淺議物業(yè)管理分?jǐn)傠娞葙M(fèi)中存在的問(wèn)題及對(duì)策

摘要：電梯費(fèi)用分?jǐn)偵婕暗綐I(yè)主和物業(yè)公司的切身利益。費(fèi)用如何結(jié)算、如何分?jǐn)?，目前還沒(méi)有一個(gè)相對(duì)比較客觀、權(quán)威的辦法。筆者通過(guò)對(duì)目前電梯費(fèi)的分?jǐn)値追N模式的分析，總結(jié)出了幾種比較合理的辦法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理電梯費(fèi)收繳

0 引言

在物業(yè)小區(qū)的高層住宅中，電梯作為業(yè)主上下樓必需的工具，其作用是毋庸置疑的。但電梯費(fèi)得收交問(wèn)題，目前無(wú)論是國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)條例，還是地方上的相關(guān)物業(yè)管理辦法，均沒(méi)有對(duì)此做出過(guò)單獨(dú)規(guī)定。主要依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府不能干預(yù)太多。因此，物業(yè)電梯費(fèi)究竟該分?jǐn)?。一直是困擾廣大物業(yè)公司和業(yè)主的一個(gè)重大問(wèn)題。

目前，電梯費(fèi)的分?jǐn)傊饕幸韵聨讉€(gè)模式及問(wèn)題：

1 只要是小區(qū)居住的業(yè)戶(hù)，均應(yīng)平攤電梯費(fèi)

物業(yè)公司為了淡化物業(yè)費(fèi)得詳細(xì)條目，避免單獨(dú)收取電梯費(fèi)遇到的麻煩。通常將小區(qū)內(nèi)的各種物業(yè)費(fèi)進(jìn)行均攤。也就是說(shuō)，只要是小區(qū)業(yè)戶(hù)，不管是住幾層，還是本樓是否有電梯，均應(yīng)該繳納電梯費(fèi)，因?yàn)殡娞葙M(fèi)已經(jīng)包括在了物業(yè)費(fèi)當(dāng)中了。顯然，這種收費(fèi)存在著不合理，因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成主要由以下幾點(diǎn)：服務(wù)人員的工資，社保，按規(guī)定提取的福利；物業(yè)共用部位，共用設(shè)備日常的運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)區(qū)域內(nèi)的清潔，衛(wèi)生費(fèi)用，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)費(fèi)用：物業(yè)企業(yè)的辦工費(fèi)用：物業(yè)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；企業(yè)利潤(rùn)，稅費(fèi)等幾大方面構(gòu)成。對(duì)于該單元沒(méi)有的設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)，運(yùn)行費(fèi)用，按照誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)的原則，把這一部分減除，這才是合理合法。

2 電梯費(fèi)以本棟樓為單位，只要是該樓業(yè)戶(hù)，不管是幾層都交電梯費(fèi)

物業(yè)公司認(rèn)為：我國(guó)《物權(quán)法》中明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，業(yè)主對(duì)電梯等共有部分是享有共有權(quán)的，因此必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。繳納電梯使用費(fèi)就是一種義務(wù)。因此，在此情況下，只要是該樓業(yè)主，不管住在幾層，均應(yīng)該繳納的電梯費(fèi)。

在此種模式下，電梯的收費(fèi)通常有兩種辦法：

2.1 按照業(yè)主專(zhuān)有部分所占的面積比例進(jìn)行分?jǐn)傠娞葙M(fèi)。物業(yè)公司通常會(huì)將電梯費(fèi)的總額按照業(yè)主的專(zhuān)有部分面積進(jìn)行分?jǐn)?，不管你是幾樓的，還是家庭常住人口有多少，一律按照專(zhuān)有部分面積進(jìn)行分?jǐn)?。這樣對(duì)于那些住在最低幾樓的，或者是專(zhuān)有部分面積大而家庭人數(shù)較少的業(yè)主來(lái)說(shuō)，顯然是不合理的。

2.2 按照家庭常住人口多少進(jìn)行分?jǐn)傠娞葙M(fèi)，60歲以上的老人和6歲以下的小孩免交電梯費(fèi)。對(duì)于這種繳費(fèi)方法猛一看，好像有點(diǎn)合情理，充分體現(xiàn)了人性化。但細(xì)細(xì)一想也仍然存在著好多問(wèn)題。首先，作為老人和小孩在乘坐電梯中是比較頻繁的一個(gè)群體，老人出去鍛煉身體，買(mǎi)菜，散步等等，每天上下電梯不下10次；而小孩又比較好動(dòng)。不喜歡呆在屋里，因此上下電梯的次數(shù)也比較頻繁。其次，從享受權(quán)利上來(lái)考慮，公共部分的所有權(quán)的享有是以專(zhuān)有部分的比例來(lái)劃分的，專(zhuān)有部分面積多，享有的公共部分的權(quán)利就多。如果假定某一業(yè)主的房子面積比較大，但家庭常住人口反而少，這樣該業(yè)主需繳納的電梯費(fèi)就少，也就是說(shuō)盡得義務(wù)少而享有的權(quán)利大，顯然是不合理的。

