房地產(chǎn)市場失靈與宏觀調控措施

摘要：房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場。供給壟斷、信息不對稱、房地產(chǎn)的外部性及公共物品屬性等原因使得市場自身的調節(jié)能力難以發(fā)揮，需要政府“有形的手”進行宏觀調控，以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場失靈宏觀調控

0引言

進入牛年以來，全國各大中城市的房地產(chǎn)交易量普遍上漲。市場的回暖讓投資者資金壓力有所緩解，但是由于開發(fā)商仍然固有大量的土地與在建、在售房產(chǎn)，資金壓力并沒有得到根本解決；另一方面，大量的購房者由于房價過高而持幣觀望，使得有效需求被抑制。這種房地產(chǎn)市場失靈的狀態(tài)，可以通過以下幾個方面加以分析：

1供給壟斷是造成房地產(chǎn)市場失靈的一個重要因素

由于地方政府壟斷了城市土地的一級市場，地方政府可以從城市土地出讓中獲得的巨額的土地出讓金，這已經(jīng)成為各級地方政府的財政收入重要來源之一。今年4月以來，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，全國多個地方又誕生了許多新“地王”。4月7日，溫州城市建設開發(fā)有限公司以溢價50％、樓面地價1 9萬／m2的價格競得長運集團地塊，打破沉寂了一年的土地市場。4月30日，杭州上城區(qū)投資控股集團有限公司經(jīng)過46輪競價競得的杭州上城區(qū)南山路一地塊，以樓面價4.6萬元／m2成交，再次刷新樓面價地王紀錄。5月21日，萬科經(jīng)過146輪舉牌爭奪，最終以13.86億元奪得佛南掛2009-015地塊，成為佛山新地王。有些地方政府為尋求經(jīng)濟效益，減少土地供給，推高了土地價格，提高了房地產(chǎn)成本。地方政府對土地市場供給的高度壟斷使得城市房價從房地產(chǎn)業(yè)的上游源頭開始就帶有泡沫性的成分。

由于房地產(chǎn)具有不可移動性、相互影響性及異質性等特點，在某一城市或城市的某一區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商的集中度很高。與廣大的購房者相比，少數(shù)的城市房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了城市商品房的供給。而在區(qū)域性房地產(chǎn)市場由為數(shù)不多的開發(fā)商壟斷的情況下，開發(fā)商為了追求最大的利潤，往往存在價格合謀，形成壟斷價格。即一家或數(shù)家大開發(fā)商率先定價，然后其他開發(fā)商在此基礎上確定自己樓盤的價格。總之，地方政府對土地供給的壟斷和房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)開發(fā)和供給的壟斷，是造成中國房地產(chǎn)市場失靈的一個重要因素。

2信息不對稱是造成市場失靈的另一個重要因素

信息是一種很有價值的資源，它能夠提高經(jīng)濟主體的效用和利潤。地方政府壟斷了城市土地的一級市場，地方政府對于城市土地狀況、土地出讓計劃等信息掌握全面，而開發(fā)商對于城市土地的供給、土地價格及地塊資料等信息搜集相對不足，因而在土地一級市場上，各開發(fā)商在土地招拍掛中往往爭奪激烈、互不相讓，從而推高了土地的價格，增加的房地產(chǎn)的成本。另外，地方政府對城市土地供給的壟斷還容易滋生土地交易環(huán)節(jié)的尋租和腐敗行為，增加交易成本，這無形中也提高了土地的成本和最終提高了房價。

同時，房地產(chǎn)的價值量大、交易過程復雜以及專業(yè)性強等特點，使得購房者對于房地產(chǎn)狀況(諸如工程質量、造價成本等)以及未來的價格走勢等信息掌握較少，了解渠道較為單一，與房地產(chǎn)的開發(fā)商相比，存在嚴重的信息不對稱。開發(fā)商往往借助媒體廣告宣傳，制造出樓盤銷售火爆或者未來價格將大幅上漲的假象，開發(fā)商甚至利用虛假銷售等違規(guī)行為，以達到抬高房價的目的。這種嚴重的信息不對稱性使得購房者的議價能力較低，只能被動接受虛高的房價。

