房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式的探討

摘要：隨著金融危機(jī)在全球的漫延，我國房地產(chǎn)業(yè)也受到嚴(yán)重影響，本文根據(jù)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)一些新的融資模式，如產(chǎn)品支付模式、ABS模式、售后回租等融資模式，為緩解房地產(chǎn)資金緊張具有一定意義。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目融資 產(chǎn)品支付模式 售后回租

0 引言

隨著我國總體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而隨著金融危機(jī)在全球的漫延，我國房地產(chǎn)業(yè)也受到嚴(yán)重影響。在此危機(jī)關(guān)頭，創(chuàng)新性提出房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式，為房地產(chǎn)企業(yè)雪中送炭，為保持我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長是件非常有意義的事情。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的融資方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要有內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商自身的積累。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。銀行貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，非常不利于風(fēng)險(xiǎn)分散。可見，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和壯大，通過安排建設(shè)項(xiàng)目本身進(jìn)入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。

2 項(xiàng)目融資模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，目前在我國許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是通過成立項(xiàng)目公司來運(yùn)作的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目抵押貸款也是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資產(chǎn)為償還擔(dān)保，這使很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的籌資具有了項(xiàng)目融資的一些特點(diǎn)。

2.1 直接安排融資模式直接安排模式即房地產(chǎn)開發(fā)商(項(xiàng)目發(fā)起人)直接安排項(xiàng)目的融資，并直接承擔(dān)其融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。這是比較簡單而普遍應(yīng)用的一種項(xiàng)目融資模式。一方面，開發(fā)商與項(xiàng)目管理公司簽訂協(xié)議，由項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)和銷售進(jìn)行管理，開發(fā)商也可自行對項(xiàng)目進(jìn)行管理：另一方面，開發(fā)商與融資方簽訂融資協(xié)議，由融資方提供貸款給開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，開發(fā)商將自有資金注入開發(fā)項(xiàng)目，使項(xiàng)目得以啟動。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，融資方通過銀行帳戶對項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行監(jiān)控，并按與開發(fā)商的協(xié)議規(guī)定陸續(xù)注入后續(xù)資金。當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)成功并進(jìn)入銷售階段時(shí)，項(xiàng)目所取得的銷售款項(xiàng)將按開發(fā)商與融資方的協(xié)議，一部分用于貸款的償還，其余部分作為收益流向開發(fā)商。這種模式適合房地產(chǎn)開發(fā)商本身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不是很復(fù)雜的情況。即使是有限的追索權(quán)，因?yàn)橹苯邮褂昧碎_發(fā)商名義進(jìn)行融資安排，所以，對于資信狀況良好的開發(fā)商來說，直接安排融資模式可以獲得相對較低成本的資金。

2.2 “設(shè)施使用”融資模式“設(shè)施使用”模式是指某種工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的提供者和這種設(shè)施使用者之間簽訂一種“無論提貨與否均需付款“性質(zhì)的協(xié)議，這種設(shè)施使用協(xié)議在工業(yè)項(xiàng)目中有時(shí)也稱為“委托加工協(xié)議”。這種模式在房地產(chǎn)開發(fā)中可應(yīng)用于廉租房建設(shè)等項(xiàng)目中，利用這種模式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主要步驟有：①由項(xiàng)目投資者和當(dāng)?shù)卣_(dá)成協(xié)議，由當(dāng)?shù)卣峁┮粋€(gè)“無論使用與否均需付款”的協(xié)議，并且這個(gè)協(xié)議為貸款銀行所接受；②由項(xiàng)目投資者組建項(xiàng)目公司，使其擁有、建設(shè)和經(jīng)營該房地產(chǎn)，也可將該公司推向股票市場，以吸收其他投資者資金；⑧房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)公司需要具有一定的資信和經(jīng)驗(yàn)，并能夠由銀行提供履約擔(dān)保；④項(xiàng)目公司以房地產(chǎn)使用協(xié)議、承建合同和履約擔(dān)保作為融資的信用保證；⑤當(dāng)?shù)卣妹吭率盏降牧夥孔饨鸷筒糠重?cái)政補(bǔ)貼支付房地產(chǎn)使用費(fèi)。

