duì)于發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制機(jī)制的缺陷，及時(shí)加以改進(jìn)，是實(shí)施內(nèi)部控制機(jī)制的重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督活動(dòng)包括日常監(jiān)督和專項(xiàng)監(jiān)督。通過對(duì)各有關(guān)部門內(nèi)部控制的執(zhí)行情況的檢查和評(píng)價(jià)，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)提出內(nèi)部控制的建議，對(duì)違反內(nèi)部控制的部門和個(gè)人進(jìn)行處理，以確保企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制持續(xù)有效的運(yùn)作。同時(shí)根據(jù)具體的情況進(jìn)行及時(shí)的動(dòng)態(tài)調(diào)整、以提高內(nèi)部控制的準(zhǔn)確、有效性和控制效率、對(duì)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督監(jiān)控情況要形成書面報(bào)告，并在報(bào)告中揭示內(nèi)部控制機(jī)制的重要缺陷。內(nèi)部監(jiān)督形成的報(bào)告應(yīng)當(dāng)有暢通的報(bào)告渠道，確保發(fā)現(xiàn)的重要問題能送達(dá)企業(yè)治理層和管理層。

建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制是一門學(xué)問，它所涉及到的內(nèi)容包括企業(yè)的方方面面。房地產(chǎn)內(nèi)部控制機(jī)制的設(shè)計(jì)人員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，豐富知識(shí)，開展調(diào)查研究，廣泛收集各方面資料，借鑒國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際，高屋建瓴，總攬全局，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的諸要素進(jìn)行有機(jī)組合，形成結(jié)構(gòu)完整、簡(jiǎn)明扼要、方便操作、客觀公正、反應(yīng)迅速的內(nèi)部控制系統(tǒng)，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大海中航行的穩(wěn)定器和指南針，為企業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

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