房地產開發項目風險識別與防范研究

摘要：從風險的概念入手，探析風險的構成元素及本質，進而從房地產開發企業內外因素進行有效的風險識別，提出了影響房地產開發項目的具體風險要素，以及各風險要素的形成機理，并對此提出有效進行風險防范及管理的具體措施，為開發企業的實際項目運作提供風險控制指導。

關鍵詞：房地產項目 風險識別 風險防范

0 引言

房地產項目的開發過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿于項目實施過程的始終。因此，在房地產項目開發中必須引入風險管理的機制，否則風險發生必然會給項目造成重大損失。所以，正確進行風險識別及評估，并采取可行的風險防范措施，是保證房地產開發項目順利的重要保障。

1 風險概念探析

1.1 風險是事件的不確定性A.H.Mowbray(1995)稱風險為不確定性；MarchShapira認為風險是事物可能結果的不確定性；C.A.Williams(1985)將風險定義為在給定的條件和某一特定的時期，未來結果的變動：Brnmiley認為風險是公司收人流的不確定性。

風險的主觀學說認為，不確定性是主觀的、個人的和心理上的一種觀念，是個人對客觀事物的主觀估計，而不能以客觀的尺度予以衡量，不確定性的范圍包括發生與否的不確定性、發生時間的不確定性、發生狀況的不確定性以及發生結果嚴重程度的不確定性。而客觀學說則是以風險客觀存在為前提，以風險事故觀察為基礎，以數學和統計學觀點加以定義，認為風險可用客觀的尺度來度量的。

1.2 風險構成要素風險因素、風險事件和風險結果是風險的基本構成要素。風險因素風險產生和存在的前提。風險事件是外界環境變量發生預料未及的變動從而導致風險結果的事件，在整個風險中占據核心地位。風險事件是風險由可能性轉化為現實性的媒介。

根據風險的形成機理，葉青、易丹輝(2D00)認為，風險的內涵在于它是在一定時間內，有風險因素、風險事故和風險結果遞進聯系而呈現的可能性。而郭曉亭、蒲勇健(2002)則認為，風險是在一定時間內以相應的風險因素為必要條件，以相應的風險事件為充分條件，有關行為主體承受相應的風險結果的可能性。

2 房地產開發項目的風險識別

風險識別是風險管理的基礎工作，任何風險被忽略都可能導致房地產項目的失敗。因此企業應周密分析企業所處的外部環境，剖析企業在開發活動中客觀存在的風險，以及對企業利益可能造成的威脅。

2.1 外部風險

2.1.1 政治風險在我國市場環境欠完善的條件下，政治風險對房地產市場的影響尤為明顯。房地產行業作為關乎國家經濟運行的支柱產業，在更多時候國家會將它作為經濟宏觀調控的重要工具，由此所帶來的房地產行業變數極大，因此地產商非常關注政治風險以便及時化解。

2.1.2 經濟風險這類風險可以分為以下幾類：①市場供求風險。市場需求受宏觀經濟增長速度、房地產產業政策、產業結構調整、社會收入變化、消費心理變化等。②財務風險。由于各種財務因素發生變化給房地產經營帶來的各種損失，主要包括融資風險、通脹及利率風險、資金變現風險、開發費用變動風險、稅率變動風險。③地價風險。因地價的變化而對開發商帶來更多的開發成本，提高了房地產項目的市場價格，直接抑制市場需求。④項目競標風險。由于競標方式、競標條件以及競標過程的一系列不確定性變量所引起的項目成本增加的風險。⑤國民經濟狀況變化風險。

2.1.3 社會風險由于人文社會環境因素的變化對房地產項目的影響，從而給房地產項目帶來損失的可能性。房地產項目的社會風險因素主要有以下幾種：①規劃風險。規劃風險包括基礎設施配套風險和建筑規劃風險。規劃的變動對已經建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產項目商品的價值將會產生影響。基礎配套包括供水、排水、供電、熱力、天然氣和通訊等硬件配套設施，以及周圍的醫院、學校、公交線路、購物超市等軟件配套等，未來的基礎設施建設力度以及城市規劃的變更都會對該項目帶來風險：建筑規劃對房地產的影響主要是由容積率變化、建筑覆蓋率變化、用途的相容性等因素引起。②區域發展風險。由于周圍環境的房地產項目發生變化而影響該房地產項目價值和價格，為開發商帶來損失。③公眾干預風險。由于房地產項目的建設影響到周圍居民的利益而使公眾阻止該項目的發展，可能給房地產開發商帶來各種形式的損失。④住戶干預風險。原住戶不愿意搬遷，或未能達成協議，致使住客進行干預，阻止工程的順利進展，從而造成工期延長、成本上升的損失。或者房產業主與開發商由于某些利益沖突導致業主拒絕接房或訴訟等。⑤治安風險。

