現階段新疆房地產業發展的若干思考

摘要：世界金融風暴對各國各地區的社會經濟發展形成深刻影響，房地產業是受沖擊較大的行業。論文分析了2008年全國和新疆房地產業的狀況及成因；探討了2009年1——4月新疆房地產業回暖的過程。從研究區獨特的區位、產業結構和社會經濟出發，對新疆房地產業發展趨勢和主要影響因素提出自己的見解，認為社會穩定是新疆房地產行業發展的首要影響因素。 關鍵詞：新疆 房地產 思考

0 引言

始于美國次貸危機引發的全球金融風暴，雖源于房地產市場資源配置、供需結構等因素，但其影響到全球經濟的方方面面；深刻到世界各國各個地區，所有行業，所有區域幾乎無一幸免。中國房地產市場經過2006至2007年火爆后，到2008年初房地產業黃金時段的結束，一個冬季到了。新疆和烏魯木齊房地產市場也深受金融危機影響。

1 2008年房地產市場運行特征

1.1 全國房地產市場運行特征

1.1.1 商品房銷售面積和銷售額持續下降2008年1—12月，全國商品房和商品住宅銷售面積同比下降19.7％和20.3％；銷售額同比下降19.5％和20.1％(這是近年來兩項指標首次下降)。到08年下半年形勢更加嚴峻，7002月新建商品住宅銷售面積同比下降幅度逐漸增大，7月下降幅度為10.8％，12月下降幅度為20.3％；下降的省區，上半年共16個省區下降，到12月竟達到26個；其中北京、上海、福建、新疆等省(區、市)同比降幅均達20％以上；北京、上海降幅更是高達40％以上。商品房空置面積同時快速增加，2008年底商品房空置面積同比增長21.8％，并且下半年空置面積增長更快。

1.1.2 房地產市場的走勢指標明顯下降2008年全國完成房地產開發數量增幅同比下降9.3％；土地購置面積和完成土地開發面積同比分別下降8.6％和5.6％；房屋新開工面積增幅大幅回落17.1％。這些走勢指標的下降，將對投資規模和GDP增長及相關行業發展產生較大的影響。

1.1.3 房地產企業資金鏈日益緊張受金融危機和國家宏觀經濟政策影響，2008年房地產企業資金來源增速較上年大幅下滑35.5％，自3月份以來更是明顯。例如，2008年定金及預收款由1—2月同比增長35％逐月下降到1—12月同比下降12.9％；個人按揭貸款由1—2月同比增長30.1％，逐月下降到1—12月同比下降29.7％。同時，由于銀行防范風險和全社會銀根緊縮，國內貸款由1—2月同比增長36.9％逐月降至1—12月的3.4％；銀行貸款更是由38.3％降至1—12月的10％。加之其它資金來源收緊，許多房地產企業資金鏈日益緊張，部分正在開發的項目難以維計。

1.1.4 商品房銷售價格逐步下降；降價風波由局部向全國擴散2008年全年商品房銷售價格增幅逐月回落，到8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.1％，是多年來房價首次同比下降；到12月價格同比下降0.4％。其中新疆住宅同比下降0.8％；普通住宅同比下降0.9％，高檔住宅同比下降1.1％。

在地域上，70個大中城市中，4月份商品房銷售價格同比下降的城市僅4個，到12月則多達55個，占全部測試樣本城市的近80％。房價下降風潮由南向北自珠三角一長三角一環渤海地區呈依次推進和由東向西遞進的規律。

1.2 新疆房地產市場運行特征受國際和國內雙重因素作用，新疆房地產市場在2008年發展嚴重受挫，下行勢頭明顯。

1.2.1 房地產開發增速明顯降低商品住宅施工和竣工面積增速回落2008年1—11月，自治區完成房地產投資增速較07年同期下降11.2％；商品房新開工面積增速同比下降17.2％；住宅竣工面積同比下降0.3％。降幅雖略低于全國平均水平，但受滯后效應作用，下半年降幅顯著偏高。

1.2.2 土地購置和待開發土地面積減少，商品房空置面積大幅增加2008年由于國家土地調控政策和銀根收緊，企業資金緊張，新的土地購置面積同比下降13.4％，待開發土地面積下降13.2％：商品住宅空置面積同比增加32.6％。

