專家論爭“小陽春”

“小陽春”行情未來走勢究竟如何?本刊記者邀請多位資深房地產專家從不同的角度給出了分析與判斷

董藩

樓市步入上行通道

觀察中國房地產市場，北京、上海、廣州、深圳等一線城市具有一定的示范效應，而一季度這些城市的交易量都大規(guī)模放量。董藩認為，從4月份的成交量來看，樓市“小陽春”行情還在持續(xù)，北京、上海和深圳等地，商品住宅成交量都再創(chuàng)新高。

董藩說：“毫無疑問，房地產市場是回暖了，主要的證據(jù)和表現(xiàn)就是量價齊升。”而且，在未來兩個月當中，成交量還可能基本維持在這個個狀態(tài)，但是兩個月之后，交易量可能會出現(xiàn)略微下滑的局面。積累的需求釋放的程度差不多了，市場交易就會恢復到正常狀態(tài)。

與樓市一起回暖的還有土地市場。從2007年年底開始隨著樓市銷量下滑，開發(fā)商紛紛放緩拿地，在去年一年各地土地以底價成交，甚至是流標的情況時有發(fā)生。而現(xiàn)在隨著樓市成交量的回升，部分城市土地市場也出現(xiàn)了回暖的氣象。

4月底，上海今年以來第三次大規(guī)模經(jīng)營性用地出讓結果公布，14塊經(jīng)營用地無一流拍，部分熱門地塊受到多家開發(fā)商的爭搶。在8塊住宅用地中，有一塊以總價5.6億元成交，超出底價82％，成為上海去年以來溢價率最高的地塊。

此外，五一期間重慶四大土地儲備集團大手筆拿出73塊土地，向全國推介重慶房地產項目，規(guī)模創(chuàng)下歷史記錄。

董藩認為中國房地產市場價格的底部在去年12月份就已經(jīng)出現(xiàn)。原因是，作為房地產開發(fā)商，在去年12月份承受的資金壓力最為沉重，要支付工程款，要還銀行貸款及內部集資款等。為了回籠資金，各地樓市打折銷售成為市場常態(tài)。而作為支撐樓市消費的主要群體，其表現(xiàn)出的都是剛性需求，這種需求被壓抑了一年多的時間，必然會自發(fā)地釋放出來。

針對焦點房地產網(wǎng)《每周成交情報》公布的北京樓市持續(xù)3周成交下跌的數(shù)據(jù)，董藩認為，這種下跌完全是來自對于所謂“假按揭”現(xiàn)象的嚴重炒作，從而造成對需求群體心理面的影響。實質上，“假按揭”的現(xiàn)象在上個世紀90年代就出現(xiàn)了，金融監(jiān)管部門對此尤為關注，目前很難會有“假按揭”的可能。

董藩認為，房地產市場已呈現(xiàn)上升態(tài)勢，或有略微波動，但已踏入上行通道。

打造信譽品牌 樹立行業(yè)典范

HPC惠浦電子(深圳)有限公司

該公司為外商獨資企業(yè)，公司創(chuàng)立于2003年6月，是香港華浦集團全資投資的外資子公司，總投資額高達5000萬人民幣，銀行授信額高達3億人民幣，是一家集生產、銷售CRT臺式顯示器、LCD液晶顯示器、PDP等離子電視產品為一體的高新科技企業(yè)，產品行銷中國大陸及南亞、澳洲、非洲、美洲等數(shù)十個國家與地區(qū)。

品牌目標：成為中國制造業(yè)的標志性品牌，建立起具有惠浦特色的行業(yè)標準

余姚市老板菜廠

該廠創(chuàng)建于1993年，占地32畝，員工100余人，是當?shù)匾患抑写笮歪u腌菜生產企業(yè)。該廠獲：國家出口食品注冊企業(yè)、聯(lián)合國注冊采購供應商、中國政府指定采購首選品牌、市農業(yè)龍頭企業(yè)、余姚市知名商標。產品暢銷全國，并出口海外。

郭田勇

多方合力或助演“艷陽天”

首先，要從供求關系等方方面面來綜合看待。郭田勇認為，之所以出現(xiàn)“小陽春”行情，從需求來看，房地產一路低迷到現(xiàn)在，剛性需求被壓抑的時間偏長。自國家出臺一系列經(jīng)濟刺激計劃以來，信貸大量增加，股市也出現(xiàn)一定反彈，宏觀經(jīng)濟有好轉的勢頭，購房需求得到一定程度的釋放。

“小陽春”行情中，二手房交投更活躍。由此說明，現(xiàn)在的剛性需求還是以自住性購房為主，改善性住房和投資性住房不太可能去買二手房，行情出現(xiàn)的根本推動因素在于自住性住房成交的火熱。為什么二手房較為活躍?這還是由于新房價格比較高、單套面積比較大，遠遠超出剛性需求群體的實際承受能力。