3房地產(chǎn)市場的外部性

部性是指市場交易對交易以外的其他人的影響，也就是市場交易給社會帶來的益損。目前，我國的市場經(jīng)濟的增長方式主要以投資拉動型增長為主，而房地產(chǎn)行業(yè)作為主導產(chǎn)業(yè)，對于國民經(jīng)濟增長的貢獻很大。個別地方政府為了追求GDP的增長速度，而對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展引導監(jiān)督力度不夠，致使部分地區(qū)房價漲跌幅度較大，對整個社會的安定造成一定的負面影響。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道過于單一，對銀行貸款的依賴性過大，房地產(chǎn)業(yè)的市場失靈可能導致開發(fā)企業(yè)的資金無法按時收回，從而使銀行業(yè)面臨較大的壞賬隱患。由此可見，政府和金融部門被房地產(chǎn)業(yè)“綁架”，擠占了大量的社會資源，使社會資源配置失當，從而成為房地產(chǎn)市場失靈的重要原因之一。

4房地產(chǎn)的公共物品屬性

在任何國家，房屋都具有承擔人類最基本的生存保障性功能，因此，房地產(chǎn)除具備商品屬性外還具備一定的公共物品屬性。物品的公共性，意味著市場機制大打折扣，甚至失靈。另外，城市道路交通、水電供應、通信、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和社區(qū)公共服務等這些與物業(yè)相鄰的外部物品或社會資源一般都是城市的公共資源，是政府提供的公共物品或準公共物品。房地產(chǎn)由于對這些公共物品的占用而也具有了某種公共物品的屬性。

2009年3月以來，經(jīng)濟環(huán)境逐漸轉暖，不論是投資者或者消費者都對市場充滿信心。雖然全球經(jīng)濟危機形式仍然嚴峻，但是政府采取一系列積極措施，對房地產(chǎn)行業(yè)進行的調控初見成效。國家發(fā)改委和統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的5月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格出現(xiàn)連續(xù)3個月保持上漲，5月份環(huán)比漲幅達到0 6％。與此同時，今年前5個月，全國商品房銷售面積同比增長25.5％，其中商品住宅銷售面積增長26.7％。但是由于本輪的調控更多的是為了應對國際性的金融危機，調控手段多以貨幣或財政政策為主，不能從根本上改變目前房地產(chǎn)行業(yè)市場失靈的狀態(tài)。筆者認為要保持房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展應從以下方面入手：

4.1改善住房供應結構。供給結構失衡是房地產(chǎn)市場最突出的問題之一，也是房地產(chǎn)宏觀調控的主要目標。由于開發(fā)商對于限價、限利潤的經(jīng)濟適用房開發(fā)熱情低，政府對于廉租房建設的資金投入力度不斷增加，但對于需求而言尚顯不足，目前房地產(chǎn)市場的供給以面積大、價格高的普通商品房和高檔住宅為主。由于居民的購買力不足，城市房地產(chǎn)的剛性需求受到壓制，因此，房地產(chǎn)調控首先應該改善房地產(chǎn)供給結構。對于經(jīng)濟適用房和廉租房，政府可以通過多種渠道提高房地產(chǎn)開發(fā)商的參與熱情，加大提高中小戶型的經(jīng)濟適用房和廉租房的供給。

4.2公開房地產(chǎn)開發(fā)成本。在房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構成中，土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費等，這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計制度還無法全面、詳細覆蓋的統(tǒng)計信息。6月份以來，國家統(tǒng)計局對包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個重點城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目開發(fā)成本進行調查，有利于摸清房地產(chǎn)行業(yè)的利潤狀況，使得房地產(chǎn)開發(fā)活動更加公開、透明，可以使購買者對房屋價值有一個較為清醒的認知，減少房地產(chǎn)市場中的非理性消費行為。

4.3開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是對房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時征收的稅種，征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費將隨之取消，從而能夠降低房屋開發(fā)成本，降低房地產(chǎn)價格。物業(yè)稅是對房產(chǎn)保有階段征收的稅種，納稅金額隨著房產(chǎn)價值的漲跌而增加或減少。由此，物業(yè)稅增加了房產(chǎn)持有者的成本，把擁有房產(chǎn)的風險由一次性買入轉變?yōu)殚L期持有過程，囤積樓盤并進行投機炒作的成本增大，抑制房地產(chǎn)投機性需求。

4.4健全法律法規(guī)體系，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管與查處力度。由于房地產(chǎn)行業(yè)利益主體繁雜，在房地產(chǎn)開發(fā)、建設和交易環(huán)節(jié)容易滋生權錢交易等違法違規(guī)問題，而相應的監(jiān)察監(jiān)管機制并不完善，這容易造成宏觀調控效率低下，阻礙市場的健康發(fā)展。為控制市場風險，使市場回復均衡分配與穩(wěn)定運行的狀態(tài)，政府部門需要建立一套監(jiān)控系統(tǒng)，以應對房地產(chǎn)領域涉及的有關部門及工作人員在項目立項、土地取得、規(guī)劃審批、預售許可等環(huán)節(jié)違規(guī)審批、濫用權力等行為。