1.2.3 商品房價格漲幅回落，銷售額繼續萎縮商品房銷售價格上漲幅度回落，以烏魯木齊為首的大中城市，新建商品房價格逐月回落，11月烏魯木齊新建商品房銷售價格指數同比下降0.2％。同時銷售額卻迅速下降。1—11月，自治區商品房銷售面積、銷售額和住宅銷售面積同比分別下降23.4％、15 3％和24.5％。

2 2009年1—4月新疆房地產市場運行特征

受國際金融危機特征蔓延和全國房地產市場慣性低迷的影響，新疆房地產投資和新增規模依然呈回落走勢。但在國家和自治區政府自08年底以來宏觀經濟政策調控稅收優惠等積極因素推動下，2009年1—4月，房地產市場剛性需求開始釋放，市場供應量有所增加，房地產市場銷售量價市場，呈現出好轉的勢頭。

2.1 房地產市場出現回暖跡象①商品房銷售恢復性增長；②房價止跌回升，資金回籠明顯好轉；③竣工面積明顯增加。

以上三方面反映出今年1—4月新疆房地產市場出現回暖跡象。這是一個積極的信號。但同時，負面因素依然存在。

2.2 房地產市場依然面臨較大壓力①房地產投資大幅回落；②房屋施工和新開工面積減少；③土地開發和購置面積減少，商品房空置面積持續增加。

3 對新疆房地產發展的若干認識

3.1 有利條件

3.1.1 新疆位于西部經濟欠發達地區。房地產業起步較晚，起點較低，發展較慢，目前仍處于初一中級階段，房地產市場發育尚不夠成熟。獨特的自然環境、區位條件、資源附社會經濟和人文社會背景，使新疆在今后相當一段時間內產業結構、經濟發展水平和社會購買力依然與東部地區有明顯差距；但經濟發展增速較快，市場潛力巨大，新型工業化，現代服務業加速發展和油氣資源開發與深加工，礦產資源大規模開發與精加工，旅游產業的加速發展，會使新疆社會經濟發展進入快速發展階段。隨著城鎮化水平和居民收入進一步增加，房地產業發展的市場前景是良好的。

3.1.2 新疆產業發展與國外，尤其歐美發達地區的聯系性較東部地區弱，因而受國際金融風暴影響程度較珠三角、長三角等地較低，并在時間上存在一定的滯后性。房地產市場規模相對較少，“船小好調頭”，在受到金融風暴影響后，企業回暖難度較小，回升速度較快，今年1—4月的市場運行勢頭亦表明這一特征。

3.1.3 固然在2005—2007年，烏魯木齊房地產價格增幅在全國前列，但那是在低價基礎上的增長，是增速快，但房價在全國乃至西北依然處于較低水平；在今后房地產價格依然有一定上升空間。同時，剛性需求目前釋放很不充分，仍在探索階段，一旦宏觀經濟面好轉房地產市場會較快整體轉好。

3.1.4 在地域上，烏魯木齊作為首府，依然是自治區房地產發展的核心區域，同時，隨著烏一昌(烏魯木齊市一昌吉市)一體化進程，給周邊地區的房地產發展帶來極好的機遇；同時，石河子、庫爾勒、喀什、伊犁、庫車房地產發展的中長期前景良好。

3.2 不利條件

3.2.1 經濟適用房和集資建房將占據市場一定份額約50％，這部分人將減少對商品房市場的依賴，在2009—2010年影響較明顯。如何消化現有存量和進一步打開市場局面，是企業面臨的重要問題。

3.2.2 特別關注的是，在新疆這個多民族邊疆省區，社會穩定是經濟發展的首要前提。無論認為09年1—4月，房地產市場的回暖是階段性反彈，還是補償性增長或者市場整體向好的開始，但“7.5”事件對新疆社會經濟發展的負面影響必須得到高度重視，它對市場全面轉好的時間顯著向后延遲，采取怎樣對策措施維護社會穩定，推動新疆社會經濟和房地產市場盡快走出低谷，實現良性發展，是各級政府也是房地產企業面臨的重大課題。