房地產如果要從“小陽春”迎來“艷陽天”，還需要在新房的銷售上放出量來。從現(xiàn)實情況看，今年實現(xiàn)“艷陽天”的可能性還是存在的。

房地產市場的交易雙方，買房者希望房價越低越好，而賣房者則希望越賣越高，這種矛盾的調和決定了市場的交易情緒。在市場低迷的情況下，如何釋放購買者的潛在需求并向其提供優(yōu)質優(yōu)價的住房，仍是房地產企業(yè)必須應對的關鍵。在本輪樓市調整中，房價逐漸走低使自住的剛性需求增加，促使近期交易回暖；與此同時，國家明確提出鼓勵改善性購房，并通過降低交易稅費等政策刺激改善性戶型的成交，這使得潛力巨大的改善型需求也開始釋放。

從宏觀層面的來看，現(xiàn)在影響房地產有關因素主要有三：首先，國家堅持寬松的貨幣政策，社會總需求的膨脹速度較快；其次，雖然房地產沒有進入十大產業(yè)調整振興規(guī)劃，但是它仍然還是被政府作為一個拉動內需的重要行業(yè)來發(fā)展，也出臺了一些優(yōu)惠政策，特別是地方政府的積極性更高；第三，從銀行方面來看，年初以來信貸投放加速，中長期貸款快速增長，票據(jù)融資量放大。一些房地產開發(fā)商則以樓盤為抵押從銀行獲得長期貸款，這都使開發(fā)商獲得了一定的資金支撐，對于市場回暖有很大的促進作用。

從這些跡象來看，中國房地產在下半年有可能形成底部。當然，如果房價再繼續(xù)進行一個適度調整，會對底部形成更有利一些。但實質上，房價能不能調整，調整有多深，現(xiàn)在還很難判斷。宏觀層面的支持今年下半年形成一個底。

房地產“小陽春”行情要延續(xù)下去，并且演變成“艷陽天”，應當努力激活改善性住房需求。改善性住房一般是為了換房，小房換大房，換房的人群收入水平高，買的一般是新房，而且是大房，這一部分人群的需求釋放對促進“小陽春”變成“艷陽天”很重要。

一個健全的房地產市場是由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐起來的，單獨依靠某一方面的需求難以持續(xù)。從長期來看，剛性需求進一步構成市場轉變推力的能力會越來越小，而中產階層的改善性需求將是住房消費的主力。

要活躍房地產業(yè)，就需要改善性需求的進一步釋放。日前出臺的“房貸新政”將“改善型住房”從二次置業(yè)中剝離出來，與“投資性需求”加以區(qū)別對待，已表明政府對這部分需求的支持和重視。

因此，房地產市場能否真正回暖也將取決于未來改善型需求的釋放程度。房地產企業(yè)應該看到這種趨勢，根據(jù)市場和需求變化，主動采取措施，如適度加大地段、環(huán)境、戶型等方面更為優(yōu)越住宅的開發(fā)比例，爭取更多的有利形勢。

政府希望有一個持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的房地產市場，開發(fā)商期待一個公平有序的競爭環(huán)境，而老百姓盼的是擁有自身負擔得起的房子，這三者其實并不矛盾。只要能協(xié)調好居民、政府和房產開發(fā)商的利益，讓房價與居民購買力“漸行漸近”，應該能達到“三贏”。

易憲容

樓市回暖言之無據(jù)

易憲容認為，現(xiàn)在披露出來的成交數(shù)據(jù)，實質上并沒有那么大，存在虛假的因素。而且，現(xiàn)在的房地產市場在供求關系上是產品過剩的狀態(tài)。

談到對中國房地產市場底部的判斷，易憲容說：“都還沒有調整，怎么可能有底部?”他認為至少在這一兩年內都不可能走出調整的周期。

易憲容分析說，看上去這幾個月銷售量在增長，但是，這種增長僅僅是相對于2008年的銷量情況而言的。2008年房地產銷售同比下降達到20％以上，因此可以判斷，絕對銷售量的增長仍然十分有限。

易憲容指出，整個房地產市場的繁榮歷程，可以從個人按揭貸款這個數(shù)據(jù)的變化來判斷。

2006年末，全國購房貸款余額2.27萬億，比年初增加3630億元。其中，個人住房貸款余額為1.99萬億，占購買住房余額的87.38％；個人商業(yè)用房貸款余額2652億元，占購房貸款余額的11.67％。

2007年末，購房貸款余額3.03萬億，比年初增加7174億元。其中，個人住房貸款余額為2.70萬億，增長為36％以上，占購買住房余額的89.1％；個人商業(yè)用房貸款余額3090億元，增長為16.5％，占購房貸款余額的10.2％。

2008年末，個人住房貸款余額為2.98萬億元，同比增長10.5％，增速比上年低25.6個百分點。

2009年第一季度個人住房按揭貸款984億元，其中1～2月份532億元：3月份452億元，前兩個月同比是負增長。特別是2009年2月估計個人住房按揭貸款不足120億元。

