新形勢下拓寬房地產企業融資渠道的思考

摘要：房地產業是我國的支柱產業之一，同時又是資金密集型行業，有效地解決該行業的融資問題是促進其健康發展的重要條件。發達國家房地產企業融資模式的多樣化為房地產企業的發展提供了有力的資金保障。而在我國，由于金融體制尚需進一步改革和完善，房地產融資體系有待健全。本文的研究目的就是針對我國房地產企業的融資的各種約束，提出改革我國融資方式和融資渠道的對策。

關鍵詞：房地產企業；融資渠道

房地產業是一個與國民經濟和人民生活密切相關的重要行業。它具有開發周期較長，所需資金量較大，以及高風險高收益的特點。因此如何拓寬房地產開發融資渠道，探索房地產融資的新方式，從而分散和避讓風險，理所應當成為這個行業關注的主要問題。長期以來，我國房地產融資發展中最明顯的特點，也是最主要的問題就是融資渠道過于狹窄，融資機構過于單一，資金絕大部分依靠銀行貸款。同時，房地產開發項目貸款周期較長，該項目本身的盈利性和安全性也會影響銀行貸款的安全性和資金的流動性。所以，人們把房地產業和銀行形象地比喻為“難兄難弟”，這兩者的關系不言而喻。

一、什么是“房地產融資”

“房地產融資”是指“為支持房地產的開發建設，促進房地產的流通及消費，運用多種方式為房地產的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的金融活動”。房地產是一項資金密集的產業，是一種高投入、高風險、高產出的產業。每一個房地產開發過程都需要大量的資金投入。對于那些剛剛涉足房地產開發，且自身資金又不足夠雄厚開發商來說，最缺乏的就是資金，他們需要通過融資來維持項目的繼續進行，而對于那些已經具備一定實力，一定規模的房地產開發商來說，他們不希望被一個開發項目把自己的資金都套牢，所以他們也需要通過融資來進一步發展自己的公司，擴大自己的規模。因此，如何籌集資金成為房地產資本運作中最重要的一個環節。

二、我國當前房地產企業融資的現狀分析

房地產企業也是企業，它具有企業一般特性，但它又與一般企業不同，具有自身的特性，因此，房地產企業融資也有自己的特點。房地產企業從開始開發所投入資金就會很大、回收期長、風險度高、報酬率高，以及一些企業信用評級由于房地產企業剛發展會相當不確定，因此，它的融資方式、融資途徑也會有其特殊性。特別是在我國的金融市場體系發育不成熟、法律法規不健全的情況下，房地產企業融資更顯得特殊。

1 開發資金需求量大，對外源性融資依賴性高

房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業，先天就具備高風險性。另外，房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

2 土地和房產的抵押是重要條件

從資產角度來看，房地產行業的三個特點是：資產成型率高、資產壽命較長、資產的現金流相對穩定。因此，房地產行業的特殊性在于它的抵押性比較大，能夠迅速形成資產，而資產又迅速形成回報。這就決定了房地產企業的主要融資方式是抵押貸款。它是以資產的形式進行抵押，而不是以現金流的方式抵押。

3 融資面臨比較大的經濟風險和財務風險

房地產業與宏觀經濟關聯度強，行業波動非常明顯。在我國，房地產企業受國家宏觀調控影響更大。因此，房地產企業的經濟風險很高。我國金融體系不發達，金融結構單一，再加上房地產企業房地產項目開發中巨額的營運資本需求及其短期波動，必須要求企業進行債權融資。過去20多年來，我國房地產開發商主要通過銀行貸款和預售房款來籌集資金，故我國房地產企業的負債率非常高，財務風險非常大。

4 房地產業對資本市場的依賴比其他行業更大

房地產業是一個高投入的行業，高收益的同時也必然帶來高風險。正是這種高投入、高風險的行業特性決定了房地產業和資本市場如膠似漆的關系，房地產業的每一步發展都離不開資本市場的支持，資本市場的每一次創新也都會給房地產業帶來巨大的發展空間。我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產金融體系僵化、單一，不僅使現有金融系統承擔了大量的風險，而且從客觀上限制了房地產業的發展。