利用此種模式可以幫助政府解決建設(shè)廉租房所需的大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)商也可以獲得較多金融機(jī)構(gòu)的貸款。

2.3 “產(chǎn)品支付”融資模式產(chǎn)品支付法是指采用無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資方法，提供貸款的銀行從項(xiàng)目中購買一定份額的生產(chǎn)量，這部分產(chǎn)品的收益作為項(xiàng)目融資的償債來源。此種模式可應(yīng)用于房地產(chǎn)公司代某組織開發(fā)某項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中以單位集資建房形式為主，其實(shí)施步驟包括：

2.3.1 由房地產(chǎn)投資者建立一個(gè)中介機(jī)構(gòu)(或直接以某單位的名義)，從項(xiàng)目公司購買一定比例的房屋作為融資的基礎(chǔ)：

2.3.2 投資者交納用于購買這部分房屋的資金給中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)再根據(jù)生產(chǎn)支付協(xié)議將資金注入項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目投資資金，項(xiàng)目公司承諾按一定方式安排產(chǎn)品支付，同時(shí)以項(xiàng)目資產(chǎn)和完工擔(dān)保作為信用保證；

2.3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目公司將房屋銷售給中介機(jī)構(gòu)的投資者，用于償還中介機(jī)構(gòu)的債務(wù)。

這種模式的特點(diǎn)在于：首先，項(xiàng)目還本付息的唯一來源是項(xiàng)目產(chǎn)品：其次，節(jié)省了大量銷售費(fèi)用；另外要求項(xiàng)目公司提供最低生產(chǎn)量和最低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的擔(dān)保。

2.4 BOT融資模式BOT是英文Build-Operate-Transfer(建設(shè)運(yùn)營轉(zhuǎn)讓)的縮寫形式，是為了動員私人投資基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)常采用的一種辦法，具體做法就是政府將公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營權(quán)交給私人資本，并授予特許權(quán)，然后由私人企業(yè)自行籌資建設(shè)，并在建成后自行運(yùn)營取得預(yù)期收益，若干年后再移交給政府。BOT實(shí)際上是政府和私人企業(yè)間就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所建立的特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議關(guān)系。BOT項(xiàng)目融資模式目前還發(fā)展出了BTO，BOOT，TOT等多種延伸形式。

BOT項(xiàng)目融資模式可應(yīng)用于公共休閑場所的建設(shè)中，如公園等項(xiàng)目。BOT模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實(shí)施：①作為項(xiàng)目發(fā)起人角色的當(dāng)?shù)卣x擇并確定擬進(jìn)行BOT項(xiàng)目融資的項(xiàng)目，就備選項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)和法律可行性研究論證；②項(xiàng)目選定以后就開始準(zhǔn)備招標(biāo)和要約文件，提出招標(biāo)條件邀請相關(guān)投資機(jī)構(gòu)和財(cái)團(tuán)提出項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的建議。作為企業(yè)則開始調(diào)查項(xiàng)目的可行性，與貸款方協(xié)商，準(zhǔn)備組建項(xiàng)目公司；③政府在對投標(biāo)者進(jìn)行評估選擇后，政府和企業(yè)進(jìn)行相關(guān)協(xié)議的談判工作，對項(xiàng)目的所有方面進(jìn)行協(xié)商，并簽訂好法律文件；④在做好項(xiàng)目開發(fā)的全部準(zhǔn)備工作后，就開始項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營階段，各方當(dāng)事人根據(jù)協(xié)議履行協(xié)定義務(wù)和責(zé)任；⑤項(xiàng)目在經(jīng)過數(shù)年的經(jīng)營后，企業(yè)根據(jù)協(xié)議規(guī)定的要求把項(xiàng)目的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給政府。

2.5 ABS(Asset-Backed-Secu ritization)融資模式ABS融資模式是以房地產(chǎn)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收益為保證，通過在資本市場上發(fā)行高級債券來籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項(xiàng)目可以進(jìn)入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、安全性和流動性強(qiáng)、債券利率低的特點(diǎn)，降低發(fā)行債券籌集資金的成本。具體來說，利用ABS模式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的流程基本上可分為四個(gè)階段：