3 電梯費(fèi)以樓為單位。底層不繳費(fèi)，其他按照樓層的高低進(jìn)行收費(fèi)

通常物業(yè)公司會(huì)將某一層樓的電梯費(fèi)作為基準(zhǔn)，每增高一層增加一定的金額，每減少一層減去同樣的金額。作為一層的或者是三層以下的業(yè)主由于不使用電梯，或者是很少使用電梯而不需繳納電梯費(fèi)。這樣看似有點(diǎn)合理，但仍然有點(diǎn)不妥。根據(jù)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，使用電梯是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主不應(yīng)該因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。作為一樓的業(yè)主是電梯的權(quán)利人。享有電梯的權(quán)益，當(dāng)然應(yīng)該繳納電梯費(fèi)，顯然，不繳納任何電梯費(fèi)在法律上是行不通的。

那么，針對(duì)于電梯費(fèi)的問(wèn)題，究竟該怎樣收取才不會(huì)引起糾紛呢?筆者通過(guò)了解相關(guān)省市的收費(fèi)方法，根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，提出以下觀點(diǎn)：

3.1 將電梯費(fèi)分為維護(hù)費(fèi)和運(yùn)行費(fèi)對(duì)于物業(yè)公司，可以將電梯費(fèi)用分為維護(hù)費(fèi)和運(yùn)行費(fèi)。作為首層或三層以下不愿使用電梯的業(yè)主，由于在平時(shí)不使用電梯，根據(jù)“誰(shuí)享用，誰(shuí)付費(fèi)”的原則，不用繳納電梯的運(yùn)行費(fèi)用。電梯作為建筑物的一部分，屬于共用部分，只要是該樓業(yè)主都有維護(hù)電梯能夠正常使用的義務(wù)，因此『必須分擔(dān)由此產(chǎn)生的費(fèi)用。而對(duì)于其他層的業(yè)主，不但要承擔(dān)電梯的維護(hù)費(fèi)用，還應(yīng)該承擔(dān)電梯的運(yùn)行費(fèi)用。至于運(yùn)行費(fèi)用該怎樣分?jǐn)?，可充分考慮到專(zhuān)有部分面積比例、樓層高度、常住人口的數(shù)量等。

3.2 實(shí)行刷卡制度業(yè)主在使用電梯時(shí)必需要先刷卡才能夠使用，這樣，物業(yè)公司在收取電梯的運(yùn)行費(fèi)用時(shí)，就可以完全以業(yè)主使用電梯的頻次為依據(jù)收費(fèi)，會(huì)公平合理得多。

3.3 實(shí)行月票和次票制度高層住宅電梯可實(shí)行月票和次票，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況決定。比如，重慶市某些小區(qū)電梯的收費(fèi)，月票票價(jià)按層計(jì)算的話(huà)：1張／人=10元(第三層)+0.30元×(N-3)，N為樓層數(shù)。而按次票票價(jià)：?jiǎn)紊蠁蜗旅咳舜?.30元，上下往返每人次0.50元。

3.4 協(xié)商解決開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)時(shí)就應(yīng)該搞清楚，一層業(yè)主是否承擔(dān)電梯費(fèi)，該怎樣承擔(dān)，這就避免了因電梯費(fèi)產(chǎn)生糾紛。盡管政府部門(mén)出臺(tái)了相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，但在各小區(qū)具體操作上，政府也不會(huì)干預(yù)太多。因此，一樓住戶(hù)首先要爭(zhēng)取多數(shù)居民和業(yè)主委員會(huì)的支持。作為小區(qū)業(yè)主最高“權(quán)力機(jī)構(gòu)”的業(yè)主委員會(huì)再?gòu)臉I(yè)主利益的角度，多和物業(yè)公司溝通協(xié)調(diào)，最終產(chǎn)生一個(gè)雙方都能接受的操作方案。如果物業(yè)公司堅(jiān)持收費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)“罷免”物業(yè)公司。

4 結(jié)論

電梯費(fèi)是物業(yè)管理費(fèi)的重要組成部分，無(wú)論是業(yè)主或者是物業(yè)管理公司，都應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，應(yīng)該相互諒解，通過(guò)相互協(xié)商，才能實(shí)現(xiàn)各自在物業(yè)管理中的利益。作為業(yè)主，只有按時(shí)按量的繳納了電梯費(fèi)，才能夠保障物業(yè)管理工作的開(kāi)展才能夠保證電梯的正常使用。而作為物業(yè)公司，只有通過(guò)提高自己的服務(wù)質(zhì)量，搞好業(yè)主之間的關(guān)系，才能得到業(yè)主的滿(mǎn)意，才能收取到物業(yè)費(fèi)，才能獲得利益，才能生存發(fā)展。