三、房地產企業如何拓寬融資渠道

1 通過公司上市融資

房地產開發商通過使自己的公司公開上市，從而通過股票發行來籌集資金，這一方法從理論上看是房地產開發、經營的最佳融資途徑，通過該方法融資可化解企業金融風險、降低企業融資成本、改善企業資本結構。那么在20世紀90年代初，在國家的適度監控下，我國的房地產企業通過這種形式融資取得了較好的效果，也獲得了較好的發展。然而1993年，在以海南、北海為代表的全國房地產泡沫經濟中，沉淀了銀行資金4000億元，除此之外的自籌資金數目更為驚人。為了盯這一輪的房地產過熱，國家采用宏觀調控，不再鼓勵房地產企業上市。有些企業為了融資，就只能通過間接融資渠道如“借殼上市”來獲得資金。在全國眾多的房地產企業中，能夠成功上市的簡直就是屈指可數。

我國房地產企業上市非常困難。按照相關規定，只有具備三年連續穩定盈利的企業才能上市，對于開發周期長的房地產企業來說很難滿足這一要求。對于少部分滿足該要求的房地產企業來說，申請上市審批時間較長，手續繁瑣。一般而言，從審批到最終上市大概需要一年的時間。由于我國房地產企業的大部分資金依靠銀行信貸，能輕易得到貸款的企業，就不愿意上市。由此可見，作為國外房地產企業融資的主要渠道之一的上市融資，對國內的房地產企業還存在一定的困難。

然而，房地產企業必定要力爭上市，只有上市才能募集到成本較低的直接資金，提高企業自有資本，降低投資風險；只有上市才可以獲得社會資本的支持，才有可能盡快進行資本積累；而只有進行長期化的經營行為，才會吸引長期投資的股民。2006年年底，中國證監會全面取消了房地產公司上市的限制性規定，為房地產企業上市破冰，相信將有更多的企業會爭取上市。

2 通過房地產債券融資

截至4月初，中國債券市場已經發行的短期融資券、中期票據、企業債和公司債總計1.7萬億元，不過發行主體屬于房地產行業的發行總量只有335億元，占比不到2％，而且這2％的大部分還都是城投企業。與之相矛盾的是，國家統計局在2008年底對外公布，房地產行業占GDP的比重已經超過5％，甚至有權威經濟學家認為，房地產行業占國民經濟的衍生比重達到20％左右。

房地產行業融資現在是左右為難，政府把它定位為國民經濟的支柱行業，但金融市場卻不認可，唯恐避之不及。房地產行業現在融資渠道單一且艱難，要解決問題，最好的方法就是盡快推出房地產債券。

3 通過房地產信托投資基金融資

REITs(Real Estate Investment Trusts)即為房地產投資信托基金的簡稱，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的PElTs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。REITs具有很多顯著的優勢：

(1)可采用REIT融資的物業范圍寬廣。如商業零售物業、酒店、寫字樓、住宅、公寓、工業廠房，均可運用REIT上市融資。

(2)融資金額巨大。如新加坡上市的一支REIT總價要求超過3億美元。

(3)通過境外REITs融資，將房地產行業金融風險分散到國際投資者中，符合政府政策。

(4)一般情況下，REITs融資總額超過物業抵押貸款金額，交易價接近資產凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業物業業主一般僅能獲得物業總價60％－70％的資金，同時支付較高的財務費用或租賃費等手續費用。REITs則是根據市場標準綜合物業整體考慮，對物業進行整體定價，吸引投資。

(5)REITs融資還具有不可替代的節稅優勢。

(6)采用REITs融資，可以幫助房地產開發商在國際上建立聲譽，擴大行業內和國際上的影響。

基于REITs在國外成功的發展與普及以及在經濟生活中扮演著日趨重要的角色，在現實投融資體系下，我們有理由對REITs推出以及大力發展拭目以待，就像不少專家去年就表示，2009年將會是REITs年。