第一，組建SPC階段。SPC是Special Purpose Corporation縮寫，即特殊目標(biāo)公司。這種公司包括國際權(quán)威資信評估機(jī)構(gòu)較高資信評估等級(AAA或AA級)的信托投資公司、信用擔(dān)保公司、投資保險(xiǎn)公司或其他具有類似功能的機(jī)構(gòu)。成功組建SPC是ABS順利運(yùn)作的根本前提；

第二，SPC與項(xiàng)目結(jié)合階段。適合ABS的項(xiàng)目是擁有未來現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目或幾個(gè)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁組合項(xiàng)目，擁有這些未來現(xiàn)金流量所有權(quán)的是項(xiàng)目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是ABS融資的物質(zhì)基礎(chǔ)。SPC與這些項(xiàng)目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項(xiàng)目公司擁有的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC

第三，SPC發(fā)行債券階段。SPC可直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過SPC信用擔(dān)保，由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行債券。SPC發(fā)行的債券或通過它信用擔(dān)保的債券自動擁有相應(yīng)等級。然后把所籌資金用于項(xiàng)目建設(shè)和開發(fā)；

第四，SPC償債階段。由于項(xiàng)目公司已將項(xiàng)目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，因此SPC就能利用項(xiàng)目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入清償其在國際資本市場發(fā)行債券的本息。

2.6 PPP即公共部門與私人企業(yè)合作融資模式PPP是publicprivate partnership即公共部門與私人企業(yè)合作模式，對項(xiàng)目生命周期過程中的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置提出了一個(gè)新的模式。它是政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成的“雙贏”或“多底”為理念的相互合作形式，參與各方可以達(dá)到與預(yù)期單獨(dú)行動相比更為有利的結(jié)果。此種融資模式適用于建設(shè)大型的體育場館和開放式的健身場所。PPP同BOT模式有些相似，但參與項(xiàng)目的公共部分和私人企業(yè)之間是合作關(guān)系，私人企業(yè)從項(xiàng)目論證階段就開始參與項(xiàng)目，而BOT模式從項(xiàng)目招標(biāo)階段才開始參與項(xiàng)目。如體育場館的建設(shè)可由政府牽頭，體育協(xié)會、體彩中心等非營利組織、房地產(chǎn)企業(yè)共同參與建設(shè)。

PPP模式的優(yōu)勢：

2.6.1 PPP融資模式可以使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的前期就參與進(jìn)來，有利于利用私人企業(yè)的先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，并可以在項(xiàng)目的初始階段更好地解決項(xiàng)目整個(gè)生命周期中的風(fēng)險(xiǎn)分配。

2.6.2 在PPP融資模式下，公共部門和房地產(chǎn)企業(yè)共同參與公共設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營，雙方可以形成互利的長期目標(biāo)，更好地為社會和公眾提供服務(wù)。同時(shí)，公共部門參與項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營也可以減少項(xiàng)目的國家政治風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)私人投資者參與公共設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營的積極性。

2.6.3 在PPP融資模式下，有意向參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的私人企業(yè)可以盡早和項(xiàng)目所在國政府或有關(guān)機(jī)構(gòu)接觸，可以節(jié)約投標(biāo)費(fèi)用，節(jié)省準(zhǔn)備時(shí)間，從而減少最后的投標(biāo)價(jià)格。

2.7 房地產(chǎn)的售后回租融資模式售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項(xiàng)資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。

房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實(shí)施：①房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)好售房價(jià)格和租金，計(jì)算房地產(chǎn)的投資報(bào)酬率，該報(bào)酬率應(yīng)高于銀行存款利率：②項(xiàng)目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購買合同，同時(shí)按約定項(xiàng)目公司回租該房產(chǎn)：③項(xiàng)目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。

房地產(chǎn)的售后回租主要通過銷售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項(xiàng)目公司資金緊張的問題；而對于投資者來說，因?yàn)橘徺I的房產(chǎn)屬自己，避免了因項(xiàng)目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風(fēng)險(xiǎn)。