從上述數(shù)據(jù)可以看到，國內房地產價格的變化及房地產興衰都與個人住房按揭貸增減有關，房價快速上漲及銷售快速增加都是與個人住房按揭增長成正相關的。可以說，如果沒有2007年個人住房按揭貸款快速飚升，是不可能出現(xiàn)當時房地產的繁榮及房價飚升的。而2008年個人住房按揭貸款增速銳減，也是國內房地產銷售萎縮的關鍵所在。

2009年1～2月份，盡管政府采取大力度的個人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策，但是個人住房按揭貸款不僅沒有增加，反之在2008年的基礎上進一步萎縮。如果按照這兩個月個人住房按揭貸款增加額，未來一段時間之內，住房銷售萎縮只會進一步加深而不會緩解。盡管3月份有所增長，但仍然不足造成房地產“艷陽天”。

易憲容分析說，如果個人住房按揭貸款不僅沒有增長反而下降，那么房地產“艷陽天”從何而來?還有，從當前房地產的銷售情況來看，房地產銷售的增加在于房地產開發(fā)商價格向下調整，在于房地產產品結構調整及安居工程落實等。因此，房地產銷售有所增長只是相對沒有銷售的而言。在全球經(jīng)濟衰退、國內經(jīng)濟還沒有走出下行風險的大背景下，房地產豈能一枝獨秀、出現(xiàn)所謂的復蘇?

蔡志喆

沿海房地產先行一步

沿海地產有兩類：一類是指廣東、上海等東部經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，這類地區(qū)的購房主要受經(jīng)濟形勢的影響，一旦經(jīng)濟轉暖，購買力就會有效釋放出來；第二類沿海地區(qū)指海南、青島等沿海城市，這一類城市的房地產項目，被高端購房群體作為奢侈品來消費，他們買的主要是環(huán)境和生活方式，而不僅僅為了滿足居住。所以，當市場回暖的時候，這一類城市的購房需求將最先釋放出來，并且將購房目標鎖定在沿海環(huán)境資源較好的城市。因為這一類人群對市場的判斷總會領先一步。另外，像海南這樣的沿海地區(qū)，購房群體分布在全國范圍內，消費群體龐大，不受地域限制，有強勁的購買實力。

拿三亞來說，1～3月份，成交均價為8859元／平方米，這個價格與去年同期相比漲了，而沿海一線海景房則漲幅更大，大約有20～30％的幅度。三亞市中心位置稍好的項目均價在8000元左右，三亞周邊地區(qū)的項目大致任6000～8000元的區(qū)間。實質上沿海房地產項目的平均價格在25000元～28000元，而高檔的別墅項目售價在50000元以上，海南的住宅價格是持續(xù)上漲態(tài)勢。

沿海城市房地產，特別海南的房地產項目主要是賣給外地人。年初以來，在三亞買房的外地人比例占到98％，大部分群體是觀光度假群體。而海口的外地人購房的比例也在持續(xù)上升，2001～2003年，外地人來海口購房的比例占30～40％。2004～2006年，外地人與本地人購房成交量持平，各占一半。2008年以后，外地人購房比重取代了本地人。到今年年初，外地人在海口的購房比例達到90％以上。從成交量來看，外地人的購房比例在持續(xù)上漲，而本地人的購房比例卻在下降。這里面有幾個原因：第一個是受這次金融危機影響，住宅市場大幅萎縮，全國各地都一樣。本地人與外地人購房的目的是不同的，本地人購房主要是解決自住問題，以投資為輔。而外地人購房，卻是以投資、度假、養(yǎng)老為主要目的。所以，外地人的購房心態(tài)、購房需求以及購房承受能力受市場影響與本地人的自住性購房很不一樣。本地購房群體由于受宏觀形勢、個人承受能力影響，觀望情緒較濃，購房目標也轉向了保障性住房，外地人相對來說實力比較強，由于看好海南未來的市場，所以購房的成交量呈現(xiàn)放大的狀態(tài)。

海南房地產新一輪增長趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。今后幾年，海南的基礎配套設施將更加完善，而且，海南在國內國外的知名度也在提升，已經(jīng)成為世界財富人士居住的新選擇。隨著跨海大橋、環(huán)島鐵路工程的建設，交通將更加便利，支撐海南房價上漲的因素越來越充足。

蔡志喆判斷，“小陽春”會延續(xù)下去，但上半年會是一個緩慢增長的過程，年底會有一個更為集中的爆發(fā)，真正進入新一輪增長的高峰期，應該出現(xiàn)在兩年之后。隨著人們的生活水平不斷提高，對居住的要求越來越高，一旦整個經(jīng)濟形勢回暖，沿海房地產一定會有一個更加迅猛的發(fā)展。