2.1.4 自然風險由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。主要包括火災風險、洪水風險、異常氣候、地震風險、風暴風險、地質風險等。

2.1.5 技術風險由于技術進步、結構升級及政策要求革新技術等因素帶來的可能損失。技術進步帶來了建材的品種、質量和性能的變化，也促使建筑技術的提高、建筑結構的革新等，從而使建筑業和建筑產品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此帶來了房地產的風險。該風險包括建筑裝飾材料改變和更新風險、建筑設計變動或失誤風險、施工技術和工藝革新風險、設備升級或故障損壞風險、施工事故風險等。

2.2 內部風險內部風險相對于外部風險更難于識別，但相對于外部風險具有更強的控制能力，可以說內部風險都是可控的，通過企業管理水平提升、健全的企業機制等都是克服風險的根本。內部風險具體表現為：①決策風險。在可行性研究階段，由于決策機制不健全、信息不完備等，引起建設項目定位偏差，形成決策失誤。②組織風險。房地產企業的組織機構是否合理，是否有足夠的高素質管理技術人才，是否有嚴密的組織管理體系，是否有良好的內部監督激勵及糾錯機制，是規避風險的基礎。③經營管理風險。缺乏科學的管理機制和高素質的經營管理人才，施工現場協調和監督指導不利等都會引發管理混亂、工程質量降低和安全事故的風險。④合作風險。房地產項目是一項復雜的系統工程，涉及設計、建設、建立、裝飾、材料供應、策劃、銷售代理、物業管理等企業，合作企業的失誤或違約都會增加項目風險。

3 房地產開發項目風險防范

由于房地產開發項目面臨諸多的風險因素，投資者在投資決策前及項目實施中就必須采取各種手段對風險進行防范、利用或控制，以盡可能減少風險事件的發生，降低風險損失。

3.1 風險回避風險的回避主要是中斷風險源，使其不致發生或遏制其發展。這種手段主要包括以下兩種形式：①放棄已承擔的風險。采用這種手段有時需要做出某種犧牲，但這些犧牲較之承擔風險真正發生可能造成的損失要小得多。②拒絕承擔項目風險。開發商根據自己的實力和承擔風險的能力，以及對市場狀況的認真分析，對那些風險大的開發項目，采取放棄原則，避免招致大的風險損失，但同時也放棄了由此獲利的可能。

3.2 風險轉移風險轉移是指采取一定的技術措施轉移投資風險的承擔者，按照措施的不同，風險轉移的形式又可分為三種類型。

3.2.1 合同形式的風險轉移。通過合同形式將風險活動本身及其財務負擔和法律責任轉移給非保險的其它人，以達到減小本方風險損失程度的目的。開發商可以通過工程項目總承包合同的簽訂，將項目施工建設期的風險轉移給總承包商。開發商可以通過合同條款中責任的明確劃分，合理地轉移責任，從而達到減少對對方損失及對第三方損失的責任。

3.2.2 財務責任形式的風險轉移。通過發行股票、尋找投資伙伴或尋求外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財務責任、風險損失轉移給他人的風險轉移形式。開發商為了避免承擔項目合作關聯方違約的風險損失，可以通過投標保證金、履約保證金、維修保證金等形式降低企業自身風險。

3.2.3 保險形式的風險轉移。開發商可以在項目運作過程中，將項目可能遭受的自然災害、意外事故等風險損失，通過保險轉移給保險公司。項目的保險并不單純是風險的轉移，在實施過程中總是與風險控制和風險保留等有著密切聯系。

3.3 風險控制風險控制旨在尋求積極的措施降低風險，損失控制包括三個方面的工作。

3.3.1 預防損失。采取各種預防措施減少損失發生的機會。如開發商要求承包商出據各種保函，防止承包商不履約或履約不利：為保證資金供應及時到位，開發商采用多渠道、多方式融資以降低融資風險損失。

3.3.2 減少損失。風險損失已經不可避免地發生的情況下，通過種種措施降低損失的嚴重性或遏制損失加劇。

3.3.3 投資組合分散風險。通過增加風險承擔單位，以減輕總體風險的壓力，達到共同分攤集體風險的目的。在相同的宏觀經濟環境下，不同投資項目的收益會有不同，把適當的投資項目組合起來，便可實現投資的理想目標。

4 小結

房地產開發項目由于其特殊性，受制于內外多方面因素的影響，由此形成巨大的風險來源，為保證開發項目能夠有效識別存在風險，我們提供了識別風險的兩條思路，對房地產項目具體風險因素進行分析，為房地產企業開發項目建立風險評估指標體系提供了依據，并提出了切實可行的風險防范措施。